房地产开发企业所得税纳税筹划问题
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作者: 赵靓 曾程 杨亦民
摘要：文章在分析新《企业所得税税法》主要的变化基础上，着重从企业分立、设立独立销售公司和推迟收入确认时间三个方面探讨了房地产开发企业的所得税纳税筹划问题。
关键词：房地产开发企业；企业所得税；纳税筹划
2008年1月1日，我国实行了企业所得税法的改革。新企业所得税税法实施后，取消了大量的税收优惠政策。虽然利用税收优惠进行纳税筹划的空间小了，但总体上看，新企业所得税法放宽了成本费用的扣除标准和范围，让企业从另一个视角扩大了税务筹划的空间。
一、新《企业所得税税法》的主要变化
（一）统一税法，统一税率
为有效解决内外资企业税负差距过大的问题，新《企业所得税法》对内外资企业所得税制度进行整合，把两套不同的税制“合二为一”，对我国不同性质、不同类别的企业，统一适用同一个税法，实现不同经济实体在税收上的同等待遇。另外，新《企业所得税法》将所得税税率统一降低至25%，取消地区性优惠税率，只对高新技术企业、小型微利企业规定照顾性税率，简化了税率结构，使税制更加透明和规范。
（二）统一税前扣除范围和标准
新《企业所得税法》在工资薪金、业务招待费等费用支出的扣除上都较原所得税法有所改变，只要是企业实际发生的与取得收入有关的合理的支出，包括成本费用、税金、损失和其他支出，允许在计算应纳所得额时予以扣除。
在工资薪金扣除标准方面，现行税法取消了针对内资企业计税工资的规定，企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除；同时规定企业发生的职工福利费支出在不超过工资薪金总额的14%的部分准予扣除；企业拨缴的工会经费在不超过工资薪金总额2%的部分准予扣除；企业发生的职工教育经费支出在不超过工资薪金总额的2.5%的部分准予扣除，超过部分，准予在以后年度结转扣除。
在业务招待费扣除标准方面，新《企业所得税法》对企业业务招待费支出实行按销售收入的一定比例限额扣除。考虑到商业招待和个人消费之间难以区分，为加强管理同时借鉴国际经验，新企业所得税法及其实施条例规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
在广告费和业务宣传费税前扣除标准方面，新企业所得税法及实施条例统一了企业的广告费和业务宣传费支出税前扣除政策，同时，考虑到部分行业和企业广告费和业务宣传费发生情况比较特殊，需要根据其实际情况作出具体规定，实施条例规定，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，广告费和业务宣传费支出不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。新税法大幅度提高了广告费和业务宣传费的税前扣除标准，同时不再区分广告费和义务宣传费，去除了企业扣除广告费是必须符合的3个条件，因此，企业可以采用多种形式进行广告宣传，提升企业形象。
（三）统一税收的优惠政策
税收优惠政策市税法的重要组成部分，也是在政府加强宏观调控、促进经济社会发展的重要手段。为有效地解决内外资企业所得税优惠政策目标不明确、优惠方式单一、区域优惠过多等问题，新《企业所得税法》对原企业所得税优惠政策进行适当调整，综合运用优惠税率、免税、减税、加计扣除、加速折旧、减计收入、抵扣抵免等方法，统一规范税收优惠的标准和管理办法，将现行一区域优惠为主的所得税优惠格局，调整为以产业优惠为主、区域优惠为辅的所得税优惠新格局。
二、新《企业所得税税法》下房地产开发企业的所得税筹划分析
（一）将一个大型企业划分为若干微小企业进行纳税筹划
根据相关政策法律依据，小型微利企业要同时符合六个条件：一是从事国家非限制和禁止行业；二是年度应纳税所得额不超过30万元；三是从业人数在一定范围内，工业企业不超过100人，其他企业不超过100人；四是资产总额在一定范围内，工业企业不超过3000万元，其他企业不超过1000万元；五是建账核算自身应纳税所得额；六是必须是国内的居民企业。因此，符合以上六个条件的小型微利企业，才能享受20%的优惠企业所得税税率的税收优惠政策。
基于以上分析，如果一个企业大大超过小型微利企业的标准，完全可以把该企业进行分立，组成几个小型微利企业，每个小型微利企业经营某一方面的专业业务，可以减轻企业所得税的纳税负担。对房地产企业而言可以把购地、建筑、装修等进行分立，开设进行专项业务的小型微利企业。
（二）通过设立独立销售公司进行纳税筹划
目前，我国较大的房地产企业多采取在各地设立子公司的模式来进行运营。总分支机构的筹划按照新企业所得税法第五十条第二款的规定，居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。第五十二条进一步规定，除国务院另有规定外，企业之间不得合并缴纳企业所得税。这样，企业在生产经营规模扩大，需要设立新的营业机构时，采取设立分支机构就会较为有利。由于分支机构不具有法人资格，就可以与总机构合并纳税，可以享受盈亏互补的好处，减少当期的应纳税所得额，达到少交企业所得税的目的，或者至少可以获得资金的时间价值。而企业如果采用设立独立的具有法人资格的营业机构如子公司，那么子公司设立初期的亏损就不能冲抵母公司的盈利，母公司的应纳税所得额就会比设立分公司时大，当期缴纳的税款就会较多，占用企业的资金也越多。因此，一般说来，在新企业所得税法下，设立分公司较设立子公司更为有利。
（三）推迟收入的实现时间进行纳税筹划
按照新企业所得税法，收入包括企业的货币形式收入和非货币形式收入，具体分为销售货物收入、提供劳务收入、转让财产收入、股息和红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入和其他收入。实施条例第二章第二节第十二条和第十六条对收入进行了具体规定，特别是对股息、红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入明确规定了收入确认的时点，这就为收入的税收筹划提供了依据和空间。比如让被投资方推迟做出利润分配决定的日期，就可以推迟股息、红利等权益性投资收益的确认时间；推迟借债合同中债务人应付利息的日期，就可以推迟利息收入确认时间；推迟合同约定的承租人应付租金的日期，就可以推迟租金收入确认时间；推迟合同约定的特许权使用人应付特许权使用费的日期。就可以推迟特许权使用费收入确认时间；推迟实际收到捐赠资产的日期。就可以推迟接受捐赠收入确认时间；推迟企业分得产品的日期。就可以推迟采取产品分成方式取得收入的确认时间。推迟这些类型收入的确认时间，无疑会推迟缴纳企业所得税，相当于企业从税务局那里取得了一项无息贷款，使企业获得了资金的时间价值。
参考文献：
1、吴跃云.房地产企业纳税筹划思路[J].财会通讯理财版,2006(3).
2、刘娜.房地产企业税务筹划研究[D].厦门大学,2008.
3、李珍萍.税收筹划的风险及防范[J].湖南税务高等专科学校学报,2005(2).
＊本文系湖南省教育厅大学生创新实验项目“长沙市房地产开发企业税务筹划研究（SCX1021）”的阶段性成果。
（作者单位：湖南农业大学商学院）
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