房地产建筑施工中的进管理
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作者: 刘丽云
摘要：本文结合了作者房地产建筑行业多年的工作实践，阐述了房地产项目施工进度管理对建筑施工的重要性，并且结合自身的实践经验，提出了一些关于进度管理的有效措施和管理思路，以作同行间交流之用，望其对工程进度的管理多有益处。
关键词：房地产建筑施工；进度管理；策略分析
如何做好房地产建筑施工的进度管理关乎到房地产企业的正常运转及经济效益。都知道，在房地产行业中，企业出于资金的安排及销售的需要，对一个楼盘项目，房地产企业对各个环节要严格按照计划进行，更不会轻易变更开盘的时间以及交房的时间，这就对工程的施工进度就提出了严格的要求，主体的施工必须要在楼盘开盘前完成，工程的竣工验收工作须在业主拿钥匙前完成。
1 施工进度管理的含义
房地产建筑施工进度管理就是在工程项目建设的过程要严格遵照施工进度计划，采用一些有效的方式实时检查工程的实际进度，并且与原计划比较以找出存在的差距，对存在差距的原因及不良影响作出技术准确的分析，监督单位根据这些原因对进度计划作出及时有效的调整，在后期施工中严格遵守调整后的进度计划，以保证顺利达成工程目标。施工过程中这样的工作要反复循环，直到工程竣工，或者可以在不增加投入及保证质量的前提下缩短工期。房地产项目施工中的质量控制、进度控制、成本控制这三个目标控制的关系是相互影响又是统一的。一般而言，进度的加快就意味着投入的增加。项目提前完工可以提早获得预期的经济效益；对质量的严格把控可能会影响工程的进度，但是保障好工程的质量可以杜绝返工，这样不但可以保障工程的进度，还可以控制成本和控制质量。
2 施工进度管理的意义
工程项目能否按时交付直接影响项目经济效益的发挥。进度、质量、成本这三个控制目标是对立统一的，一般情况下，进度的加快会使得成本增加，但进度的加快也会提高项目的经济效益；工程进度的盲目加快会影响对工程质量的把控，对质量的严格把控可能会影响工程的进度；质量的严格把控可以避免返工，进度又可以得到加快。工程进度的管理工作就是要协调好工程施工的三个控制目标，尽可能做到进度快、质量可靠、节省资金投入。
3 施工施工进度管理的有效措施和思路
3.1进度管理的思路
要在项目的可行性研究阶段进行计划进度的制定，该计划是进行进度控制的前提。本文所说的“可行性研究”就是严格意义上的可行性研究，不同于企业中为了立项提出的项目可行性报告，更不同于“指哪打哪”的可行性研究。这个阶段的项目进度计划制定要以项目规划草案、项目的建设规模和政府的相关要求、过去的实践经验等进行，这项工作能够为可行性研究中的资金投入以及销售计划的数据提供支持。
这一阶段的进度计划还处在虚拟的阶段，但其制定工作也不能草率，必须要和实际情况相近，否则，研究也丧失了原本的意义。
3.2进度管理的措施
在房地产项目建设中，技术管理工作要进一步加强，技术是一个项目的重要因素，对技术的管理是否积极有效关系到工程目标能否顺利达成。具体措施如下：
（1）横道图比较法。此方法是在项目工程施工过程中实时监控实际进度，以得出实际进度的信息，经整理分析后采用横道线在原计划处标出，可以进行直观的比较。横道图比较法有一定的局限性，只适用在各项工程的进度都进行的比较均匀的工程施工。
（2）S型曲线法。此法的优点是能直观反映实际进度和计划进度的差距，对后期的工程进度可以有效预防。在S形曲线法中，以横坐标来表示时间，工作量完成状况则用纵坐标来表示。用实物的工程量来表达工程量，如所耗工时、资金的投入或者所占的比例，按照项目的原始计划进度绘制出进计划进度的S形曲线。随着工程的进行实时检查计划的实际完成情况，绘出实际进度的S形曲线。通过对两条S形曲线的对比可以看出进度控制的信息，以便分析实际进度和计划进度又差距的原因，从而制定相应的调整措施。①项目工程实际进度分析：工程实际进度的点位于计划进度S形曲线的左侧，那么实际的进度超前于计划进度；反之，则表示实际进度要落后于计划进度。②进度偏差的分析：进度的偏差值可以直接通过S形的比较图读出。△ta表示在ta时刻比计划进度提前的时间；△va表示此时超额完成的工作量；△tb表示在此时刻实际进度的拖延时间；△yb表示yb时刻拖欠的工作量。⑧预测总工期。参照实际进度S形曲线的有关信息，使用时间序列预测法，可以预测未来不同的进度时间所应完成的工作量，进而可以绘制实际预测进度的S形曲线。把工程施工的预测工期和原计划工期做对比，可以分析出工期提前或者延迟的可能时间。④对工程进度要不定期检查，利用S形曲线比较法对工程施工进度进行实时跟踪和控制。
另外，一、对于施工图纸要做好评审和会审工作，及时发现图纸中的问题并积极和施工单位进行协商解决，避免因图纸问题而影响工程的质量；在技术管理中要做好对文件资料的管理工作，技术文件应内容规范完整、数据科清晰准确，签证要及时，管理、存档、保管等措施要科学合理。二、要做到及时交底工作。施工队的实际操作是以工程技术的交底为依据的，工程的技术交底要具有一定的操作性，对工程的施工要有一定的指导作用。三、做好施工预检。在施工前对工程项目或者分项工程要进行自检，这就是预检，预检工作可以保证工程的质量，可以有效预防因施工差错而引起质量事故。
4 结论
如何做好房地产建筑施工的进度管理关乎到房地产企业的正常运转及经济效益，工程项目能否按时交付直接影响项目经济效益的发挥。在房地产项目建设过程中有三项目标控制是相互影响和统一的，即进度控制、质量控制、成本控制，工程进度的管理工作就是要协调好工程施工的三个控制目标，尽可能做到进度快、质量可靠、节省资金投入。
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