1998年以来长沙市城区商品住宅价格变化特征及趋势预测

来源:用户上传      作者: 常 可

　　摘要:在对1998年以来长沙市城区商品住宅价格变化进行分析的基础上,文章通过多元回归和灰色关联等模型对长沙市未来几年的商品住宅价格进行预测。
　　关键词:商品住宅;价格;变化特征;趋势预测
　　
　　一、引言
　　
　　2008年,受全球性金融风暴影响,长沙房地产业出现下滑。面对严峻形势,长沙市出台了一系列稳定房地产市场的措施,将住房保障与扩大需求并举,通过强化政府对市场的引导与监管,相比前三个季度,长沙市城区商品住宅价格在第四季度开始上升。全年全市(含郊县)完成房地产开发投资约469.5亿元,与2007年同期相比增长约13.7%,比上年回落17.4个百分点。商品房销售面积822.6万平方米,比上年下降16.5%;住宅销售额245.5亿元,下降17.7%。全年商品房施工面积约4447万平方米,其中新开工面积约1631万平方米,竣工面积约687平方米,与2007年同期比分别增长约34%、48%、30%,全年全市(含郊县)累计批准预售1829万平方米,比2007年同期增长29%。
　　
　　二、1998年以来长沙市城区商品住宅价格变化特征
　　
　　(一)1998年以来长沙市城区商品住宅价格变化
　　通过收集1998年以来长沙市城区商品住宅价格的资料,绘制1998年以来长沙市城区商品住宅价格及其变化图(见图1),对长沙市商品住宅价格进行分析。
　　1998-2008年,长沙市城区商品住宅价格除2002年有所下降以外,总体呈上升趋势,由1998年的1925元/平方米上升到2007年的3372元/平方米,十年的涨幅为75.1%,年均涨幅为6.43%,其中,2007年涨幅最大,为25.31%。2002年,长沙市城区住宅价格相比2001年下降了10.16%。
　　影响商品住宅价格变化的因素众多,主要包括国民经济发展水平、社会经济环境和政策因素等。商品住宅价格的变化与同期国民经济变化方向大致一致。近年来,长沙市经济快速发展,城市化进程推进,住房需求随之加大,因此房价逐步攀升。另外,1978年以来,我国实行的改革开放、土地使用制度和住房制度的改革。土地从无偿使用变为有偿使用,住房从福利分配变为货币分配,推进了住房的商品化,土地的市场化。这些改革使土地资源的紧缺状况在商品住宅价格上迅速得到体现,促使住房价格日益上涨。此外,由于外资近年来进驻我国的脚步加快,许多热钱流入国内,我国人多地少,众多外资看好我国房地产市场,导致大量外资进军房地产市场,在一定程度上助推了房价的进一步攀升。
　　总之,长沙市国民经济的增长加上稳定的社会经济环境,长沙商品住宅价格基本呈稳步上升的态势。
　　(二)1998年以来长沙市房地产商品住宅价格变化分析
　　根据长沙市近十年商品住宅价格变化情况,选取价格变化较显著的年份作为分界点,可以把长沙市近十年商品住宅价格变化分为以下阶段:
　　1、稳步上升期:1998-2001年。在这个时期,长沙市房价呈现出稳步上涨的特征,这主要是由于我国住房制度的全面改革。1998年4月7日,中国人民银行全面实行购房按揭政策,鼓励住房消费。另外1998年7月国务院发布了《关于进一步深化城镇住宅制度改革,加快住宅建设的通知》,通知要求1998年下半年停止住房的实物分配,逐步实现住房分配货币化,建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。经过政策影响,无论是政府监控,还是市场开发与市场竞争,都较以前更加规范。这些政策很快带动了房地产的投资开发,大大推动了房地产市场化进程,长沙市商品住宅价格稳步上升。
　　2、短期下降期:2002年。2002年是近十年来长沙市城区商品住宅价格唯一的一次下跌的年份,下跌幅度达10.16%,主要原因有:首先,市场供应大,需求不旺盛。因五城会的召开,长沙着力改造提升老区,拓展新区,2002年安排重点建设项目25个,总投资84.13亿元,房地产开发量240多万平方米,完成经济适用房建设120万平方米。供给大于需求,必然导致商品住宅价格的下降。其次,单位经济适用房交房量大。2002年长沙市经济适用房建设约70万平方米。比2001年的50万平方米增加了约20万平方米。以每户70平方米来计算,2002年有1万户长沙市民买到经济适用房。这使得一部分商品住宅消费者的住房消费转移。另外,当年的拆迁补偿方式为住房面积补偿而不是现金补偿。因五城会的召开,长沙着力改造提升老区,拓展新区,政府广泛开展房屋拆迁改造工作。但是当时的拆迁补偿方式主要是住房补偿方式,而不是现在普遍存在的、能刺激房地产消费的现金补偿方式,这样就对房地产开发量的增加有延缓作用。
　　3、新一轮稳步上升期:2003-2006年。2003-2006年,长沙市城区商品住宅价格实现了新一轮平稳增长。这4年来长沙市商品住宅价格上升平稳,主要是依靠国家政策的宏观调控。如2003年6月5日,中国人民银行发布了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121文),从开发资金和个人住房贷款两方面出手,从供给到需求整个流程卡住房地产商的资金链。2003年9月1日,国务院发布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,从完善供应政策,调整供应结构;改革住房制度,健全市场体系;发展住房信贷,强化管理服务;改进规划管理,调控土地供应;加强市场监管,整顿市场秩序等六个方面进行了调控。2005年5月12日,国务院转发了建设部、发改委、财政部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》,意见要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题,作为当前加强宏观调控的一项重要任务。而长沙已被列为国家对房地产市场进行重点调控的35个大中城市之一。
　　4、强势膨胀期:2007年。2007年,长沙市商品住宅价格首次突破3000元大关,而且比上一年上涨了681元,增幅达到了的25.31%,相当于1999-2006年平均上涨幅度的10倍以上,这也属于近十年来商品住宅价格变化的反常现象。这种现象的产生也是有一定的特殊原因的。首要原因是宏观投资热潮。2007年全年完成固定资产投资1445.18亿元,比上年增长32.6%。其中全年房地产开发投资412.99亿元,比上年增长35.9%。商品房销售面积985.09万平方米,比上年增长32.8%,住宅销售额298.30亿元,增长76.9%。其次是民间资本,即炒房团的进入。长沙作为国内的二线城市和一线城市(如深圳)的产品和消费水平差距逐渐缩小,但在房产价格的差距上却很大,但从当时的数据来看,甚至达到了上万的差价,更何况长沙房地产市场相对其他的二线城市而言,房价是比较低的。再加上毕业后又留在长沙的人比例增大,购买房子的人群正在扩大,因此,对于一线城市(如深圳)来说,长沙房产升值的空间也相当大。因此,炒房团大量游资落户长沙房地产市场,长沙市城区商品住宅价格被抬高。再次是消费者价格预期。2006年商品住宅价格的稳中有升,2007年季度均价呈现逐季上涨的趋势,特别是第三季度环比涨幅较大,第四季度住宅价格约上涨了908元/平方米。因此,消费者大都认为商品住宅价格上涨是必然趋势,购买商品住宅是稳定的投资行为。另外,房贷缺陷也是导致2007年商品住宅价格强势膨胀的又一原因。首付两成、一成,甚至零首付的情况屡屡出现。这促进了买房者的房地产消费。商业银行不良资产有增无减,房贷评估有缺陷。房贷首付低使得2007年商品住宅累计销售达722.67万平方米,与2006年相比增长35.87%,住宅销售占商品房销售总量的89.17%。

