商业地产项目策划
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摘要：本文系统地阐述了商业地产项目策划的内涵、特征、作用、内容，以及商业地产项目策划存在的不足和相应的改进措施。
关键词：商业地产 项目策划
1.1房地产项目策划的定义
房地产项目策划是指以房地产项目的特定目标为导向，根据全面的市场调查分析结果进行准确的市场定位，并运用各种策划方法，按照一定的程序对拟开发的房地产项目进行创造性规划的活动[1]。
1.2 商业地产项目策划的特征及作用
1.2.1 商业地产项目策划的特征
商业地产作为我国房地产行业中的一个特殊行业，是将房地产、商业与投资三者结合起来的产业，它既不同于单纯的商业与投资，也不是属于传统的房地产行业[2]。商业地产的特殊性决定了商业地产项目策划的特征也与众不同，主要体现在以下几个方面：
（1）市场导向性
商业地产项目策划要以市场需求为导向，从市场需要入手，善于捕捉市场空白，致力于满足消费者需要，根据消费者的偏好开发建造合适的商业物业。
（2）地域性
地域性是商业地产项目策划的主要内容之一。在商业地产项目策划过程中，我们要对开发项目的区域环境进行调查分析，包括项目所在地的地理位置、自然环境、经济发展状况等。同时也要对项目所在地的市场状况进行调查分析以及项目区位我们也要全面考虑，拟开发项目在该区位是否有发展前景。
（3）系统性
商业地产项目策划是由多个策划子系统组成，对于商业地产来说，各个策划子系统主要包括市场调研、项目定位策划、项目方案策划、可行性研究、营销推广策划以及物业服务策划等。各个策划子系统各自具有一定的功能，他们相互联系，共同构成了商业地产项目总体策划。
（4）创新性
商业地产项目策划要以创新为核心，要敢于追求新意，主动创新。要想在激烈的商业地产市场中立于不败之地，商业地产开发商必须要追求创新，在项目策划中要进行概念创新，主题创新，能够突出商业物业的个性化，使商业产品具有与众不同的形式和内容，能够牢牢地吸引目标客户。
（5）切实可行性
商业地产策划要立足于实际，能够在实际的市场环境中进行操作，实施方法简单易行，不能脱离客观的市场条件，或实施方法难以操作，超出了开发商的实施能力，使得策划方案变成纸上谈兵。
1.2.2商业地产项目策划的作用
（1）商业地产项目策划能为商业地产开发商的决策提供依据
（2）商业地产项目策划避免商业地产开发商的盲目投资
（3）商业地产项目策划有利于商业地产企业认清市场形势，锁定目标市场
（4）商业地产项目策划有助于企业创新、增强企业的竞争力
1.3商业地产项目策划的主要内容
1.3.1 商业地产项目策划的内容
项目策划是一项系统工程，是由项目多个方面的策划共同组成的[5]。对于商业地产来说，项目策划的主要内容包括以下几个方面：
（1）项目定位策划
根据市场调研的结果，对项目进行准确的定位，包括项目的战略、业态、主题、形象、功能、经营以及目标客户等方面，突出项目的个性化，使项目能以与众不同的形象进驻市场，并被消费者接受。项目定位是否正确直接关系到项目未来的经营状况。
（2）项目选址策划
项目选址策划主要是对拟建项目的建设地点进行选择。商业地产项目选址重点考察项目是否在核心商圈内，交通是否便利，是否在人流量多的地段，是否有充足的客源，能否为消费者提供便利的购物条件等等。
（3）项目规划策划
项目规划策划主要包括项目的整体规划布局，项目的建筑设计以及相关的配套设施等。
（4）项目实施策划
项目实施策划主要是围绕项目的既定目标对项目实施过程中的相关工作进行策划，从而确保项目的顺利进行。
（5）项目融资策划
由于融资策划是一项技巧性很强的策划工作，因此在进行项目融资时，需要对项目进行全面的分析，结合项目实际情况，综合考虑各种融资方式的特点和风险，选址最优融资方式。
1.4当前我国商业地产项目策划存在的不足以及改进的措施
1.4.1 我国商业地产项目策划存在的不足
虽然我国商业地产目前处于蓬勃发展时期，国家政府也采取了相关的宏观调控措施确保我国商业地产稳步健康的发展，但是在实际投资建设策划过程中依然曝露出许多不足。
1、市场调研与分析不充分
一些商业地产开发商出于节约成本的目的，不愿花钱和时间在市场调研与分析上，只凭主观想法随意做决定，直接构思项目建设方案[3]。
2、项目定位不准确
由于我国商业市场还不成熟，项目定位通常只是流于形式，通常是由个人或少数水平不高的咨询企业来完成。
3、项目选址不正确
目前一些商业地产开发商忽视商业地产周边环境状况、缺乏对商铺地理位置的考察，未能考虑城市规划、商业网点布局、交通条件、客流规律和竞争对手等因素，盲目进行投资建设。
4、项目规划不合理
商业地产开发商由于追逐商业地产的高额利润，盲目进行投资建设，往往忽视了商业地产项目的整体规划布局以及项目内部空间布局。
1.4.2 商业地产项目策划改进措施
针对目前我国商业地产项目策划过程中出现的一些问题，我们需要采取相应措施进行改进，保证我国商业地产投资建设的科学性和合理性。
1、重视市场调查分析
市场调查分析是否全面关系到商业项目的定位正确与否。因此在商业地产策划过程中一定要重视市场调查分析[4]。
2、抓住市场缺口，准确定位
我们要善于发现市场隐形资源，能够找到得到消费认可的市场缺口，进行准确的项目定位，突出项目的个性化。
3、合理选择项目地址
一个好的项目地址不仅能够给企业带来丰厚的利润而且还能促进企业的长远发展。在选址过程中，始终贯穿5A法则（交通便利、确认便利、趋近便利、进出便利、选购便利），以购物便利为主线，设身处地的找出消费者便利性需求所达到的条件和标准，进行项目的正确选址，满足消费者的便利购物需求。
4、策划方案要切实可行
商业地产开发商要立足市场需求，科学合理的编写策划方案，使得策划方案能够体现项目开发的必要性和可行性，同时也能体现项目规划的合理性和多样性。
参考文献
[1] 贾世军.房地产项目策划[M].高等教育出版社，2004
[2] 赵阳. 我国商业地产发展的问题与对策[J].建筑经济，2004（4）：78-80
[3] 王瑞玲,王建辉.房地产前期定位策划中应注意的问题[J]. 重庆科学院学报（社会科学版）, 2008(8):80-81
[4] 罗人杰.城市商业地产的前瞻策划与开发[J].建筑施工，2004（6）：553-555
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