“假按揭”法律风险防范

来源:用户上传      作者: 陈　涛

　　摘要:按揭对于我国房地产业的发展发挥了重要的作用,与此同时其也被不法商人利用,产生了“假按揭”。“假按揭”目前已发展成为我国住房按揭贷款业务发展中最大的风险源头,严重扰乱了我国的金融市场秩序和房地产业的健康发展。因此防范“假按揭”的发生就已成为规范房地产金融业发展的重要法律措施。
　　关键词:假按揭;风险防范
　　
　　按揭作为一种信用消费形式,对刺激住房消费、加速房地产业资金回笼、促进房地产业发展进而带动国民经济的发挥着重要的作用。但由于我国按揭业务起步比较晚,国内商业银行缺乏必要的经验积累,加上按揭贷款相关的法律法规又很不健全,在住房按揭贷款规模不断扩张的同时,“假按揭”也在迅猛地发展。“假按揭”已成为我国住房按揭贷款业务发展中最大的风险源头,严重扰乱了我国的金融市场秩序和房地产业的健康发展。因此识别与防范“假按揭”的发生就已成为规范房地产金融业发展的重要法律措施。
　　
　　一、“假按揭”的涵义及其产生原因
　　
　　所谓“假按揭”,主要是指开发商串通无真实购房意愿的购房借贷申请人或独立伪造购房借贷申请人,以虚假购房交易套取银行个人贷款并可能代替虚拟或不真实的购房借贷人归还贷款的行为。
　　通常“假按揭”与真实按揭的构成要素相同,即也是由三方即按揭人(购房人)、房地产开发商、按揭权人(一般指银行)构成,只是按揭的意愿与真实按揭不一样,它是为了各种目的而从银行骗得资金。“假按揭”从行为目的上看,通常有3大类:一是融资型“假按揭”,即房地产开发商以虚假借款人的名义申请个人住房贷款,将款项用于解决自有资金不足的困难;二是诈骗型“假按揭”,即房地产开发商以虚假借款人的名义申请个人住房贷款,将款项挪作他用,将抵押房产在房地产市场上的风险直接转嫁给银行;三是促销型“假按揭”,即开发商为了促进销售而采取的行为,主要是提高售价以达到规避“零首付”的目的。
　　
　　二、“假按揭”的表现形式
　　
　　“假按揭”有多种表现形式,最常见的一种是开发商虚拟若干购房人,并以这些购房人的名义与自己签订不真实、虚假的购房合同,再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款,从而套取银行资金。
　　
　　(一)虚假购房者
　　房地产开发商通过伪造借款人签名的方式向银行提供虚假的购房合同和其他申请资料向银行申请个人住房贷款。此类“假按揭”多是由于开发商工程难以为继,开发商通过有预谋、有组织的“假按揭”贷款材料,利用银行风险管理中存在的漏洞,骗取银行按揭贷款。
　　
　　(二)虚假购买行为
　　开发商通过其内部员工、关联企业员工,充当购房者,并且以申请个人商住房贷款为目的购买多套住房。这种方式的“假按揭”贷款的主要特点在于所有的申请资料和合同在形式上均是完备的,借款人在向银行申请贷款时,均提交了真实签名的购房合同和其他申请资料,并与银行签订了个人住房借款合同,开发商组织批量还贷款,直至违约发生。
　　
　　(三)虚构房屋或一房多售
　　开发商通过与关联人签订无真实交易的虚假售房合同,虚构房屋交易事实进行销售备案,并据此向银行申请借款,诈骗银行资金。此外,开发商将一套房屋同时出售给多人,分别向银行申请按揭贷款,骗取银行资金。
　　
　　(四)虚增房价和购房面积
　　开发商以虚增购房单价,通过贷款将超过正常成交价格的部分挪用或造成事实上的“零首付”;或者以虚增购房面积的方式签订售房合同,扩大贷款总额,降低贷款比例,骗取银行贷款。
　　
　　(五)出售返租
　　开发商与购房者相互串通,以高出同地段房产的价格进行购房交易,通过购房者向商业银行就高价部分进行按揭,为开发商套取现金,购房人同时从中牟利。
　　
　　三、“假按揭”的法律风险防范
　　
　　“假按揭”给银行信贷资产带来了极大的风险,金融部门必须加强对“假按揭”的防范。
　　
　　(一)加强银行按揭业务管理,强化风险意识
　　“假按揭”的大量出现与银行把关不严有直接关系。因此,防范“假按揭”的发生,银行部门要强化并坚决实施按揭环节中的各项标准,按规定操作;要加强机构的专业化建设,以提高服务水平;要加强银行工作人员的素质和道德建设,建立严格公平的激励机制,对故意忽视“假按揭”职业道德素质低下者,应严厉追究其责任。
　　
　　(二)切实加强项目资金监管
　　银行在营销客户时,应向开发商广泛宣传自己开办的各类业务,介绍各个业务品种的贷款条件和要求,并为其设计信贷资金组合套餐,提供全方位综合服务,力求消除被动型假按揭的各种诱因。营销成功后必须加强项目跟踪管理。
　　
　　(三)加强金融信用法制建设
　　由于我国信用体系尚未建立起来,“假按揭”中的“假按揭人”即使以后不能还款,按目前的做法,银行只是将这些“假购房者”所购置的房屋进行拍卖,“假按揭人”并不承担什么后果,而是由开发商承担主要责任。因此首先必须加强金融信用法制建设,企业和个人的信用行为应该通过法律来规范。“假按揭”中的房地产开发企业和“假按揭人”都应受到信用法制的制裁,并承担相应的法律后果。
　　
　　参考文献:
　　1、李延荣.房地产法研究[M].中国人民大学出版社,2007.
　　2、张炜.银行法律实务热点报告[M].中国金融出版社,2004.
　　3、冯宗容,廖喜生.假按揭产生原因及其识别与防范探析[J].福建论坛・人文社会科学版,2005(4).
　　(作者单位:上海大学法学院)

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