优化房地产开发各阶段纳税筹划工作

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　　摘要：现如今房地产的发展蒸蒸日上，房地产的开发企业都以追求利益最大化为目标，所以，纳税筹划逐渐变成房地产开发企业的一项重点工作。文章主要分析了关于房地产开发企业各阶段的纳税，并对优化房地产开发各阶段的纳税筹划提出一些建议。
　　关键词：房地产开发;各阶段;纳税筹划
　　一、关于房地产开发企业的税收
　　房地产开发企业在经营模式及财务管理上与其他行业大不相同，它有明显的行业特点。但是，房地产行业在一些具体的涉税事项方面与其他企业又大不相同。因为房地产开发企业在涉税方面存在事项多、种类多、税收高等特点，而且每次税收都要进行预先缴纳和最后清算。
　　（一）种类多
　　对于房地产开发企业的项目，从运作的流程来看，环节多，周期长是普遍存在的现象。不管是在哪个环节，如前期准备、建设施工、后期销售等，都会存在纳税问题。这些环节主要涉及到的纳税税种有合同印花税、城镇土地使用税、增值税、房产税、企业所得税、土地增值税、合同印花税等。由此可以看出，房地产开发企业在涉税方面的种类之多。
　　（二）税收高
　　房地产开发企业的开发的项目一般体量较大，造价较高，总的销售额也较高。房地产开发企业是典型的资金密集型企业，涉及税收的事项多，种类也多，自然所需要缴纳的税收也就比其他行业要高很多。国家在2016年5月1日，把房地产行业纳入营改增的范围内，所以营业税变成了增值税，因此，增值税成为房地产开发企业纳税筹划的重点。但是在营改增之前，房地产开发企业纳税筹划的三个重点税种为营业税、土地增值税、企业所得税，而且这三个税种占据房地产开发企业纳税总额的70%左右，是占税额最高的。
　　（三）过程麻烦
　　房地产开发企业税收制度与其他企业税收制度最大的不同在于房地产开发的周期长，时间久，房地产开发企业从拿地到开工建设再到销售及竣工交付，需要的时间很久，一般情况下需要几年甚至十几年的时间。企业对相关税费预缴的税费主要是土地增值税和企业所得税。房地产开发企业一般是采用的是预售制度，因此相应的税收机关对房地产开发企业也采用预征制度，因为税收机关不会在房地产开发企业都销售完毕之后才征税。根据税收政策，在“营改增”后，一般纳税人按3%的预征率缴纳增值税，在售房地产时应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款，房地产开发企业纳税义务发生时间是纳税人发生应税行为的时间，并且先开具发票的，为开具发票的当天，收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据。当没有开具发票的时候，义务纳税的时间为房产买卖合同上约定的交房时间，因此也会涉及到清算问题。
　　二、房地产开发各阶段的涉税情况
　　决策阶段、开发阶段和销售阶段是在房地产开发企业开发项目的过程中存在的三个阶段。
　　（一）决策阶段
　　一般在决策阶段是房地产开发企业对组织结构的选择和确定开发的方式等。这是房地产开发企业在投资开发之前做的一些重要决策。决策阶段会直接影响到开发项目后续的成败问题，这是因为这一环节是项目运作的首要环节，也是重要的一个环节。在这一阶段下，开发模式的不同对应的税收制度也会不同，因此在相关税收制度方面明显的会存在差异。企业需要结合自身的条件，对于不同的开发模式，投资开发的目标也不同，要把这个作为要求，事先确定企业的组织结构形式及开发方式。因此，对于项目开发的纳税问题取决于房地产开发企业对于开发模式的选择，这也是在决策阶段房地产开发企业纳税筹划的重点。
　　（二）开发阶段
　　在这一阶段，房地产开发企业会根据设计好的方案和确定的规划对开发项目进行建设，这个阶段是对开发项目的具体实施。在投入建设资金和购地资金时会涉及到筹资业务、投资业务。但是开发项目的建设周期长，建设所需的资金多，需要的投资大。因此对于在建设中发生的土地增值税、增值税及企业所得税等问题要在开发项目建设之前进行相应的筹划，需要企业在订立合同、会计处理及内外部筹资过程中解决。
　　（三）销售阶段
　　房地产开发企业一般有期房销售模式和现房销售模式。目前多数的房地产开发企业售楼的模式以前面的期房销售模式为主。房地产开发企业利用这种销售模式出售房地产，利用资金的回笼的方式，从中赚取利润，但是这种模式的前提是企业有预售许可证。在这一阶段下，很多项目在预售阶段就已基本销售完毕，企业在收到预售款时涉及的税种包括增值税、土地增值税和企业所得税，所以在这一阶段也要开展相应的纳税筹划。
