登记机构是否有义务核实异议登记申请人的诉讼行为

来源:用户上传      作者: 刘小根

　　异议登记设立后，登记机构有义务向法院核实异议登记权利人是否已经起诉的事实吗?15天后，异议登记权利人一直没有出现，登记机构是否有权注销异议登记?本文拟从异议登记制度的概念、功能说起，最终得出答案。
　　
　　一、异议登记的概念及效力
　　
　　1.异议登记的概念。所谓异议登记，就是登记机关将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的行为。异议登记的目的是限制不动产登记簿上的权利人的权利，避免存在产权争议的不动产为第三人善意取得，以保障提出异议登记的利害关系人的权利。其实质是一种暂时的保全登记，是更正登记的前置辅助手段，并不对物权变动状态本身进行登记。异议登记的法律效力是使登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。如甲、乙为夫妻关系，夫妻关系存续期间购得一房，但登记权利人为甲一人。现甲、乙欲离婚析产，乙怕甲在此期间将房产转让给第三人，所以在提起离婚诉讼之前先向登记机构提出异议登记申请。
　　2.异议登记的效力。2008年6月19日在上海市第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议上，原上海市房屋土地资源管理局局长冯经明在《关于(上海市房地产登记条例(修订草案2008)的说明》中对异议登记的效力给出了详尽的解释，“关于异议登记的法律效力，《物权法》没有明确。对此，学术界有两种观点。一种观点认为，异议登记的法律效力是警示第三人，不影响后续房地产登记的申请与受理；另一种观点认为，异议登记应具有阻断登记的效力，登记机构一旦受理异议登记，应当暂缓受理当事人提出的登记申请，并中止办理已受理的登记申请。经组织专家研究，《条例(修订草案2008)》采纳了第二种观点。主要理由，是出于制度规范的配套与平衡的考虑。一般认为，原《条例》规定的异议登记法律效力为警示第三人，是与原《条例》中关于登记机构按照过错责任原则承担赔偿责任的规范相适应的。在异议登记期间发生房地产权利变动的当事人，无权由于真实权利人取得房地产权利而追究房地产登记机构的赔偿责任。但由于《物权法》明确规定了登记机构的先行赔偿责任制，即因登记错误导致有关房地产权利人损失的，由登记机构先行承担赔偿责任，明显加大了登记机构以及房地部门的赔偿责任。如果继续实行异议登记的警示第三人效力原则，各类房地产登记可以继续进行，将导致房地产权利关系复杂化。在目前社会信用缺失问题较为严重的状况下，有可能给恶意滥用异议登记者以可乘之机，并进一步加大登记机构及房地部门的赔偿责任。由此，为了避免过多增加房地产登记机构面临的法律风险，有必要采取必要的法律措施，通过阻断其他登记，保持登记机构操作的稳定性和正确性。这也有利于保护真实权利人，并且符合房地产权属有争议时不予登记的原则”。因此，异议登记的效力是暂时阻断交易，等待确权。
　　
　　二、登记机构是否有义务核实异议登记申请人的诉讼行为
　　
　　异议登记是依申请而启动的行为，它限制了登记权利人对物的处分，如《上海市房地产登记条例(2008)》第67条规定：“房地产登记机构受理异议登记申请后，应当中止办理正在审核中的该房地产转让、抵押等登记申请，并暂缓受理新的相关登记申请”。异议登记导致不动产物权不稳定的消极状态，这不利于物尽其用，对市场经济有一定的消极作用。为使不动产物权的不稳定状态不至于长期延续，早日恢复正常的不动产物权秩序，《物权法》规定了15日内必须起诉。起诉后，申请人有义务向登记机构提交法院、仲裁机构案件受理的相关证明，如果不提供说明其放弃了异议权或认可了登记机构的登记，登记机构没有义务对已经设立异议登记的房地产涉诉情况进行核查。相反，登记机构如主动加以核实的话，则是偏离了中立的立场，不仅有可能加重登记权利人的权利限制，而且可能会成为行政不作为诉讼的被告，且败诉风险很大。
　　综上所述，登记机构在申请人申请异议登记后没有及时向登记机构提交已经申请诉讼或仲裁的案件受理证明时，登记机构没有义务进行核实，并可以在申请人不在法定时间提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理时注销异议登记。

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