提倡租房的原因及政策建议
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作者: 申梁秀 马自香
【摘要】面对高房价高成本的住宅市场，我国居民购房信念不移，热情不减。而对成本较低好处不少的租房生活却有着较浓厚的排斥情结。本文采用武汉市最新楼市数据，通过从经济成本、居民心态及个人发展等视角阐述了提倡租房的原因，并对租赁市场的完善和租房时代的到来提出相关建议。
【关键词】租房；购房；资金成本
一、提倡租房的时代背景
2011年春节过后，为抑制房地产价格过高、过快上涨，各大城市先后颁布和实施了限购令。这一政策的实施直接导致了房地产成交量的下降和商品房价格的下跌。但是，房屋建造成本的提高，居民对住宅的刚性需求，适婚年龄人口的增加等原因使得商品房绝对价格仍然保持在相对高昂的水平，超出了绝大多数普通居民的支付能力。
另一方面，多年来房屋租金一直维持在较低水平。但随着限购令的实施，很多消费者被迫从商品房买卖市场转向房屋租赁市场，增加的租房需求、城市中大量的拆迁改造等原因导致租金也开始上涨。根据中国指数研究院发布的2011年2月全国重点城市住宅租赁价格指数，城市住宅租赁价格指数有所上涨，涨幅在1.5%至3.8%之间。可见，房租虽然上涨，但是仍然没有超过人们的承受能力。
二、提倡租房的原因分析
1．从成本上看，买房的成本远高于租房。直接的资金货币成本。假设，2011年5月，一个普通的消费者在武昌购买一套100m2的商品房，是第一套住宅，由于资金有限，选择分期付款，则按规定，当前首付比例是30%，按揭贷款以公积金利率计算为4.7%（商业贷款为6.7%），2011年4月6日一年定期的存款利率为3.25%。在武昌各楼盘购房和租房的资金成本如表1。武昌主要分武昌核心、滨江商务区、东湖新城三个区，分别在这三个区内各选择价格适中的两个楼盘，并获取同一楼盘的平均月租。其中，购房资金成本是指因购买房屋而承担的利息成本，它由两个部分组成，一是按揭贷款的利息支出；二是购房相对于租房的机会成本，即首付的银行存款利息损失，因为如果选择租房，就可以把首付款存入银行获得利息收入，这是购房的机会成本。租房资金成本即年租金。间接的机会成本。上面提到的购房资金成本由两部分组成，其中包括购房相对于租房的机会成本，并以银行存款利率计算其资金损失，按这种方法计算的损失是相对保守的。事实上，除了把钱存到银行，人们往往选择把剩余资金投资于比银行存款回报率高得多的项目，比如国债、股票、基金，创办实业等，加速财富积累。由此看来，作为理性的经济人来说，购房的机会成本比上述计算的结果多得多。
表1 武昌各楼盘商品房单价和月租
2．从心态上看，租房压力较小，生活相对轻松。“房奴”生活压力大，影响生活水平。普通消费者，特别是正处在事业起步阶段的年轻人，往往缺乏资金，购房只能按揭贷款。虽然通过各种渠道凑足钱付了首付，拥有了自己的住房，但从此过上十年甚至二十年的“房奴”生活，压力十足。另外，一个人的资金有限，当大部分的资金用于供房时，则在其它方面的支出必然会大大缩减，影响生活质量。租房生活相对轻松。租房成本要比购房成本低的多，每个月除了支付月租还有很多剩余资金可自由支配，比如增加食品消费，增加投资。你甚至可以选择外出旅游，既可以放松自己，又有利于提高工作效率和生活质量。更重要的是，租房生活没有还贷压力，不用每月还款也不用支付各种税收。
3．从个人发展来看，租房优于购房。从供房资金断裂，可能影响家庭稳定。在很多中国人的传统观念中，住房是婚姻的保障。所以，一般在结婚前后都要购买住房。在双方家长的财务支持下，80后很容易就会走上“房奴”之路，三代人从此节衣缩食。假如一方收入下降或贷款利率上升，就可能出现断供，房子被银行收回，将对家庭的稳定造成重大威胁。租房生活具有流动性，有利于人们横向流动，寻找更多的发展机会。住宅具有固定性，人们生活、工作的地点随着住房的固定而趋于固定。拥有住房的人，往往安土重迁，不愿出去寻找更多的发展机会。而租房的人却不一样，他们的生活更具流动性，没有房产的羁绊，了无牵挂，因此获得更多的发展机遇。
三、租房时代的到来还需多方努力
1．消费者个人需要更新和转变观念。从中国80%以上的住宅自有率可以看出，中华民族对自住房有着比世界其它民族更为坚定的信念。自有住房给人以安全感，带来“面子”和社会经济地位等效用，但是高额的负债无形中把这些效用削减了大半。与其把绝大部分的钱用来买房、还贷，不如把钱用来投资小孩的教育老人的赡养，做些更有意义的事。在房价和家庭收入比居高不下的情况下，我们需要转变观念，做出更理智的选择。
2．出租人应增强社会责任感，合法经营。出租人的目的是寻求经济利益最大化，但与此同时，应增强自身社会责任感。首先要保障房屋居住质量；其次，租金应控制在合理的范围，不能随意提高；再者，应认真履行租赁合约，合法经营；最后，不可侵犯承租人的合法利益。
3．政府需要加强对租赁市场的监管。完善相关法律，遏制租金非理性增涨。德国的《租房法》规定房租三年内不能提高20%，否则就是违法。在英国，至少一年才能加租一次。而在我国，2011年2月2日实施的《商品房屋租赁管理办法》中，虽有控制租金上涨的相关法令，但不够具体，惩罚不严，房东加租的成本低，存在较大的道德风险。运用经济杠杆，降低出租房屋的成本，增加租房供给。在我国，房东必须缴纳营业税、个人所得税、房地产税等。沉重的税负，不仅可能通过上涨租金转嫁给租客，还可能导致部分出租商退出租赁市场，使得出租房屋供不应求，租金上涨。因此，要想增加租赁市场的房屋供给量，控制租金水平，必须减少房东的经营成本。国家应减免相关税收，甚至给房东提供部分补贴。同时，还可以对出租的房屋加速折旧，减少成本。加大力度治理中介市场。德国的《住房中介法》规定，如果中介任意提高佣金，会被处以高达2.5万欧元的罚金。而我国房屋租赁中介数量庞大，其中不乏信誉度低的中介商，利用信息优势，肆意收取高额佣金，损害出租人和承租人的利益。政府应出台相关法律政策，及时公布市场信息，增加透明度，规范房屋租赁中介商的经营活动。
在房屋价格居高不下、个人支付能力有限的条件下，租房，无论是在资金成本上，还是在心态或者个人发展上都要优于购房。消费者应转变观念，接受并乐于租房生活；出租人应加强社会责任感，合法经营；政府应加强宏观调控，切实保护承租人的利益。只有通过各方共同努力，才能解决住房问题，促进租房时代的到来。
参考文献
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[3]吴梦宸，王俊杰．房地产刚性需求影响因素分析[J]．现代商贸工业．2011（2）
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