浅谈如何优化税收对房地产市场的调节

来源:用户上传      作者: 胡历芳

　　摘要：近年来，随着我国城镇化进程的加快，房地产行业迅猛发展，也随之产生一系列房地产经济问题。房地产税收政策与房地产市场紧密相连，是调控房地产市场的有力杠杆。本文针对房地产开发、交易、保有阶段的现存问题，探讨了优化税收调控房地产市场的相关建议。
　　关键词：房地产市场；税收调控；住房供求
　　
　　当前，我国房地产市场过热，房地产价格过快上涨。房地产市场的调节，不仅与国内房地产业的发展模式、消费政策、信贷政策等制度相关，而且也与房地产税收政策紧密联系。2010年4月17日，国务院下发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
　　(即通称的新国十条)，要求财政部、国家税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，以发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。房地产市场调节需要国家政策合理引导，房地产企业积极参与，而税收是调控经济的重要杠杆，对于现阶段房地产市场调节，具有一定的潜力。
　　
　　一、现行房地产税对房地产市场的调节概况
　　
　　在现行房地产税收制度下，房地产税收涉及土地使用权和房地产开发、转让、保有等诸多环节。房地产开发和交易阶段，涉及到土地增值、企业所得税、营业税、城市维护建设税等多个税种；房地产的保有阶段，涉及到城镇土地使用税、房产税等。目前，我国对房地产市场的税收征收主要在开发和交易环节，如对5年以内的二手房交易征收5.5％的营业税等。在房地产保有环节，城镇土地使用税税负较低，且对非营业用房不征收房产税。这种房地产税制限制了部分投机需求，但是通过交易环节的税收转嫁效应，仍然增加了住房自住者的购买成本，无法缓解市场供需不平衡的状况。
　　以北京为例，2010年9月至2011年2月，住宅总成交面积为666.31万平方米，而这六个月供应面积为606.48万平方米。房价没有得到有效抑制，同时供求关系失衡的情况也很明显，11年1月住宅成交面积接近供应面积的12倍。
　　
　　
　　二、税收对房地产市场的调节机制分析
　　
　　经济发展必然带来房地产价格的上涨，根据经济学理论分析，土地是一种稀缺资源，在人口密度较大的城市，这种资源最缺乏；另外，政府在经济发达地区的公共资金投入要大于相对不发达地区。所以，对于土地的使用者、房屋的保有者征收房地产税，具有合理性。一方面，房屋的保有者和土地的使用者享受了土地资源以及相应的附加公共投入，应该缴纳房地产税，这也是缩小贫富差距的重要手段；另一方面，政府通过税收，可以增加财政收入，为政府更好地利用这些资金进行公共投入、改造城市环境，提供了保证。
　　在住房开发阶段，我国税法规定了土地增值税的税收优惠，例如，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额没有超过扣除项目金额20％的，免予征收土地增值税。这一政策本来是为了给开发企业以优惠的同时更好地抑制房价。但是，从开发商的角度，通过纳税筹划适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20％以内就可以免缴土地增值税。这样，土地的稀缺性并没有得到体现，开发商持有土地使用权的成本较低，加之商品房的高利润，商品房和保证性住房的比例相差较大。
　　供求关系影响房地产的价格，当前房地产市场上投资投机成风，使房价过快上涨，一个重要原因就在于房产持有成本过低。我国目前的房产税属于财产税范畴，税收范围除个别地区外仅限于城镇的经营住房，不能有效调节住房市场个人收入分配问题，没有起到调节房地产交易市场的作用。一方面，房价上涨且税收具有转嫁效应，对于支付能力较弱的民居来说，住房自住的购买成本较高；另一方面，住房投机者持有商品房的成本较低，总是存在投机的心理，持有大量住房不肯出手的现象严重，导致供求关系更加紧张。其结果不仅放大了房地产市场的供求矛盾，而且导致大量房屋空置，二手房市场和房屋租赁市场供应短缺，房价和房租都居高不下。消费者在购买高档奢侈品时需承担消费税，目前高档房产或者多套房已成为一种奢侈品消费，应考虑税收的调节。不动产税的征收是房地产政策的重要方面，通过有效的不动产税政策可以保护绝大多数民众的利益，调整房地产市场的价格关系，以及增加地方财政收入。
