工业厂房资产持有量分析与优化
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作者: 尹彦宝
HT集团建设公司在HC新工业战略实施过程中政策性持有四个工业园区,48.53万平方米的厂房,固定资产投资合计6.56亿元,占建设公司权益资产的89.74%。厂房资产的基本情况见表1。这些资产在租赁经营过程中突出表现为流动性差,收益水平低。因此需要对这些资产的持有量进行优化以提高资产效率。
一、厂房资产的经营和价值状态
1、厂房资产经营状态。2009年,建设公司工业厂房全部用于招商和租赁经营,年度经营收入2899万元,净利润为2万元,厂房账面净资产收益率为0.003%。2010年,随着创业三期和创业二期两个项目的竣工及租赁业务的开展,折旧费用继续增加,工业地产业务将亏损至518万元。2009年、2010年业务经营情况见表2。
创业四期和创业一期两个项目在2009年、2010年两年内的经营状况是略有盈余和利润增长。但这种盈余规模小且不稳定,极易受到不可预见费用的影响,其经营状况处于盈亏平衡边界状态。创业二期和创业三期随着竣工结算和租赁业务开展,折旧计提增加,亏损继续扩大。
为考察该项业务的成长性,本文依据历史数据对四个工业园进行了未来六年的财务盈亏模拟分析,其财务损益曲线见图1。分析因素包括宏观经济趋势的基本判断、厦门厂房市场当前租金水平、政府贴租和贴息政策。
中国经济在未来五年内的总体趋势是继续保持平稳增长,经济结构调整和增长方式转变是“十二五计划”的主题。宏观经济政策调整将逐步缩减出口加工和劳动密集型制造业的规模,所以通用厂房的需求量趋于稳定,租金价格也将走平,不可能出现量的飞跃。
从图1可以看出,建设公司工业地产业务的经营情况是在2012年开始表现净利润盈余,2013年及其后期因价格增幅较慢而趋于稳定,此后净利润按12%年均增长。2016年净利润为760万元,资产回报率为1.52%,净资产回报率为3.17%。2016年因扣除政策性收入(政府贴租、贴息)因素,亏损821万元。因此,该业务的价值仅在于平均每年提供2247万元的折旧等值现金流入,这些厂房资产未来五年内无助于公司成长。
为深入考察每个工业园区的未来经营情况,对创业四期、创业一期、创业二期、创业三期以同样方式模拟分析未来五年的经营损益情况,其损益趋势见图2、图3、图4、图5。
以下四张均表明每个园区的净利润基本处于增长状态的损益趋势图,都显示在2013年后持稳定增长状态。这种稳定增长的主要因素是租金价格有限增长(缓慢,年均2%)、折旧稳定和利息的下降(其中创业二期和创业三期的资金来源性质主要是融资)。经计算,创业四期、创业一期、创业二期和创业三期的2013年稳定后的增长率分别为6.4%、6.3%、18.1%、15.2%。2016年各园区的利润规模分别是230万元、316万元、-29万元、243万元,合计760万元,相对于6.35亿元固定资产投资,其投资回报率仅为1.19%。
创业四期和创业一期的收入水平高于创业三期和创业二期项目。原因是创业四期没有负债资产、出租率高、位置好、租金和政策性收入稳定。创业一期经过近十年的运营,没有负债、折旧费用低、出租率高、收入稳定增长。创业二期采用全额贷款建设,租金为闭口合同,至2016年将持续为亏损状态。创业三期随着出租率的增加和负债的逐步减少,至2013年基本脱离亏损状态。
2、厂房资产经济价值分析。建设公司每个工业园区项目都是一项业务投资。衡量和取舍资产持有价值的判断标准不仅是财务分析,还要按照EVA原则进行经济价值判断。计算建设公司工业厂房项目的EVA有两种方式:一种是简易算法,即将所有项目收入按其全生命周期计算合计净现值,然后与初始固定资产投资及其资本机会成本进行比较;另一种算法是采用当期财务净利润减投资当期资本机会成本后的净利润增加值,同时考察增加值的长期变化。
两种方式中,资本机会成本可以采用当期银行利率(当前各商业银行为HT集团授信的平均名义利率为6%);也可采用机会收益率(房地产业15%,酒店业1.2%等等,本文假定为10%);也可采用集团加权平均资本成本率(HT集团加权平均资本成本率估算为7%)。相对而言,采用银行利率作为参照物进行比较更为公允。本文采用第二种算法和机会收益率,计算结果见表3。
经计算,建设公司工业地产业务的经济增加值将保持六年亏损,但减亏速度较快,预计在2017年开始实现正值。在实现赢利之前,经济增加值已累计损失9902万元,按照其发展趋势,收回损失即经济增加值累计赢利大约需要十年时间。以上数据表明建设公司厂房项目是非价值型投资决策的结果。该项投资的回收期相当漫长,给公司短期战略目标带来很大压力。
