人民币升值对房地产市场的影响

来源:用户上传      作者: 刘源清

　　提要 随着我国外汇储备的持续增长和国际游资的大量进入，人民币面临着强大的升值压力；同时，我国房地产价格一路攀升。在此形势下，分析人民币升值对我国房地产市场的影响具有很深的现实意义。本文简述了汇率与房地产市场现状，从人民币升值的预期效应、资金流入效应和财富效应以及通货膨胀效应等几个方面分析人民币升值对房地产市场的影响以及对策。
　　
　　一、我国的汇率与房地产业现状
　　
　　（一）我国汇率现状。自2005年7月汇改以来，人民币对美元的升值步伐正在加快，2007年11月9日已经突破7.45元整数关口。按中间价计算，人民币对美元今年以来已经升值了4．85%，汇改以来的累计升幅为8．89%，如果算上汇改时的一次性调整，人民币对美元则升值了11．13%。人民币的升值使我国的对外贸易可以得到相应的改善，对外贸易的摩擦将会降低，同时升值可以提高我国对外贸易的购买力。但是，人民币的升值对我国的经济也存在一定的负面影响。人民币的升值将加重我国的债务负担，降低出口产品的竞争力，而且会吸引国际游资的进入，这些短期的、投机性强的资金将会对我国的金融市场产生不稳定的因素。
　　（二）我国房地产业现状。根据国家统计局2007年1～5月份的房地产投资统计快报数据表明：我国房地产业开发投资比上年1～5月份同比增加了29%，而我国房地产开发投资2006年与2005年同比增加22%，两者相比，2007年1～5月份我国房地产业开发投资增幅同比加快了7个百分点，远远高于同期全国城镇固定资产投资增加的1.8个百分点。在房地产投资增速高位上扬的同时，房地产市场呈现出开发结构改善、房价上涨较快和外资进入房地产市场力度加大等特点。
　　第一，投资热再现反弹之势。“国八条”和“国六条”的相续出台，对抑制和规范我国房地产开发投资增长曾经取得过明显效果，但进入2007年后，我国房地产投资却在国民经济又好又快发展的大背景下加速反弹，其未来走势令人担忧。
　　第二，外资助推楼市继续上涨。我国经济又好又快的增长和人民币的稳步升值，使国际资本和国外热钱继续看好和继续投入我国房地产市场。尽管此轮宏观调控对于外商投资房地产提出了一系列的限制政策，但仍然无法阻挡外商和外资对我国房地产投资的兴趣。2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会，使得这两个特大型国际大都市成为境外资金投资我国房地产的首选和重点。与此同时，外商和外资已经开始进行房地产投资的战略转移。据国家统计局的最新统计数据表明：2008年进入我国房地产投资领域的外商和外资已从过去单纯投资一线沿海和中心城市的房地产发展策略，开始向二线新兴城市和内陆城市转移。
　　第三，保障性住房供应仍显不足。国家出台房地产调控政策以后，一些低收入者和住房困难户曾对此寄予厚望，他们宁肯住在租房或祖传的简屋内，也要等房价下调后再购房改善居住条件。然而，2008年以来，房价不但没有因为调控而下降，反而逆势上扬，离消费者的实际购买力越来越远，出现这一问题的关键之一是我国保障性住房的供应仍大大落后于市场需求。
　　第四，各省和各地区房价上涨出现了涨跌互现的轮动效应。“十五”中后期，当上海和江浙地区房价快速上涨的时候，北京和广东地区的房价基本没有大的波动，而进入“十一五”初期，当上海和江浙地区房价步入调整阶段的时候，北京和广东地区的房价却快速崛起。当北京2008年奥运会的即将召开使房价增长预期开始降温时，上海2010年世博会的举办又将促使房价增长预期开始上涨。
　　
　　二、人民币升值影响房地产市场的传导途径
　　
　　人民币升值影响房地产市场主要是依照美元贬值――人民币升值预期强化――境外资金进入中国市场并持有境内不动产――境内通胀压力上升――房地产价格上涨――加大人民币的升值压力――人民币升值这样的路线循环进行的，具体来讲，主要存在以下几方面的效应：
　　第一，人民币升值的预期效应和资金流入效应。预期效应指在评估升值影响时，应该考虑到人们的心理因素，人们的趋利心理和从众心理非常普遍，并随着市场的升温将表现得非常充分，这会对资本市场和房地产市场价格的上升起到明显的推波助澜的作用。资金流入效应是说人民币升值一般意味着国内经济整体较好，投资机会多而且收益水平客观（至少可以得到额外的汇兑收益），因此将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，必将导致房地产价格的上涨。
