浅谈拆迁建设项目管理

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　　摘要：拆迁工作是旧城扩建前期的重点工作之一，本文结合作者多年的拆迁经验主要介绍拆迁建设项目管理。
　　关键词：拆迁建设项目 管理进度 质量成本
　　引言
　　 随着市场经济的不断发展完善，城市建设规模不断扩张。城市建设拆迁项目已成为优化城市空间格局、改善人类居住环境的一项以政府为主导、房地产开发商参与的“城市三旧改造”①拆迁建设项目。本文从研究企业的角度如何做好拆迁建设项目管理对现阶段的项目管理的研究显得尤为重要，对企业的发展和工程收益也有很好的保障作用。
　　1拆迁建设项目管理的特征
　　与一般的工程建设项目相比，旧城改造拆迁项目管理具有以下特征：
　　1.1建设项目与拆迁工作具有极强的并行工程特点，今后的发展方向将从先建到安置最后拆的过程。
　　1.2旧拆迁建设项目具有极强的政策性，应该从"形象工程"的高度对项目加以定位，把好项目质量关；
　　1.3拆迁建设项目是系统工程，项目范围中除配套基础设施建设外，摸查、拆除和安置每一个环节都牵涉到被拆迁户利益和政策法规的要求，需要认真对待；
　　1.4拆迁建设项目属于生命周期项目较长、风险较大的工程项目，具有从征询、实施、拆除、设计、交付的全部过程和受多方面不确定的因素影响。
　　拆迁建设项目不仅具有工程项目的基本特征，而且有其特定的特征。如何正确理解其主要特征，才能更好的按要求达到旧城改造拆迁项目的预期总目标。
　　2拆迁前期工作的探讨
　　2.1信息公开，保护所有被拆迁户的基本权利
　　 动迁工作的快速推进，有赖于多方面的因素，但要取的群众的信任，对拆迁过程和补偿的公开化和透明化是避不可少的。如果前期都在秘密谈判，到后期为赶进度而放弃原补偿条例原则，这种后遗症将会引起更多的"钉子户"的出现。所以在拆迁过程中前后补偿标准一致、合理甚至是让群众感到有利的情况下，减少观望和等待的情况发生对进度的保障和社会的安定起到重要作用。
　　2.11信息公开
　　 在项目进场后，为了解答被拆迁户的疑虑或地块的历史遗留问题，拆迁项目部应同步设立在现场办公室，在拆迁现场建立公示栏，公布拆迁法律法规政策、房屋拆迁范围公告、拆迁相关工作人员的联系方法、拆迁补偿安置方案、产权置换房的信息、房地产估价报告、拆迁奖励标准和补偿安置合同样本等等相关信息，为被拆迁户提供可信、公开的信息来源。在行动上切实的帮助他们，争取早日的清空旧房。
　　2.12保护征地拆迁中的弱势群体
　　 在征地拆迁过程中，不同工程不同区域不同范围会存在着一些特殊的被拆迁人，比如城乡孤寡老人、低保户、残疾人以及部分离退休人员、失业及下岗职工家庭。这些人口由于缺乏收入来源，其生活往往处于极端贫困状态，有些甚至三代同居几十平方米的小屋。因而，在拆迁过程中一定要考虑到他们与一般被拆迁人的差异和特殊的需求。比如某地段房屋房产产权人下落不明，现住户由于无经济能力和收入来源坚决不愿搬离，同时地段中还有很多历史用房，根本没有报建及产权资料，但却是这些住户一直赖以生存的栖身之地。若只按合法产权补偿，根本无法保障其基本居住生活需要。项目部应考虑到拆迁的目的是使居民生活条件的切实改善而不是实际上无房可居。在取的民政部门、上级主管房管部门等相关部门的支持，派专人为他们办理城市生活的相关保障(如城市最低生活保障金，低收入生活补贴等等)，将房屋转办代管后安排其在经租房居住，做法上的"人性化"是保证拆迁工作的顺利进行的前提。
　　2.13区别不同的拆迁项目类型，灵活解决地块的遗留问题