　　三、房地产开发各阶段纳税筹划
　　（一）决策阶段
　　对于整个房地产项目开发过程而言，纳税筹划是事前的行为。而决策阶段是整个开发项目过程中的首要阶段。当企业进入一个新阶段时，在很多方面都会欠缺考虑，对新的领域来说，资金、税收、资源和前景等方面都没有进行整体的考虑。在一些情况下，财务人员不能参与到整个项目的制定，没有在决策之前对项目进行筹划，会缩小项目的筹划空间。并且在多数情况下，在决策后再对一些环节进行纳税筹划，这会导致财务人员纳税筹划的空间变小。所以，要在前期对项目决策阶段时，进行项目纳税筹划。下面是部分筹划形式。
　　1.公司组织形式
　　跨区域开发这一问题是房地产开发企业的一个鲜明特点，一般情况下，当企业的开发项目到达一定程度时，会设立相应的分支，以此保证工作可以进行下去，多数情况下设立的分支为分公司和子公司。根据我国在企业所得税方面的法律规定：“居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。”“子公司具有法人资格，依法独立承担相应的法律责任，承担纳税义务;分公司不具有法人资格，其法律责任由总公司承担，不需要独立承担纳税义务。”下面我们举个例子，前提是股东权益最大化，设企业的利润总额为GP，税后利润为PE，可以在税前扣除的总成本费用为TC，收入总额为GI，并且税务和会计处理得当，不存在误差;并且分总司和总公司、母公司和子公司的支出和盈利水平差不多，根據我国企业所得税法的有关规定，总分公司模式下：PE汇总1=（GI总-TC总+GP分）×（1-25%）=（GP总+GP分）×（1-25%）而在母子公司模式下，由于两者不能合并报税，则：PE总=（GI总-TC总）×（1-25%）=GP总×（1-25%）PE子=（GI子-TC子）×（1-25%）=GP子×（1-25%），这样做可以降低税收前的利润，可以减少企业所得税。
　　2.适当的开发方式
　　根据法律规定，增值税、契税、土地增值税是开发时所要缴纳的税种。房地产开发企业针对这三种税收，有三种可以选择的模式，分别是自建、代建和合作建房进行房地产开发项目。其中自建指的是房地产开发企业在完成项目建设后，企业将房地产自用或者转给购买者，之后按照税收的规定，销售的不动产要涉及到上述的三种税种。代建模式下主要涉及到增值税，因为代建是指房地产开发企业为客户代建房产，不能转让房地产，之后从中收取代建费。代建也不存在转让土地的使用权，因此也不用缴纳契税。不涉及房地产转让，就不存在土地增值税的征收;这种模式可以存在明显的节税效果。多数情况下，确定有意向的客户在销售住宅时有很大的困难。这就要求房地产开发企业要事前找到想要构建房子的客户，根据客户的需求，再确定开发的内容，之后将土地使用权分解给购买者。所以这种模式使用于有一定营销性的商品房。合作建房模式一方面可以实现资源的互补。物物交换的方式可以减去取得土地使用权的成本和房产建设成本时缴纳的土地增值税。或者说成立一家新公司并且投资入股，那么产生的风险由双方一起承受，我国有关税收的规定指出“以不动产投资入股，共担风险，共享利润的行为不征收增值税”，因此，从纳税筹划角度来说，合作建房模式下以投资入股方式进行合作，在一定程度上也可以达到节税的效果。
　　（二）开发阶段
　　由于房地产开发企业是资金密集型。一般情况下，在项目开发阶段需要大量的资金，所以企业主要是通过权益性资金和债务性资金来筹集资金。在这个阶段也可以利用利息费用进行纳税筹划，合理控制增值额是一个重要的关键点。
　　（三）销售阶段
　　在这一阶段要对发票加强管理，因为增值税主要与销售额有关，在抵扣角度来说，这样会减少在增值税方面的税费。另一种办法是扩大精装房的比例，在“营改增”之后，房企开发精装房的所有进项全部可以抵扣，材料类的发票进项税率较高，因此企业肯定会倾向于开发进项税额较多的楼盘类型。
　　参考文献：
　　[1]葛通.LD房地产开发公司税收筹划研究[D].海南大学，2016.
　　[2]甄月萍.房地产开发企业“营改增”政策分析及税收筹划[J].管理观察，2016 （2）.
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