浅析完善大连市房地产税收征管对策

来源:用户上传      作者: 陈玉新 齐建新 李 琦

　　在房地产市场逐步发展过程中,大连市现行房地产税收体系还存在很多不足,这其中既有房地产市场的制约因素,也有税制体系的制约因素,但更多的还是具体征管中诸多环节不科学造成的,所以如何完善房地产税收征管,营造一个依法治税的综合环境至关重要。
　　一、税收征管的涵义
　　税收征管,指国家征税机关依据国家税收法律,行政法规的规定,按照统一的标准通过一定的程序,对纳税人应纳税额进行组织入库的一种行政活动,是国家将税收政策贯彻落实到每个纳税人,有效地将税收收入及时、足额入库的一系列活动。
　　二、大连市房地产税收现状分析
　　(一)房地产税收结构分析
　　从现行税制来看,大连市的房地产要在开发、转让、占用、出租四个环节纳税,且税种不一。房地产开发环节涉及的税种主要有营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税;房地产占用环节涉及的税种主要有房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、耕地占用税;房地产转让环节涉及的税种有营业税、契税、企业所得税、个人所得税、印花税、土地增值税;房地产出租环节涉及的税种主要有营业税、房产税、印花税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税。从中可以看出,在开发,转让,出租三个环节税种比较多,占用环节税种相对较少,同时各个税种在不同环节税率也不尽相同。
　　(二)房地产税收收入现状分析
　　根据有关资料统计,自1995年大连市地方税成立以来,大连市的房地产税收总体上一直呈上升趋势,营业税、房产税、土地增值税、企业所得税几个主要税种从1999年的59319万上升到2007年的256277万元,增长331.30%。大连市房地产税收增长非常迅猛,预示着大连市的房地产市场很有潜力,发展势头良好,但从税收增幅看,2000年总收入比1999年增长21.03%,但是2001年却仅比2000年增长11.78%,增幅有所回落,2002―2004年税收平稳增长,2005年由于当时国家税务总局调整后的个人住房营业税税收政策,造成房价短暂下跌,2006年出台了新政策,房市又有不良的震荡起伏,而后由于需求旺盛迅速回升,2009年又受到金融危机影响,导致大连房地产税收存在这种时快时慢不平衡的状况。
　　综上,从上述两方面分析可以看出,大连市房地产税收征管尽管较以前取得了很大进步,但不可否认仍然存在很多不完善之处,有待进一步挖掘和剖析。
　　三、大连市房地产税收征管存在的问题
　　(一)税收征管存在漏洞
　　一方面是房屋租赁市场,尤其是住房租赁市场的漏征漏管现象严重,大量的居民在把自己的房屋出租后,尤其是租出用于居住的,不主动到税务机关进行纳税登记,从而逃避征管。另一方面是在逃户现象严重,对于三个月以上未到税务机关进行纳税申报的企业往往突然失踪,脱离征管,有的还欠税逃跑。
　　(二)税款流失严重
　　目前大连市民纳税意识虽已大大提高,但偷漏税现象仍然广泛存在,尤其房地产企业,更为严重,可谓是一查就有,从2008年上半年大连市地税局对房地产企业的检查情况看,2008年上半年共检查房地产企业348户,其中有问题户为112户,查补税款9800.04万元,从查补的税额来看,大连市的检查力度有所提高,同时也说明大连市房地产税收流失严重。
　　(三)征管效率偏低
　　征管效率偏低是大连市税收征管工作普遍存在的一个问题,在房地产税收征管中表现得尤为突出。
　　一是纳税申报排长队现象严重,引起企业不满。二是办事手续烦琐,企业常常为了一件事要跑好几个税务局。三是检查时间过长,对房地产税收的检查尤为费时。四是税款在途时间长。目前大部分房地产企业都是持税务机关打印的税单到开户银行缴纳,由开户行再转到国库,国库接到税款后把信息返回税务机关。
　　四、完善大连市房地产税收征管的具体对策
　　(一)严格实行房地产税收属地化管理
　　一是只要经营地在该区就必须在该区纳税,防止因房产坐落地和注册地不同而造成的税收征管部门交叉。二是规定房地产税和土地使用税一律由使用人到房产坐落地税务机关缴纳或代扣代缴,避免税款流失。三是对开发项目坐落于不同地区的房产企业,要求在项目所在地分别办理注册税务登记,单独核算。另外还要在公司名称中加上相关企业标示,便于税务机关管理。
　　(二)建立征管监控网络系统
　　尽管计算机在我市税收征管中已发挥了一定作用,但从长远来看很难适应经济发展,所以改变税收征管监控体系已刻不容缓。
　　一是税务系统内部网络应继续优化和强化,使税务系统内部网络向外部延伸,例如:财政、税务、国库、银行等部门之间进行横向联网,建立一个先进、可靠的部门间信息交换平台。二是建立自动核税系统和自动处罚系统。由计算机自动监控企业纳税情况,确保网上申报准确性的同时,对出现的问题给予相应处罚。
　　(三)政府对房地产企业各环节实施动态监控
　　房地产开发涉及发改委、建设、土地、规划、房管等多个管理部门,与社会关联度较高,房地产行业社会化管理决定了税收管理的社会化,特别是房地产开发周期长,甚至跨区域开发、异地经营,因而税源的可变性和流动性较大,征纳双方信息不对称,易造成由于涉税信息不足和失真。在这种情况下,仅凭税务部门孤军奋战难以奏效,必须依靠政府支持,加强部门协作,构建高效的社会综合治税网络,依靠社会管理力量,多方位提供税源信息,相互交换信息资源,最大限度解决信息不对称问题,增强税收管理深度和税源源头控管广度,实现对房地产行业税收的部门联合控管。
　　(四)建立严密的房地产登记制度
　　实行财产实名登记制度。先对房产面积、位置、权属等进行清查,然后进行实名登记,最后与城建、房管部门联系,充分利用计算机网络实现共享,并且使房地产数据能够及时得到更新,建立起部门之间的联动合作机制,另外还要推行经纪人队伍,普遍提高居民房地产知识,加快房地产交易流通速度,提高透明度。
　　房地产业在大连还是一个明星企业,有着很大的发展前景。对房地产税收征管体系模式的研究将是近几年内关注的课题,本文主要对房地产税收征管问题进行了剖析浅探,有关房地产税收的其他问题还有待于我们在实践工作中进一步摸索、总结。
　　(陈玉新,1980年生,辽宁抚顺人,辽宁石油化工大学经济管理学院助教。齐建新,中国石油抚顺石化公司。李琦,辽宁石油化工大学经济管理学院)

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