智能楼宇物业设备现代化管理探讨
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作者: 陈 刚
摘 要:随着我国经济的持续发展,智能楼宇不断兴建,楼宇的重要组成部分――智能楼宇设备的数量、种类、复杂程度也在不断提高,这些都给物业管理提出了新的课题和要求。不失时机地在物业管理中引入新的管理理念和管理技术是提高物业管理企业竞争力的关键。
关键词:智能楼宇;现代化设备;物业管理
1 智能楼字物业现代化管理的根本是对物业设备的管理[BT)]
1.1 现代与传统物业管理的主要区别
服务是软件,设备管理是硬件。现代物业管理的设备越来越庞大,物业管理范围内的设施设备越来越复杂,各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。面对庞大而复杂的建筑系统,传统的物业管理应接不暇。社会发展要求物业提高能源利用效率。面对新的要求,传统粗放的管理模式显得捉襟见肘。传统的物业设备管理侧重于现场管理,以设施设备的正常运行为工作目标,着眼于有故障的设备,具有“维持”的特点。现代物业设备管理的特征从现场管理上升到经营战略,主要工作目标从“维持”上升到服务成本的最优化,管理的着眼点从发生问题的设备到全部固定资产,管理对象的时间从当前扩大到物业管理范围全生命周期内及未来的更新设施。并与信息化管理相结合。
随着产业价值链分解和专业化发展,出现精深精细化趋势,并从劳动服务型逐渐转化为知识密集型。
1.2 物业设备管理对业主造成的影响更深远
楼宇物业设备对于现代化楼宇的作用,可比作人的内脏及器官。从经济上看,一座现代化楼宇的初投资中,设备大约占三分之一,现代化程度愈高,设备所占的比例愈大,因而造价非常昂贵:从使用成本看,物业设备的优劣,耗能的多少,是直接影响经济效益的重要因素。
物业管理最本质、最难管理、最需专业技术的核心内容,都体现在物业设备的维护与保养上,如果物业设备的维修与保养做得不好,不仅影响物业设备的使用寿命,同时也影响到物业保值与升值的潜力。
设备管理工作是一项最重要的硬件管理工作,它不但对物业本身的价值体现起到了举足轻重的作用,还对物业管理的服务水平的保障起到了不可替代的用。
2 现代化楼字物业设备管理工程的主要内容[BT)]
2.1 物业设备管理的基础资料管理
基础资料管理是设备管理工作的根本依据,基础资料必须正确齐全。
2.2 物业设备的运行维护、维修管理
即是利用设备寿命周期内的“浴槽曲线”采取预防保养,降低设备的故障率。
2.3 物业设备的寿命周期成本(LCC)管理
楼宇及设备的寿命越长,其能耗费和维护费占LCC的比例越大。如果对设备和系统采用节能技术措施或设备管理,可以大大降低LCC。
3 现代化楼字物业设备管理离不开现代企业的质量保证模式[BT)]
3.1 楼宇设备管理的特点
3.1.1 经济性
楼宇设备管理的主要特点是:经济性突出,这是因为楼宇机电设备一次性投资大,年限短,更新换代快,运营服务、维修保养费用高。
3.1.2 专业技术性要求高
专业技术性要求高源于楼宇设备品种繁多。现代楼宇的设备系统,基本上集中了各个领域中先进的科学技术在应用技术方面的成果,且每一个设备系统都具有其非常鲜明的专业特点,有着它内在的、独特的运行规律。设备管理工作就是要遵循这些客观规律来进行规范的管理。要有各种专业技术知识,要有严格的规范化、标;隹化的科学管理制度。
3.1.3 综合性强
综合性强不但在于现代楼宇设备所涉及的学科与专业较多,还在于楼宇是一个具有综合使用功能的有机体,各类设备要保证协调地共同工作,关键依赖于科学的设备管理。
3.2 楼宇机电设备管理与ISO 9001
具有先进的设备硬件,而没有科学的管理方式,效益是不能提高的。
为了提高物业管理公司的管理水平, 提高工作效率,必须对物业管理的各项工作进行规范化管理,只有做到各种工作规范化,才可以通过规范化操作对员工工作进行指导,提高员工工作效率与技能,并且由此减少人事变动给公司带来损失与降低新员工的培训成本。
ISO 9001标准系统性强调不断改进的特点。可以指导企业用系统管理的思想来建立完善的质量体系,并对管理质量形成全过程的控制。
[设备管理工程理论和经验,可以通过策划和制定楼宇设备管理的ISO 9001质量保证体系文件,落实到楼宇设备管理的具体工作中。ISO 9001质量保证模式强调所有的活动都应有文件规定,所有规定都应执行,执行情况必须有客观证据加以证实,并有一定的可追溯性。ISO 9001质量保证模式还强调不断进行质量策划、质量改进和质量体系的完善做法,实际上又为探索楼宇设备管理自身特定规律提供了一种科学有效的方法和途径。
4 现代化楼字物业设备管理必须以物业设备管理软件为手段[BT)]
4.1 现代化楼宇物业设备管理的指导思想
现代化楼宇物业设备管理包括,设备的规划、购置、安装、使用、维护、维修、改造、更新直至报废的整个寿命周期进行的实物及其技术的管理;还包括设备的最初投资、使用费用、维修费用支出、折旧、更新改造资金的筹措与支出等设备的经济管理,其指导思想是:①追求设备寿命周期费用最经济:②强调技术管理与经济管理相结合:③ 必须对设备整个寿命周期实施管理。
4.2 现代化楼宇物业设备管理的使用与优点
由于楼宇物业设备投资大,设备数量多,设备种类繁多,加工工艺功能不尽相同,日常工作中需要耗费大量人力和物力,如不运用物业设备管理软件进行高层次的设备管理,要实现现代化楼宇物业设备管理的指导思想是很困难的。
设备管理涉及到每一个员工,每一项设备,每一件工作,每一分钱和每一分钟。仅凭几个管理人员,仅凭传统的管理经验,无法照料到繁杂、数量庞大的管理环节。而物业设备管理软件可以引导管理人员进行高质量的设备管理,提高了设备管理效率。
使用物业设备管理软件可以全面掌握设备技术资料、设备档案,对设备实行全过程的管理。其主要优点在于:
(1)物业设备管理软件可以做到定点、定质、定时、定量、定人管理,便于合理分配劳动力,有效提高劳动效率。
(2)可以把设备的使用管理与财务管理紧密结合,为资产的重新评估、增值奠定了基础。
(3)设备管理工作数量化。可以直观反映一个企业设备管理工作的具体情况。
(4)可以及时向管理层提供报表和统计数据,供管理者作出正确的判断和决定。
5 结束语
计算机辅助设备管理在整个设备管理过程中只是一个高级工具,它不能取代整个管理过程。良好的设备管理还需依靠现代企业制度、管理人员的素质和敬业精神。为了实现物业管理企业设备管理现代化的目的,必须学习和掌握设备管理的基本原理,树立现代化科学管理的思想,结合物业设备的特征和具体实践,完善科学的管理制度,推广先进的管理技术手段,以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。
参考文献
[1]周力聆.有关智能楼宇若干问题的探讨[J].科技创新导报.2009,26.
[2]林芬.楼宇设备管理自动化系统若干问题的探讨[J].福建轻纺.2002,09.
[3]李智玲.楼宇设备计算机控制和管理系统[J].湖南有色金属.2003.
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