二、厂房资产对公司经营目标的影响
1、厂房资产现状及其存在的问题。建设公司作为母公司,持有太阳公司和创业四期全部资产。太阳公司持有创业三期、创业一期和创业二期厂房资产。以2009年为例,这些厂房资产对建设公司和太阳公司的经营指标形成较大影响,影响情况见表4。
有效资产指按照公司财务报表扣除不受控资产,比如代财政融资、账面名义资产等。这些资产不应作为经营指标考核基数。太阳公司2009年厂房资产占其有效资产82.13%,占其权益资产的442.82%。可见太阳公司的厂房资产主要是通过负债形成的,而厂房业务的收入不足以抵消折旧成本、管理费用、营销及财务费用,利润是负值。
建设公司2009年厂房资产占公司有效资产的28.03%,占其权益资产的85.62%。显然,厂房资产是公司资产的绝大部分,但其收入贡献仅为6.53%,该业务利润对净资产收益率没有任何贡献,各项费用需要其他业务贴补。
基于以上分析,建设公司的厂房业务所占资产比重大,收入少,利息负担重,对经营指标造成较为严重的影响。结合上文对工业地产业务的成长性分析,在建设公司未引进更好的业务以改变业务结构或营收结构,或者未对厂房业务作出处置之前,厂房业务的经营状况是不乐观的。
2、厂房持有量变动对公司经营的影响。资产结构中,良性负债有助于公司成长。但资金长期沉滞,资金所转换的固定资产不能带来收益,则是贬损公司价值。本文中,建设公司厂房资产中负债达4.07亿元,即厂房业务的资产负债率为64.08%,基本与房地产行业资产结构水平相当。但这些负债已经转变为流动性较差的资产,全部用于租赁经营,与居住类地产业务的高流动性不可比较,收益水平也是天差地别。所以在市场租金价格稳定、折旧及税费刚性的情况下,只有降低厂房持有量,提高这些资产的流动性才是改变厂房业务经营不良的有效方法。
显然,已经投入使用的厂房持有量和公司经营业绩存在一个基本线性的关系,即随着持有量的下降,公司经营业绩将逐步上升;随着负债的减少,资产总额的降低,公司业绩也将随之下降。只有资产收益率大于社会平均水平(行业水平,2%)的厂房资产持有量才是合理的持有量,才是值得留存的资产。以此作为标准,建设公司持有的四个园区在五年内其经济增加值均不能超过2%的资产收益率,所以四个园区均应采取不持有的处置措施。
建设公司每降低一个平方米的持有量,则租金收入、成本和费用相应减少,公司可平均增加利润31.8元/m2,持有量自48.53万平方米下降至42.98万平方米,可实现2010年的厂房业务平衡,下降至25.86万平方米可实现2011年的厂房业务平衡。此后五年的厂房资产收益率平均大于1.66%。
假定建设公司所持有创业四期和创业三期按1580元/m2均价售出,建设公司增加销售收入为58731万元。厂房业务经营情况利润呈上升趋势,即使取消政策性支持政策,园区也能呈现增长趋势。2010年的厂房业务净资产收益率为0.59%并逐年上升至2016年的1.95%。太阳公司的资产消除了所有负债,厂房业务利润由亏损48万元变成赢利232万元,公司权益资产收益率迅速由0.87%改变为1.95%,以后各年均呈递增趋势。
三、厂房持有量调整
通过分析,建设公司持有的工业厂房占用了公司绝大部分的自有资金,其低流动性和低收益性在五年内不会有助公司成长,使公司被迫放弃了很多的发展机会。从经济增加值的角度出发,这些政策性决策结果的沉滞资产更是不值得继续持有。
四个园区中,创业四期和创业一期在2010年及其以后均基本保持了微利增长状态,但是资产收益率始终在2%左右徘徊;而创业二期和创业三期将长期保持亏损或低利润状态,短期内尚不能实现盈亏平衡。
基于以上分析,就建设公司持有的工业地产业务和四个园区的建议如下。
一是降低工业厂房的持有量。按照当前市场价格(均价约1580元/平方米),售出以消除建设公司厂房业务4.07亿元负债。
二是销售首选项目是创业四期。该项目地理位置较好,市场售价预计可达1800元/平方米。该项目在未来五年内的资产收益率不会有突破性增长,而经济价值增加值也最为可观。销售收回14220万元现金的五年内经济增加值预计可达10248万元,远高于出租收益。
三是销售的第二个项目应是创业三期。该项目位置偏远,市场价格不高,预计为1500元/平方米左右,基本与其建设成本相当,甚至借贷利息都难以弥补。
(责任编辑:张琼芳)
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