　　 开发商通过招排挂的方式取得的拆迁项目有多种形式，比如“三旧改造”、烂尾地捆绑、地块开发等等。涉及到历史遗留问题的尤为困难，前期资料不全，过程中的业主不信任，舆论的导向等等，为拆迁项目带来很大的阻碍，如何灵活的解决地块遗留问题是保证进度的重要环节。比如在拆迁项目中烂尾地块是政府在资金不足而重新引入有实力的开发商参与建设的项目。但这一期间，与原开发商已签订回迁的业主往往在已签定回迁的基础上被告知需到法院领取补偿。这种三不管的情况对于这部分业主来说是不公平的，但站在开发商的角度却是与己无关的，因为在土地出让金中已将地块的资金交给了法院。如果两方面拉锯等到最后强拆将会造成很大的社会舆论争议，不利于社会稳定。为了避免引起更多的纠纷，项目部可通过帮助业主申请法院裁决后的补偿与业主签订可回迁面积的合同来解决了这部分的难题。这一做法既满足了被拆迁业主的需要，也减少了企业房屋销售过程的税费，保证了社会的稳定，是一个可借鉴的做法。
　　3建设开发阶段工程管理的探讨
　　 房地产企业的主要任务就是确保整个开发项目的工期、质量、成本和利润目的的实现。本文将从项目进度、项目质量、项目成本、项目安全和项目合同五方面的展开工程管理的探讨。
　　3.1常规项目管理手法
　　 作为开发项目的管理在许多做法上是共通点，为了更好的区别拆迁建设项目在施工建设阶段的管理，本文在这里罗列了通用的一些项目管理的手法，在后续的管理中将不重复叙述：
　　3.11发挥主导作用，勇于承担责任，授权到位，监督落实。
　　3.12按管理项目分别成立专项管理委员会，分清责任，落实到人，权责明确。
　　3.13制度保障，建立信息沟通网络(例会、情况报告流程和计划审批制度)和实施过程中的检查调整制度(会审、变更)，定期检查和日常检查结合。通过制度，信息流和落实、调整达到良好的效果，动态管理，及时查找原因和采取纠偏措施。
　　3.14保证工程进度款的及时拨付
　　3.15对项目全过程有全面综合、有预见性的考虑，通过适当的资金杠杆激发各属地负责镇街的主动性和积极性。
　　3.16找专业有实力的拆除公司承包，合同条款明确，内容全面，费用合理，在实施过程中作好变更记录，对已签定的合同进行交底、监督、跟踪和管理。
　　3.17创设良好的项目环境，与政府、行业主管部门、参建方、周边居民之间关系的良好建立，更好的保证项目的顺利实施。
　　3.2项目进度管理
　　 进度提前是施工单位和建设单位一致的目标，对于施工单位，工期提前将带来资源的周转和资金的回收，建设单位也可早日回笼资金。在拆迁进度管理方面可以注意以下几点：
　　3.21在拆迁进度上，对工作方式、承包方式不同的改变可有效提高项目进度。采用公平竞争的方式引入拆除公司，考虑总承包、劳务分包、小承包等的方式。认识到承包方式的不同对工程各方面的影响，在既保证拆迁公司有利可图的情况下又降低成本，对公司整体拆迁资金达到控制的效果，采用小承包方式(即公司跟进拆迁谈判人员，在动迁过程中用小承包的方式选择不同拆迁公司完成)，可大大的提高动迁进度。
　　3.22做好前期的图纸会审工作，避免由于工期紧张导致图纸细化程度不够带来后续设计变更和工期延误。
　　3.23严格执行前期报批工期计划，实施过程中合理的调整修正，注意理论上和实际上的调整，如正常的工期一层楼板为7天，但实际可做到一层3～4天，调整时可以特别考虑到这方面的差异。
　　3.24控制设计变更和工期顺延，在台风、停水、停电8小时等情况可以顺延工期，但如果施工项目与实际情况无关的必须控制施工单位的顺延要求。
　　3.25合理控制进度，比如在达到预售条件后，企业可适当的放慢施工进度的要求达到延缓给付工程款的目的。
　　3.3项目质量管理
　　 质量是企业的生命，也是一个综合问题，贯穿于拆迁项目建设的全过程。对质量而言，重要的是一次到位达标，避免后期返工或补救带来的问题和损失。

　　3.31设计阶段:注意这一阶段的质量要求，根据投资人项目开发的市场定位目标，依托市场调查和可行性研究进行规划方案设计，避免目标过低或过高。
