基于团地再生的旧城居住区更新探索
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【摘要】：随着经济的快速发展，老城区土地的潜在价值不断提高，老城区的更新工作迫在眉睫。本文首先对日本团地再生的概念、产生与发展概况进行进行描述，对再生的经验和主要做法进行简要总结，并结合济南经五路旧城居住组团改造进行一定的探索应用。
【关键词】：团地再生；居住区；更新
1 团地再生的概念、产生与发展概况
团地再生，源自于日本，是对功能、设施已经严重落后的集体住宅进行翻新，以及对所在区域进行改造，使得居住质量得到提高，价值得以提升的一项城市规划活动。它不仅涵盖了建筑单体改良和布局的改善，也涵盖了建筑周围的环境甚至交通的优化。（1）
二战后的日本政府为稳定民生，建设了大量面向中低收入人群的住宅，这些住区的形式跟中国八九十年代的单位家属院相近，人们称之为“团地”，在当时较好解决了人们的居住问题。后来随着日本经济的快速发展，住宅建设的供应量逐年增加，住区的建设密度由低转高。同时日本的家庭人口结构、生活方式也发生了很大变化，“团地”房子的户型、功能便越来越不能满足居住人群的需要。于是，“团地再生”模式便应运而生了。
日本在“团地再生”事业上进行了多年的实践，研究对象从单一的建筑个体，到周围环境、整个区域，运作方式渐渐从政府引导，转向民间自发。同时吸引了越来越多专业人士加盟，技术手段已日趋成熟。“团地再生”，较好解决了日本城市发展过程中遇到的旧城改造问题。
2 团地再生的经验和主要做法
团地再生的的主要方式做法主要有以下几点
2.1丰富建筑外观，改善建筑使用功能
不改变建筑的使用性质和面积，只是对建筑的内部格局和外观进行改造。如户型平面空间的重新组合、拆除改造建筑内部非承重结构部分、翻修外立面等。这样可以增加建筑内部的使用功能，提高空间利用效率，同时丰富建筑的外观形象。
2.2增加建筑面积
增加建筑的使用面积，例如加盖近似于阁楼的屋顶层；将阳台进行封装，把室外半开敞空间改造为室内空间；把室内挑高的空间加封板等。
2.3完善配套设施，改善社区居住环境
通过改变建筑的使用性质，增加社区的公共服务配套设施，如住宅底层改为商业功能、旧厂房改为休闲娱乐功能等。对社区环境进行整顿，增加必要的娱乐设施和体育设施，优化社区交通条件，提升社区居住品质。
在实际的实施过程中一般要针对性地运用综合的设计手法，将各种技术手段组合加以组合利用，从而使原有建筑展现新的面貌，提升原有价值。
3团地再生在济南经五路旧居住组团改造的探索应用
随着经济的飞速发展和城市化进程的加速，老城区土地的潜在价值不断提高，坐落于高价值土地上的旧建筑已越来越不适应人们生产生活和城市发展的需要，城市老城区的更新工作迫在眉睫。中国的旧城改造已有多年，除去历史建筑和历史街区给予了一定的保护外，更多的建筑和居民点面临着拆迁重建的命运。但是随着城区地价的不断上涨，拆迁成本的不断提高，使得以拆迁为主的旧城改造项目很难进行。为了使日渐衰败的旧城区重新焕发生机与活力，引进如“团地再生”等在国外已经经过一定时期实践的模式，便不失为一个切实可行的方法。
3.1经五路居住组团概况
位于济南老城的经五路居住组团并没有大型的规模化社区，而是由许多居住单元构成的老住区。组团大量的建筑年代久远，多集中为六七十年代建设的多层住宅。内部居住单元规模不一，稍大的十余栋住宅，最小的仅有三栋，且分布相对散乱。由于地处老城区附近，距济南市中心不到3公里，且有K59、101、104等多条公交线路穿越，区位价值明显，交通条件优越，组团土地价值较高。但其建筑破旧、设施落后、配套欠缺，有些建筑物安全系数较差。各类问题与日本原“团地”甚为相似。
