浅析房地产企业如何解决融资问题
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作者: 谭开莉
摘要:房地产业作为国民经济支柱性产业,对国民经济的发展起着举足轻重的作用。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业,充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。随着我国房地产投融资体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控,房地产企业的资金链面临着日益严竣的挑战。如何解决房地产业发展的资金瓶颈,已是每个房地产企业都面临的亟待解决的重大问题。本文主要阐述了房地产融资的现状,对我国房地产融资存在的问题及对策,通过分析各种主要融资方式的优缺点、政策约束和成本,总结出,房地产企业必须采取多元化的融资方式,并根据不同的开发阶段、项目类型和企业规模来选择合适自己企业的融资方式,这样才有更好的解决融资困难的问题,为房地产开发企业融资创造一个良好的环境。
关键词:房地产;融资;背景;问题;对策
一、房地产企业融资概念
房地产业是资金密集型行业,并且与金融业有着密不可分的关系,同时房地产市场的高速崛起为它埋下了更大的金融危机的隐患,比如房地产成泡沫状态,美国这次由房产市场泡沫促成的次贷危机引起的华尔街风暴,现在已经演变为全球性的金融危机。房地产行业融资就是企业的资金筹集的方式与过程,也就是公司根据自身的生产经营状况、资金储备状况,以及公司未来经营发展的需要,通过预测和决议,采用一定的方式,从一定的渠道向公司的投资者和债权方筹集资金,组织资金的供应,以此保证公司正常生产需要,经营管理活动需要的理财行为。
二、房地产融资市场格局的形成背景
当前房地产融资市场格局的形成有着其深刻的政府政策背景和产业发展背景。政府政策背景主要包含两方面内容:一是配合宏观调控,政府在房地产领域实施了比较严格的土地和信贷紧缩政策;二是出于防范金融风险的考虑,金融监管当局对商业银行的房地产信贷业务做出了进一步的限制,诸如停止流动资金贷款、提高资本金比例、严格贷款审批等。
市场竞争引发行业集中度提高,素质低、实力差和经营不规范的企业将被淘汰出局。伴随着行业集中度的提高,企业资产规模的迅速膨胀,一方面房地产企业迫切需要金融机构能够提供数额庞大的、稳定的、低成本的融资服务,这就迫使房地产企业必须打造自己的金融平台,包括发行信托计划、收购上市公司、参股金融机构、发起设立地产基金以及海外上市等等;另一方面,房地产企业又要在扩张的同时竭力规避融资风险,保持财务稳健,实现企业持续、快速、健康发展,这就要求企业必须对其资本结构进行合理调整,通过诸如降低资产负债率,扩大股权融资比例等方法,保持稳健而灵活的资本结构。
综上所述,未来房地产金融市场必将呈现出融资渠道多样化与资金性质多元化的局面,而走产融结合的道路将是未来房地产金融市场最显著的发展趋势。
三、现今我国房地产融资存在的问题
我国房地产开发企业面临融资的主要问题有以下几点:
贷款方式:贷款方式单一,国内房地产开发贷款主要有三种形式:房地产开发流动资金贷款,房地产开发项目贷款,房地产抵押贷款。这三种贷款方式的期限都较短,来源渠道均为商业银行,贷款方式单一,无法适应房地产开发周期的需要。
直接融资与间接融资:改革开放以来,我国直接融资市场发展很快,但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局,房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。房地产资金主要来自银行贷款,直接融资比例过小,融资结构不合理。企业融资对银行贷款的依赖增强,加大银行信贷资产风险。
融资局限性:房地产融资方式普遍约束过大,各种融资方式均有局限性。商业银行提高了对房地产企业的贷款条件,对项目开发程度和开发企业自有资金的程度要求较高,多数开发企业不能达到规定的贷款要求;其它融资方式现阶段的表现也不如人意,如信托融资,信托产品尚没有一个完善的二级市场,难于流通;而企业债券利息高于同期银行利率、期限为3～15年,一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小;发行股票问题更是明显,比如上市过程长,繁琐的手续申办,自身资金实力要求较高,对企业资质的要求更为严格,大多数的房地产开发商无法接受和实现。相对来说,股权投资虽然可以实现自身资金的扩充,但一般房地产企业注册资本金额不高,控股地位本身就比较重要,很难轻易出让,更不会把大部分的开发收益让给别人,所以也很难普遍推行。
四、房地产企业融资对策
宏观调控的紧缩、微观市场的低迷、这是我们与众多开发商所共同面对的境况。房地产金融领域主要通过出台资本金比例、银行贷款条件、银行贷款范围、利率水平等方面的政策,达到对房地产企业行为限制的目的。对于房地产企业而言,应选择怎样的融资措施?
房地产投资信托基金:房地产投资信托基金是通过发售基金单位或者以份额募集资金,由专门管理的机构投资并经营的,以保证基金持有人的利益,以类似资产重组的方式进行房地产活动的一种投资基金。它和证券投资基金极为相似,同属于投资基金的一种类型,最大的不同在于证券投资基金投向证券,而房地产投资信托基金投向房地产及其相关方面。
建立长期投资基金组织:房地产投资基金属于股权投资,可以分散投资、降低风险,丰富了融资品种;也可以吸引社会上的分散资金,把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。国外多年的实践经验和基金融资的运作机理也一再地告诉我们,投资基金是工业化加速发展阶段中行之有效的房地产融资方式。特别是在我国目前微观基础发展现状下,它可以与信托联合,使有一定基础的房地产企业形成较稳定的资金来源。因此,我国应借鉴市场经济较为发达的国家,特别是美国发展房地产基金的成功经验,在法规方面尽快消除障碍我国投资基金发展的瓶颈,颁布符合我国国情的投资基金法。
非正式借贷融资:随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张,所谓非正式借贷逐渐活跃,特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。目前我国居民储蓄存款超过11万亿元,流通中的现金近2万亿元,这就意味着相当多的资金寻求不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来说比较高。往往民间闲置的资金也愿意投入到这个行业。
融资租赁方式:融资租赁主要是通过所有权的转变来获取相关投资者的资金,完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理,对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式,可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金问题,从而加速房地产资金的迅速转移和回收。
完善个人消费融资体系:个人住房贷款是现在银行最优良的贷款品种之一。但目前国内各专业银行发放个人抵押贷款的额度只占银行房地产信贷部贷款额的6%,占贷款总额的不到1%(远远低于国际上20%～40%的水平)。个人消费贷款虽属“零售”业务;金额数目不大,但其人数很多,所以银行应扩大相关业务,推出更多的新项目,简化程序来完善和发展住房信贷业务。公积金贷款是发展较成熟的项目,较受消费者欢迎,要积极推进住房公积金体系的建设。
总之,在现阶段,房地产企业应建立以我银行为主的多元化融资体系,为房地产融资市场的健康发展提供良好的环境。
参考文献:
[1]王诚庆:我国房地产融资模式的改进与制度创新.财贸经济.
[2]周亮华 施建刚:房地产信托:融资新方向.中国房地产金融.
[3]孙翠兰:我国房地产融资方式的比较、选择与调整.金融论坛.
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