“新国八条”不可能立竿见影

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　　最近，国家统计局房价指标显示，二、三月份国内一二线城市住房销售急剧下降，住房价格出现下跌调整。有人认为，这是“新国八条”政策效果的显现。但笔者认为，这么判断为时过早。
　　这是因为，2009年第二季度以来住房价格的快速飚升，基本上是政府过度的住房优惠政策激励的结果。在这种政策的推动下，国内住房市场早已成了一个住房投机炒作的市场。我们知道，住房消费与住房投资，两者对住房的定价、定价运作机制、需求关系是完全不同的。在一个以住房投机炒作为主导的市场，其价格完全是由投资者的市场预期来决定的。而投资者的市场预期，又在于投资者的融资成本、融资的杠杆率，融资易获得性所导致的赚钱效应。只要住房购买的赚钱效应存在，那么，投资者对房价上涨的市场预期就不会改变。在这样的以投资为主导的住房市场，只要房价上涨的市场预期不改变，那么，住房的价格要想下跌是不可能的。
　　从当前的情况来看，尽管“新国八条”明确表示要对投资炒作进行严格限制与打击，但是政策显然有些心有余而力不足。它对抑制住房市场的投机炒作不是不痛不痒，就是鞭长莫及。比如差别化的个人住房按揭贷款政策，既对住房的投机与住房的消费作出严格的区分，也要求采取区别性政策对待――政策是很有力度，也动了一番心思，但这些政策，仅对新进入的住房购买者有作用。也就是说，出台的限制政策，对已经持有大量住房的投机炒作者，无法产生政策效应。在这种情况下，炒作者一定会认为政府的打击政策是暂时性的，是一阵风式的，只要“风头”一过，投机炒作者又会蠢蠢欲动。因此，他们预期住房的价格会随着政策变动而出现报复性反弹。现在，最好的策略就是，把已购买的住房紧紧抓在手里，等房价反弹时再出手。由此可见，对于存量住房投机炒作者来说，住房价格上涨的预期不仅没有改变，还得到了强化。在这种情况下，住房价格下跌是不可能的。
　　对于新进入者来说，尽管当前进入住房市场的信贷条件比以前进入的门槛高了许多，进入成本也有所增加，但是由于住房市场的赚钱效应没有改变，他们就会千方百计来突破现有政策的限制而进入住房市场。因为，在这些人看来，只要购买到住房，就有赚钱的机会。在这种情况下，住房销售者只要采取较好的营销方式及对价格稍加调整，就很容易引诱他们进入住房市场。所以，看上去有些楼盘的价格下跌了，但这只是表象化的东西，因为房价上涨的预期没有改变。
　　还有，从“新国八条”的税收政策来看，无论是住房交易流转税，还是交易所得税，其税率根本谈不上是对住房投机炒作的针对性政策，反之，过低的住房交易税及不征收住房财产税，反而成了鼓励进入住房市场进行投机炒作的催化剂。因为，在全世界的市场经济国家，还找不到哪个国家的相关住房税收是低到如此地步的。既然住房流转、所得、财产持有上的税收都不动真格，那么，只要购买住房就有利可图，就一定会激励更多的人进入住房市场。在这种情况下，推高的房价要想出现下跌，绝非易事。
　　可以说，如果住房市场的赚钱效应不去除，房价上涨的市场预期就不会改变。如果房价上涨的市场预期不改变，房价的下跌调整是不可能的。只有当房价上涨的市场预期出现逆转，这个时候才是国内房价出现向下调整的真正开始。
　　在当前的情况下，我们不要过高地估计“新国八条”对国内住房市场的作用，一切还得看政府如何落实这些政策。

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