但正由于年代久远，许多建筑具有一定的历史价值，能够反映城市发展的历程，且组团内部胡同较多，肌理保持完好，别有一番老济南历史风韵涵盖其中。因此此类建筑的拆迁或保留便极易引起争议，二者间矛盾的平衡便非常重要。同时组团内行政单位较多，重要部门如山东省建设厅、济南市地税局等单位都坐落于此，高素质人才较为集中，若能对组团居住建筑进行改造，用以引导此类社会地位较高、经济情况良好的人群在此居住，既方便了人们的上班与出行，更能带来较大的商业价值。团地再生的方式便值得我们借鉴。
3.2现状组团问题
笔者对现状调研后，发现较多具有普遍性的问题，其典型问题主要如下：
（1）社区消极空间较多，如建筑的入口背侧、狭长的胡同等。这种地带平时居民停留时间很短，加上照明设施相对缺乏，在夜间很容易发生犯罪行为。但对于部分居民这却是日常生活的必经之地，这种存在明显安全隐患的空间需尽快得到改造。
（2）现状组团公共服务设施缺乏。由于早期建设规划缺失等原因，现状组团的幼托等公共服务设施缺乏，在用地紧缺的组团内部已没有相应的用地进行设施配套，这对于居民的生活产生了相当不利的影响。
（3）组团内现有居民为改善生活条件，私自将阳台封闭起来作为内室使用，以扩大建筑面积，许多还将阳台扩建，外伸出来一块矩形空间，多者能外延出3米。因多为私建，所以用料、颜色都不统一，一定程度了破坏了城市整体风貌，且技术手段、安全系数也不尽相同，给人以危楼的印象。
（4）因为建筑年代较早，许多居住建筑外墙破旧，影响了社区的景观效果，社区文化氛围缺乏。
3.3“团地再生”的解决思路
针对上述问题，“团地再生”的解决方法有以下几点：
（1）在建筑的入口背侧、狭长胡同等消极空间，于墙面上绘制具有监视作用的图画，对犯罪行为进行警示，引导人们形成良好的社会习惯，减少犯罪率的发生。同时添加必要的照明设施，增加安全系数。
（2）根据住户的要求，在协商一致的前提下，采取在住宅首层修建配套服务设施的方式，增建幼托等公共服务设施，方便居民的日常生活的同时也提升了原有物业价值。
（3）根据用户需求，统一扩大阳台面积。这里的统一，指颜色、用料的统一，且保证用户使用的安全。主要形式或为封装阳台，或增加挑台，目的都是为了增加住宅面积，更方便居民的生活需要。同时，可以统一增设太阳能系统，减少成本，改善居民生活质量。
（4）在建筑外墙绘制艺术图画，丰富建筑景观效果，提升社区的文化氛围。同时也可以在侧墙表面悬挂电子屏幕，播放新闻娱乐节目或介绍家庭生活常识等相关知识，增加社区人气，美观实用，一举两得。
对于其它更为繁琐复杂的问题，“团地再生”也给出了一定的解决思路，在这里不再一一枚举。
4结语
各个国家的发展背景不同，自身的问题也不尽相同，很可能会出现其特有的旧城区住区问题。笔者认为，我国应当以日本“团地再生”模式为借鉴，思考研究具有中国特色的“团地再生”模式，制定有效的政策法规，用以解决我国自身的旧城问题。
5参考文献
[1]杨超，王延颂团地再生：关注旧居住区改造[J]北京规划建设2006.7
[2]华高莱斯国际地产 技术要点：团地再生[M]华高莱斯国际地产顾问有限公司2005
[3](日)蜜柑组团地再生计划[M]
[4]徐轩轩城市更新中的街区灰色区域研究[J]2006年“21世纪城市发展”国际会议论文集2006.5
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