内蒙古房地产的走向还需要继续观察

来源:用户上传      作者: 于光军

　　随着国家房地产市场调控政策的不断推进，受国内各种“消息”的影响，以呼和浩特为代表的内蒙古房地产走势迷离难测，也为房地产的运行带来种种不确定性。
　　国家房地产市场调控政策在“国八条”的基础上进一步细化，但基本方向没有改变，还是集中于压制投资尤其是投机需求，如限购范围进一步扩大，并出台了具体五条进行房地产限购区域的标准。但是，我们从市场监管尤其是内蒙古或呼和浩特、鄂尔多斯等主要城市房地产市场运行的监管角度看，前一时期推行国家政策过程中存在的问题，并没有在国家层面有基本反响。如：尽管各地按照要求出台了限购令和限购目标，但十分宽松的限购条件难以对房地产市场进行有效的限制，真正对地方城市房地产市场起作用的还是自上而下的金融政策，以及相对执行的较为严格的税费政策，即影响当前房地产市场交易量下降的因素，主成分还是贷款额度压缩导致的，地方城市市场的观望情绪在并不直接反映地方城市出台的宽松的限购。相反，政府大概在“上涨控制在10%左右”的目标，以及几乎只对大规模购房有限制的“限购”，反而使百姓期望房价下降的预期受到打击。
　　分析国家政策指向，比较明显的是限制“炒房”，综合“国八条”出台前后国家房地产市场调控的尝试，也可以比较明确地判断出其根本的目标是“住宅的去资本品化”，即回归住宅房产以满足居住需要的原始价值，如限购、房产税试点、限制第二套住宅贷款,等等。
　　从住房体制改革以来，住宅经历了短缺需求刺激下的膨胀过程，在高端不断强调控制价格上涨的政策“提醒”之下，加之物料、人工等成本都处在上升区间，在物价长期持续上涨的惯性思维下，市场、政策、社会意识、成本多元互动，推进房价不断提升，以至于住宅成为百姓心目中的“硬通货”。而这种“硬通货”意识一直持续至今，在经历了自2005年前后政策不断遏制价格而无效后，这种意识得到了有效的强化。2009年以来，国家出台了更为严厉的政策并不断升级，遏制房价过快上涨的目的十分明显。一度也在社会形成了较高的期望，但我国处在以劳动力价格为核心的价格上涨期的客观制约；同时，开发商在政策出台后会不断抬高售价，一方面消除社会的房价回落预期，以之作为应对政策的手段，一方面消减成本费用增加；而在政策制定与执行层面，多年来，长期宏观政策致力于吸引和动员社会资金投资于国民经济建设领域，多方保护投资积极性，尤其是各城市政策较多倾向于保护房地产投资利益，以吸引社会资金推进城市建设，或者提高土地价值以获得更多的建设资金弥补财政收入的不足。因此，并无降低房地产价格的积极动力。上述因素的综合影响致使房价不断攀升。行至今日，房地产保值增值的意识已经深入人心。
　　与房地产资本品化相对应的是，内蒙古的城市化实质上的不断深化和社会百姓财富积累水平增长的相对缓慢。进入能源重化工时代以来，内蒙古的产业结构逐步向能源原材料领域集中，产业领域的收益模式快速由劳动力收益、社会资本收益为主转向大资本收益为主体。社会财富的积累集中度日益提高，来自于社会层面的投资者人群就不会不断增加，炒房现象所占比例较低。就呼和浩特而言，还存在行政机关通过房改、改善职工生活条件、机构委托开发、机构组织团购能多种方式为本单位的职工解决住房，社会运行尤其是行政机构运行管理权限较大的机构职工往往会获得较多的机会，以普遍低于社会价格获得地价房，这样行政机构单位人口所占比例较大的呼和浩特，一些机构中人就会拥有多套住房，而使这些人的投资愿望有所释放。在实际的不完全调查中，我们也很少发现炒房族的大量存在。据此，内蒙古（东胜-康巴什新区除外）和呼和浩特住房的资本品化倾向并不是很明显，呼和浩特作为首府的人口集聚效应的影响也要远远大于炒房效应。对应于国家房地产市场调控政策指向，限购等“去资本品化”的作用就会比较微弱。
　　从全区的角度，内蒙古的城市化已经超过了国家平均水平。在城市化率的数字背后存在的另一个事实是：大部分农村牧区的青壮年劳动力已经基本脱离了农村，生活在城镇，这一现象已存在多年。随着70后、80后进入劳动力的主力阵营，劳动力的主体意识已经发生根本性的变化，当年50后、60后劳动力城里吃苦、村里盖房的劳动目的已经转变为改善生存环境、提高生活质量的目标，而由于大部分农村牧区的社会发展建设不足，无法提供城市繁荣的社会生活，所谓改善生存环境就是驻留于城市。大中专、高校的高比例招生满足了很多人生活在城市的愿望，但要让所有进入城市的劳动力都拥有自己产权的住宅，这个不是现实的社会短期所能满足的。如果将他们的需求称为“刚性需求”，在这样的市场化体制下，也并不准确。在经济学的意义上，能获得满足的需求才是“有效需求”，有效需求不随价格波动，才是“刚性需求”。在这个语境下，只有收入与房地产价格形成较为均衡的关系，所有人都能买上住房，住宅存在刚性需求的判断才能成立。在现在的市场形势下，也就意味着要么房价下降到与城镇居民可支配收入均衡，要么城镇居民可支配收入与高企的房价均衡，或者住宅的供给水平达到或者超过城镇人口。从这个意义上讲，以“人有所居”为基本立场，社会发展的总体趋势与房地产市场调控政策是一致的。但我们也知道，上述的3个条件无疑都在短期难以实现，只有国家的政策指向很明显。还有的一个显而易见的是：房子一旦建起来了，无论开发商获利还是破产，房子总会存在。
　　最后，需要强调的是，2011年世界与中国的经济走势依然有很多不确定性因素，总体上还不乐观，2012、2013年的形势也不甚明了，但物价如此飞涨不会长期持续，这是百余年来世界各国的经济发展历史和经济学理论验证了的。如果这一点至今还很难被相信，想一想，近5年来我们的工资收入是否保持了上个世纪90年代动则翻番的上涨态势了？
　　（作者系内蒙古社会科学院经济研究所所长、研究员）

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