　　第二，财富效应。财富效应指人民币升值意味着居民购买力增强，一些进口商品的价格相对中国居民购买力的增强而下降，进而带动国内一般消费品价格的走低，多余的购买力将大量进入资产领域。由于资金方面的充裕、股市的上涨以及整体经济的景气，居民的收入水平将得到较大的提高，刺激人们形成强烈的财富效应，许多居民通过购买房产来实现个人资产的保值增值，房地产市场理所当然成为承接资金的主要场所，于是房地产商品需求增加，从而促使房地产价格的上升。
　　第三，通货膨胀效应。由于国际游资的大量涌入，央行为了保持人民币汇率的稳定，不得不在外汇市场上投入大量的本币购买外汇；同时，本币升值导致出口减少，进口增加，贸易出现逆差，为刺激出口，需要降低本币利率，企业投资成本下降，银行贷款增加，货币供应量增加，从而形成通货膨胀压力。人们为了避免通货膨胀损失，会倾向于抛出货币，转而投资于保值增值性较强的资产，如房地产等，结果过多的货币供给促使一些地区房价暴涨。
　　
　　三、解决对策
　　
　　人民币升值给房地产的影响是多方面的，因此我们要详细地对影响进行分析，找到合理的解决对策，减小人民币升值给地产业带来的冲击，确保我国地产的健康稳定发展。
　　（一）降低汇率升值对我国经济和房地产业的不利影响。人民币汇率的上升是很难避免的，从汇率改革的情况来看，这种渐进式的升值与我国当前的经济水平是相对应的。我国金融市场还很不完善，外汇市场具有封闭性、管制定价、交易品种单一等缺陷，投资主体不够成熟，风险意识和抗风险能力都比较差，如果将汇率进行大幅的升值会给金融市场带来较大的风险。我国的市场经济体制本身就是一个逐渐完善的过程，因此相对应的人民币汇率升值也应采取逐渐升值的方式。渐进式的升值路径对我国来说，产生的危害程度要低得多，并且也给没有实践经验的我国管理层以更多的研究时间。但是，值得我们注意的是，一旦这种升值和相应的政策合并形成惯性，将会使我们对人民币升值的预测变为现实。这种现实对我国房地产市场来说，将引发我国房地产经济的泡沫继续膨胀，最终将产生无法收拾的局面。
　　（二）强化银行监管，加大对房地产市场和股票市场的管理力度。从日本泡沫经济的经验教训看，由于日本股市和楼市的相互联系作用直接导致了日本泡沫经济的破灭。银行业大量资本的进入促使日本房价和股价快速上升，泡沫经济呈现快速脱离实体经济的态势膨胀到了极限，使经济稳定变得非常脆弱。股市和楼市联动对经济的影响作用是非常巨大的，正是这种联动效应加快了日本泡沫经济的破灭。所以，我国应当充分认识股市和楼市的联动效应，通过加强对我国银行等金融机构的监管，从而建立金融市场相应的预警机制和体系，防止房地产市场泡沫膨胀后，由此引发的对我国经济健康发展的影响。
　　（三）完善人民币汇率形成机制。就人民币汇率改革而言，我们不能够单单看人民币的汇率水平，更重要的是人民币的汇率形成机制改革。由于我国目前实行的是强制性结售汇体制，在我国贸易顺差一直比较大的情况下，形成了人民币升值的压力。因此，我们在人民币汇改过程中，应加大企业和居民手中持有外汇的数量，藏汇于民，降低结汇的强制性，扩大售汇的自主性，减缓人民币的升值压力。实际上，即使保持人民币名义汇率的稳定，如果缺乏健全的外汇市场，在受到物价因素影响时，人民币同样可能出现升值。
　　（四）大力打击房地产投机，维护房地产业的稳定。我国政府应该从金融和财政方面减少对房地产消费的刺激，在税收、房产交易、信贷等方面实施适度紧缩政策。地方政府不要把发展经济的主要精力放在房地产经济上，更不要把房地产作为财政和加快发展的重要来源，而要放在工业升级和城市竞争力的提高上。加强对房地产金融和土地的调控，尤其是要严格控制高端房地产商品的发展，加大对经济适用房的建设。可适时采取升息措施，抑制房地产泡沫的继续发展，建立抑制房地产泡沫的有效机制。
　　（五）健康地引导外资，并大力发展房地产业的直接融资渠道。政府要加强对资本流动的监管力度，积极地把外资引向发展周期长，并且相对稳定的生产性领域。现在一些地方政府，为了追求发展而盲目地将外资引向可以短期获利的市场，片面地认为只要海外资本注入到本地区市场就是经济健康发展的重要标志，甚至把人民币升值和房价上涨的双重收益作为诱惑来鼓励国际游资投机房地产市场。这种举动是非常危险的，它将使我国的经济走上一个不稳定的发展路线，并且极有可能导致我国经济的崩溃。另一个重要措施，就是拓宽房地产的融资渠道。在国内尽快成立专门的针对房地产建设的房产金融机构，拓宽专门针对于房产融资的金融工具。同时，加强针对于房产金融方面的法律法规的修改和完善，科学合理地指导房地产业的发展，减少由于盲目开发而带来的风险。最终实现，当国际游资撤出我国市场时，我国的房地产业仍可以保持健康活力。

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