上半年我国房地产市场五大特征

来源:用户上传      作者: 周景彤

　　今年上半年，我国房地产市场呈现五大特征：
　　一是房地产开发投资增长加快。上半年，我国房地产开发继续保持了较快的发展势头。前6个月完成投资7695亿元，同比增长24.2%，虽然慢于同期全社会固定资产投资增速5.6百分点，但比上年同期加快0.7百分点，比一季度、前5个月份分别加快了4、2.4个百分点。与全社会固定资产投资一样，房地产开发投资增长也呈逐月加快的态势。
　　二是房屋供给面积增幅提高。1998年以来，全国房地产施工面积、竣工面积都保持了持续快速的增长，到2004年，各类指标的增速均达到了近年来的最高水平（见表1）。但受房地产新政的影响，去年全国房地产施工面积和竣工面积比上年均有所回落。今年以来，由于信贷增加、货币供给宽松，土地开发期限的出台，再加上去年基数较低等因素的影响，房屋施工面积和竣工面积增长都比上年同期有较大幅度的反弹。前6个月，全国商品房施工面积140552万平方米，增长20.9%，商品房竣工面积13391万平方米，比去年同期增长20.4%，分别比去年同期提高2.1、4.1个百分点。
　　
　　三是结构趋向合理，经济适用房开发投资增幅由负转正。受市场引导和宏观调控政策的共同影响，今年房地产开发投资中一个可喜变化是投资结构趋于优化，住宅投资增长明显加快，特别是经济适用房开发投资由上年的负增长14.6%转变为增长6.1%，增幅提高了20.7个百分点。同时，商业营业用房投资增幅比上年同期回落3.1个百分点，办公楼投资比上年同期回落3个百分点，其他投资增幅回落22.6个百分点（见表2），与上增速相对应，住宅投资占房地产业投资的比重由去年67%上升到今年的69%，提高了2个百分点，而办公楼、商业营业用房和其他投资所占比重分别比上年同期降低0.3、0.3、1.5个百分点。住宅投资尤其是经济适用房开发投资增长加快，说明房地产市场供给结构正在向宏观调控预期的方向发展。
　　
　　四是中部地区房地产开发投资普遍快于东、西部地区。分地区来看，由于东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使一些房地产开发商将开发重点向中、西部转移。房地产开发的地区结构开始发生变化，尤其中部地区房地产开发投资增长更加迅速。上半年中部地区房地产开发投资在上年增长近35%的基础上，今年又实现了35.5%的高增长，增幅比上年同期提高0.7个百分点。比较而言，东部地区增幅仅比去年同期提高1.4个百分点，而西部地区却同比下降近4个百分点。
　　
　　五是房地产开发资金结构发生重大变化，国内贷款和外商直接投资资金大幅增加。今年以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高贷款利率、提高消费信贷首付款比例等紧缩性货币政策，但从目前情况来看，上述政策对房地产开发资金来源并未产生实质影响。原因在于在上半年房地产开发投资资金来源中，国内贷款增幅达到56.4%，增幅比上年同期提高53个百分点，国内贷款占整个资金来源的比重由去年的18.5%上升到今年的22.4%，提高了近4个百分点。
　　
　　同样，由于外资大举进军国内房地产市场，房地产投资资金来源中外商直接投资资金增幅达77%，比上年同期提高64.5个百分点，占比由去年的0.7%提高到今年的1%。与此相反，自筹资金增幅同比下降了11.3个百分点，其他资金增幅同比下降了2.5个百分点。房地产开发资金来源中出现的重大变化值得各方面密切关注。

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