　　5、理性调整期:2008年。2008年长沙市商品住宅价格增幅减缓,市场逐步回归理性。原因主要体现在:首先,2004-2007年,全国主要城市楼市迅猛发展、房价一路飙升、房地产投机盛行、热钱涌入资本市场,诸多迹象显示楼市已偏离正常轨道。政府出台一系列调控政策,从土地供应、资金筹集、税率等渠道遏制失控的楼市,在媒体的渲染下,市场观望气氛愈集愈浓,市场成交量持续走低。其次,市场供大于求,市场有效需求不足。尽管近半年内市场销售量稳定上涨,但幅度很小,并且与2007年相比减少接近30%,整体市场观望氛围依旧,投机型消费基本匿迹,刚性需求受到抑制,短期内难以看到全面复苏的景象。然而存量房地产数量却很大,造成市场供大于求,供求比接近2∶1。
　　
　　三、长沙市商品住宅价格变化趋势预测
　　
　　(一)灰色关联模型
　　灰色系统理论,亦称灰色理论。灰色理论具有只需少量数据就可作系统分析、模型建立、未来预测、行为决策和过程控制的特点。灰色预测法的基本思想是通过鉴别系统因素之间发展趋势的相异程度,既进行关联分析,并对原始数据进行生成处理来寻找系统变动的规律,生成有较强规律性的数据系列,然后建立相应的灰色预测模型,对具有灰色系统特征的社会、经济等现象进行预测。
　　由于影响商品住宅价格的因素很多,它们之间的作用关系错综复杂,难以阐述清楚,但我们可以得到商品住宅平均销售价格的历史数据,这些历史数据实际上是过去各种确知的和不确知的信息的综合反映,因此商品房住宅价格完全可以用历史数据作为灰色信息的反映来进行分析、研究确定其变动规律,从而确定出其未来的走势。下面简述借助GM(1,1)灰色预测模型建立商品住宅价格预测模型过程的主要步骤:
　　第一步,数据生成处理。将原始数据,即历年的商品住宅平均销售价格作某种数学处理。在灰色系统建模理论中,用得较多的主要是累加生成,即按时间序列依次累加。设原始观测数据列为{x(0)(k)}k=1,2,3……n,令x(1)(k)=x(0)(i)(i=1,2,3……n),则{x(1)(k)},即为{x(0)(k)}的一次累加序列。累加生成的主要作用是使原来杂乱无章的原始数列变为较有规律的数列。
　　第二步,构造数据矩阵B和数据向量Yn。GM(1,1)的数据矩阵为:
　　(二)其他影响因素分析
　　商品住宅价格的变化受到人口因素、收入因素、经济发展水平、物价水平、信贷政策、土地政策等因素共同影响。我国政府将采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。
　　
　　四、结论
　　
　　1998-2008年,长沙市城区商品住宅价格除2002年有所下降以外,总体呈上升趋势。根据灰色关联模型预测结果,2009年以后,长沙市商品住宅价格超过4000元。但是商品住宅价格的变化受到诸多因素的影响,所以任何对商品住宅价格的预测都是不完全准确的。因此,预测结果仅仅只能反映商品住宅价格的大致走向,不能作为数值参考。
　　
　　参考文献:
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　　2、2007年长沙市房产市场年报[Z].长沙市房产研究中心.
　　3、邓华.长沙市房地产业可持续发展研究[J].湖南农业大学,2006(12).
　　4、曹英.长沙市房地产的价格波动与预测研究[J].湖南大学,2007(4).
　　5、李菲,孙文彬,张军.灰色理论在商品住宅价格预测中的应用[J].辽宁工程技术大学学报(社会科学版),2004(6).
　　6、张江凌.灰色预测法在经济预测中的应用[J].广西商业高等专科学校学报,2000(17).
　　(作者单位:湖南师范大学资源与环境科学学院)

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