　　3.32施工阶段:在对工程案例研究发现"工程质量的控制体系内容虽然繁多，但其中质量通病和多发质量问题只占20%左右"。这一类难以控制的质量问题主要还是与人的管理有直接的关系。层级巡查的落实，强化施工方的自检和常检，监理方对隐蔽工程、关键检查项目进行严检，力求达到控制质量通病和多发质量问题的目标。
　　3.4项目成本管理
　　 想获得较高的经济效益，我们必须在提高管理水平和确保项目质量的提前下，在管理水平上下工夫，向管理要效益，同时也要认识到控制和降低项目阶段成本是提高经济效益的关键。降低成本的途径可归结为两种实现方式：一是在既定的经济规模、技术条件、质量标准条件下，通过降低消耗、提高劳动生产率等措施降低成本；二是改变成本发生的基础条件来降低成本。在企业项目建设阶段的成本控制就是在第一种情况下的降低成本途径，而第二种降低成本的方式主要是在开发前期的成本控制。设计阶段成本控制是全面控制成本管理工作的关键。设计阶段影响工程造价的程度为60～70%，而在施工阶段影响工程造价的程度只20～30%。所以在设计中已决定了后期的成本控制的关键点。
　　3.41实行限额设计，参考目前一些同类项目土建结果技术经济指标后，确定项目的地上和地下的混凝土用量和钢筋用量。
　　3.42设计与预算平行，项目部对设计细化、设计合理化和设计经济化进行评估，为今后施工的成本控制和减少过程中的设计变更提供良好的基础。
　　3.43在材料和设备上选择在达到使用功能的前提下优选性价比高的产品，鼓励施工单位采用新技术新材料节约成本。
　　3.44大宗材料的选购:采用直接与材料商签定采购合同，协助确定采购价格，杜绝为减少表面投入带来后期质量问题。对于直接采购材料的发放和领用需严格控制，以达到节约成本的目的。
　　3.45调整结算思路，过程中除设计变更和地质勘察误差外，严控工程签证，将重点放在工程量核实和是否按图施工。
　　3.5项目安全管理
　　 做好安全管理工作，是保障每一个施工人员安全，保障工程项目建设的顺利进行的重要保证。对项目建设、特别是拆迁项目而言，参建单位及人员众多，施工管理及组织非常复杂，安全管理工作面临着众多难点，经验告诉我们重大事故带来的严重后果往往大大超过事故本身。
　　3.51落实建筑拆除工程的建设中施工单位的安全生产主体责任。
　　 建设单位是建筑拆除工程项目拆除过程的总负责人，应当依法向拆除工程施工企业提供相关结构资料外，需明确拆除施工现场的具体负责人员，落实安全生产的具体责任人。
　　3.52拆除工程施工企业应根据拆除工程特点、结构、工程量和周边管线管网、相邻建筑物情况等编制施工组织设计或建筑拆除专项施工方案和安全事故应急救援方案。涉及煤气管道、高压电线以及特殊结构、特殊建筑物拆除方案必须提请专家论证。方案经专业的工程技术负责人签字批准送建设单位审核，报工程所在地建筑安全监督机构备案后方可实施。
　　3.53开发企业需严格检查拆除工程施工企业是否建立健全安全生产责任制度和安全教育培训、安全生产检查和安全生产操作规程等各项规章制度；设立安全生产管理机构，配备专职安全员，消除安全隐患，保证为施工作业人员缴纳意外伤害保险。
　　4结语
　　 本文在强调动迁过程中的信息公开，保护所有被拆迁户的基本权利的重要性上介绍了一些做法上，同时运用了项目管理理论，研究拆迁建设项目运作中各阶段的管理，总结管理中的可行管理方式，提高项目管理水平，希望对以后的同类项目管理进行补充、完善和参考。
　　
　　注释：
　　①“三旧改造”概述
　　城市三旧改造是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。

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