　　
　　三、优化税收对房地产市场的调控
　　
　　1　提高开发市场土地使用权取得应承担的税负
　　目前，针对城镇土地使用税征收不规范，使开发房地产成本更低的现象，我国也出台了相关法规，鼓励地方按高限确定税额、允许发达地区“突破税额上限，进一步提高税率”。明确了通过税收政策调控房地产的意图。按照现行的城镇土地使用税的征税标准，如果都按“上限”制定城镇土地使用税，那么大城市每平米将按30元征收，中等城市每平米也需支付24元城镇土地使用税。另外，土地增值税的征收对于增强国家对房地产开发和房地产交易的调控以及抑制炒买炒卖土地的行为的抑制都有积极作用。土地增值税与开发商成本紧密联系，可以适时提高其预征率，按照开发企业出售房产的销售收入和容积率作合理调整。
　　
　　2　减流转环节税负，增保有环节税负
　　当前，我国的不动产市场是典型的卖方市场，事实证明，流转环节税负增加后，售房者的交易成本容易转嫁给消费者。因此，增加税负应该从保有环节考虑。例如，对二套房或多套房征收高税率房产税，则可以增加投机者的持有成本，抑制房地产投机行为，从而调整房地产市场的供给结构，抑制房价上涨的趋势并促进居民一套住房的供给。对于普通的居民住房，还应保持现有免征房产税的规定，另外，减免住房自住者在购置房产时的其他税额也可以减轻其消费负担，优化税收调节个人收入分配的作用。通过以上分析，必须明确的是，对不动产保有环节征税需要区别化。
　　另外，目前除上海、重庆等少数地市外，房产税和城镇土地使用税的纳税人不涉及居民住房，房地产保有环节的税负为零，并不利于抑制住房市场投资过热的现状。笔者认为引入物业税改革具有合理性。所谓物业税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年缴纳一定税款，应纳税额会随着不动产市场价值的升高而提高。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提，以财产的价值为计税依据。
　　
　　3　加大对保障性住房和租赁市场的税收优惠
　　通过税收的补助与减免来鼓励房地产开发商建造政策性的住房，扩大经济住房的数量。我国目前已下发了一系列关于房地产税收导向性的政策。支持廉租住房、经济适用住房建设，例如，对按政府规定出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税；对按政府规定的经济适用房的建设用地免征城镇土地使用税。这些政策的实施在贫富差距较大的地区虽然起到了一定的现实的作用，但是我国目前廉租房开发比例远小于廉租房，还应进一步加大优惠。另外，还应避免开发商的造假行为，严格审批廉租房、经济适用房的相关手续，保证规定保障对象享受到政策性住房的优惠。
　　目前，对住房租赁市场，我国规定了“对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。”“个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的，享受免征个人所得税。”在我国，二手房市场不发达，无法带动住房租赁市场。租赁缺乏市场，相应的税收优惠政策也就无法出台。但是，从长远发展角度考虑，保护中低收入家庭基本居住条件，加大租赁市场的税收优惠政策同样重要。
　　
　　四、结语
　　
　　在当前的房地产市场条件下，优化房地产税收制度对于房地产市场调控将起到积极的作用。对于房地产产业，一个长期的发展规划与积极的政策引导是必要的，税收就是这样的一个杠杆。
　　
　　参考文献：
　　[1]财政部，国家税务总局，关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知(财税[2D08]24号)[Z].2008-05-05.
　　[2]易宪容，论中国住房公共政策的基本原则与框架[J].经济社会体制比较，2009，(6)：100-107.

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