国内外房地产企业融资现状分析

来源:用户上传      作者: 崔晓溪　张　艳

　　摘要:近年来,房地产企业融资难的矛盾凸现,也显露出由于国内房地产融资渠道发展缓慢,房地产行业快速扩张与资金有效持续供给的矛盾在紧缩的大背景下限制了绝大多数房地产企业的发展甚至生存空间。
　　关键词:融资渠道;融资结构;政策环境;改革走向
　　
　　改革开放以来,房地产行业的蓬勃发展,成为了中国经济增长的重要推动力,而中国房地产目前最为紧要的议题,主要集中在如何拓宽房地产融资渠道,创新房地产融资方式,总结我国实际操作中的融资渠道分为以下几类。
　　一、银行贷款
　　目前,银行贷款在国内主要形式为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款,开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。
　　二、上市融资
　　据统计,目前中国拥有5万多家房地产企业,这其中有100余家在A股市场上市。截至2007年底,沪深房地产上市公司总资产均值已由2005年的26.40亿元上升至58.21亿元,内地在港上市公司总资产均值达236.37亿元。在境外上市房地产企业总体规模较小,2007年总资产均值为35.87亿元
　　三、债券融资
　　房地产债券融资就是房地产企业在证券市场发行债券获得资金的方式。目前有两种概念,一种是资产负债表内的企业债券,另一种是资产负债表外的房地产项目债券。我国房地产债券融资额十分有限。根据我国《公司法》和《企业债券管理条例》,对发行债券公司的条件、额度和审批等方面都有严格的规定。因此我国能发行债券的房地产企业屈指可数。
　　四、房地产投资信托――REITs
　　房地产投资信托基金(以下简称REITs,是Real Estate Investment Trusts的缩写)是指通过发行基金受益凭证募集资金,交由专业投资管理机构运作,基金资产专门投资于房地产产业或项目,以获取投资收益和实现资本增值的一种基金形态。
　　自2003年,我国第一个准REITs――欧尚信托诞生后,REITs在我国发展速度较快。目前,我国的REITs主要有三种形式:一是通过信托公司推出REITs的雏形产品。二是产权回报式投资合同。三是通过海外基金发放REITs。
　　五、海外房产基金
　　近年来海外房地产投资基金进入中国市场比较著名的案例有:新加坡政府投资公司(GIC Real Estate)与首创置业合作,成为首创置业第二大股东;摩根斯坦利(Morgan Stanley)房地产基金与上海复地合作;荷兰的ING与首创合作;2005年8月26日,软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团与顺驰(中国)不动产网络集团签订了战略投资协议,软银亚洲和凯雷分别投资了3500万美元和1000万美元,分别占有顺驰(中国)不动产网络集团15%和7.5%的股份。
　　除上述主要融资渠道外,其它还包括开发商贴息委托贷款、租赁融资、房地产典当融资等方式。
　　1.国内房地产企业融资结构
　　在房地产资金来源方面,贷款、债券、外资、自筹资金和其他资金共同构成了目前我国房地产企业的融资来源。目前来源于银行的资金往往占到房地产资金的70%以上,有些企业甚至达到90%,很多中小房地产企业运作的自有资金往往仅占到总资金比重的10%,有的甚至只有5%。
　　2008年2月房地产资金来源5653.14亿元。其中,国内贷款1536.39亿元,占总资金来源的27.18%,国内贷款同比增长36.9%,与07年同期相比增加1个百分点。利用外资46.04亿元,占总量的0.81%,同比下降41.2%,与07年同期相比下降1个百分点,自2007年开始房地产利用外资一直呈下降态势。
　　在资金紧缩的情况下,将迫使房地产企业的融资渠道创新,同时银行也会在资金运作方面有所改变。
　　2.国内房地产企业融资面临的政策环境
　　2007年国家针对房地产行业出台的主要法律法规达十多项。一般地,行政方面的政策见效快;经济方面的政策作用大,但需要时间才能完全显效;而法律方面的政策则需要立法程序的配合。
　　随着房地产行业的迅速发展,房地产金融政策也在不断调整之中。作为资金密集型的政策敏感性行业,房地产金融政策的调整对房地产企业的发展具有重要影响。为了分散银行风险及抑制房价的过快增长,政府采取了多种金融手段。主要分为三个方面:第一是加强房地产贷款的风险管理,提高贷款门槛;第二是控制房地产信贷规模;第三是提高个人住房按揭贷款门槛。
　　3.国内房地产企业融资渠道改革走向
　　海外投资者出于对我国人民币升值的预期和对中国前景的乐观态度,促使了海外REITs大举挺进中国。目前,中国房地产市场是全球REITs最为关注的市场,也是竞争最厉害的市场,仅2005年1-4月,海外REITs在北京的投资总额就高达5.1亿美元。大量海外基金与中国房地产企业合作发行REITs,将有助于我国本土企业熟悉REITs相关的流程,提高专业的经营管理水平。
　　我国融资渠道单一,融资机构较少,主要靠商业银行进行融资。但目前,我国还无法通过扩展金融机构来扩大融资渠道,其主要原因是:我国目前的金融监管体系还存在着若干缺陷,金融方面的高级管理人才还比较稀缺。另外,我国保险机构的经营管理水平还十分有限,政府为了防范可能出现的金融危险和社会动荡,出于对广大人民负责的谨慎态度,在法律上禁止保险基金参与股票投资等投资活动。通过以上的分析可以得出通过扩大融资机构来实现融资渠道的多样化的方式对我国目前的国情来说是不现实的,因此,我们只有从金融工具的创新来实现融资渠道多样化。
　　
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