土地增值税清算，终结开发商囤地暴利？

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　　国家税务总局土地增值税全面清算的一纸通知，引来了地产股一片跌声，数以百亿计的股票市值蒸发于一日之间。
　　几万公顷的土地“囤积”在开发商手里，不开发也有增值之利。不认真清算，行吗？
　　缩短开发周期，减少土地储备已是开发商唯一正途。
　　1月17日上午，敏感的投资人就开始抛售地产股，下午地产股更是狂泻――万科跌停，招商地产跌停，保利地产跌停，金地集团跌9．98％……地产股几乎无一幸免，地产指数急挫，跌幅达9．87％。据粗略估算，1月17、18日两天，房地产板块总市值损失510亿元，其中龙头万科A股市值损失近百亿，正在涨升途中的房地产股基本上“全军覆没”。
　　振荡甚至影响到香港股市的中资房地产股。大陆房地产股应声下挫之际，香港股市的中资房地产股也发生“小股灾”，早前热炒的富力地产、深圳控股、雅居乐与上海置业等跌幅均超过8％，市值一日蒸发154亿港元。
　　此前地产股从最初的1000点不断上涨，直到1月初的2800点，地产成为热点板块。一个土地增值税征管文件，却使这种上涨急转直下，跌入低谷。公众猜测：相对于往年都在两会以后出台调控政策而言，今年的调控大幕已提前拉开?
　　
　　土地增值税清算意味着什么?
　　
　　●土地增值税本就是为调节房地产超额利润而出台，强烈的调节性被专家称其为“暴利税”。
　　●清算意味着开发商不可能再“预缴了之”。也不能再靠拖延销售时间，保留尾盘和以分期开发为由拒不清算。最重要的一点，开发商长期以来因低预缴率而占用的大量税款，将如数补缴给国家，企业的资金链将面临严峻考验。
　　●清算将使房地产上市公司纯利润下降约9％15％，毛利率超过40％的开发企业，土地增值税对净利润的影响将超过17．4％。毛利率超过50％的高档项目，利润率将下降24％。
　　土地增值税清算何以引发如此激烈的反应?土地增值税清算隐含了怎样的玄机?意味着什么?
　　还得从土地增值税及其出台背景说起。
　　20世纪90年代初，土地有偿使用制度确立，房地产市场空前发展。但由于各种管理制度的不配套，土地盲目开发，房地产过热，炒买炒卖土地之风一时盛行，严重影响了国民经济的健康发展。为调节开发商的土地收益，遏制土地投机，促进房地产市场的健康发展，我国借鉴国外的做法，于1993年出台土地增值税新政，1994年1月1日起实行。
　　《土地增值税条例》明确了对转让国有土地使用权及其地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额征税，分段实行30％60％的超额累进税率，在征收方法上按次征收，而对于项目全部竣工结算前转让的项目，实行转让时预征、竣工后清算的制度。同时，为鼓励正常的房地产的开发，该条例还规定从事房地产开发的纳税人，在计算纳税时除了扣除正常的土地使用费、开发成本费用外，还允许加扣土地使用费和开发成本的20％。
　　按照这个制度，开发商销售房地产或转让土地使用权，其收入扣除一定的成本费用后的增值部分，达到一定比例时，就要缴纳30％~60％的土地增值税，如果再加上33％的企业所得税等税收，企业利润一大部分就要以税收的形式交给国家。可以看出，土地增值税的出台就是为了调节房地产开发商的超额土地增值收益，具有很强的目的性和调节性。所以，当时就有专家称其为“暴利税”。
　　然而，土地增值税时运不济，一开征便逢房地产泡沫破裂之时。大量的开发商被淘汰出局，剩下的利润低微，达不到征税标准。加上房地产开发企业财务制度不健全，难以准确核定成本，所以，土地增值税没有来得及发挥作用，就被搁置下来。之后，房地产业被作为经济支柱产业，―直处于政策鼓励范畴，地方出于GDP增长的需要，也不再将调节开发商利润作为政策目标，从此，土地增值税很少被提起。2000年前后，财政部曾会同国土资源部协商取消土地增值税未果。
　　进入21世纪，房地产虚火再升，开发商低价囤地、高价卖房，市场被严重扭曲。为稳定房价，“国八条”、“国六条”等调控政策连续出台，然而房价依然我行我素。面对一路调控、一路上扬的房价，人们不禁要问，还有什么调控方式是有效的?被雪藏了多年的土地增值税，重新得到重视。
　　此前，一些地区和大城市为了增加财政收入，都自行恢复了对房地产行业征收土地增值税，但由于没有更具体的征收规定，所以，大都采用按1％3％的比例预征的办法，且大都没有进行过清算。由于地方征收土地增值税越来越普遍，清算问题就被提上了日程。所以，可以说，清算通知重新激活土地增值税，既是税收征管的要求，更是对房地产市场宏观调控运行到今天的必然。
　　那么，清算通知传达了什么样的政策信息呢?首先，该通知重申了清算的范围：“2月1日起，全部竣工、完成销售的房地产开发项目，整体转让未竣工决算房地产开发项目和直接转让土地使用权都要进行土地增值税清算。”
　　通知还规定了四种情况主管税务机关可要求纳税人清算。一是房地产开发项目已竣工验收，虽未全部销售，但已转让可售面积的85％以上，或虽未超过85％、但剩余的可售部分已经出租或自用的；二是虽已取得销售(预售)许可证满三年，但仍未销售完毕的；三是纳税人已申请注销税务登记，但房地产开发项目未办理土地增值税清算手续的；四是省级地方税务局规定的其他情况。
　　显然，这个“普通的征管文件”，隐含着不平常的内容。首先，它意味着土地增值税的认真征收，自开征以来从未真正实行的清算制度，开始严格实行，开发商不可能再“预缴了之”。那么，它的“暴利税”的作用，也将充分发挥出来。
　　其次，此前一直按销售额的一定比例预缴土地增值税的房地产企业，自2月1日起将严格按照规定的30％'60％的超额累进税率，对以往的符合清算条件的开发项目计算实际应缴土地增值税额，多退少补。
　　第三，清算范围增加了新内容，转让可售面积85％以上，或虽未超过85％但剩余的可售部分已经出租或自用的等情形，税务机关可以要求纳税人清算。这意味着，开发商不能再靠拖延销售时问、保留尾盘和以分期开发为由达到避税目的。
　　最重要的一点，开发商长期以来因低预缴率而占用的大量税款，将如数补缴给国家，企业的资金链将面临严峻考验。
　　其实，这一系列规定已足以让开发商惶恐不安了口
　　有报告分析，土地增值税清算对高利润率的地产商极为不利。目前，大部分上市开发商的利润率为30％40％，清算将使开发商行业利润率下降3．35"6．70个百分点，房地产上市公司纯利润下降约9％15％，毛利率超过40％的开发企业来说，土地增值税对净利润的影响将超过

17．4％。毛利率超过50％的高档项目，利润率将下降24％。
　　其次，一旦土地增值税严格征管，中小开发商将因用大量的资金支付税款，而使资金周转与供应受到制约，部分企业会由于资金链断裂而倒闭，整个行业的整合加速，房地产业可能形成大企业主导市场的局面。
　　难怪“清算”消息犹如一颗重磅炸弹，房地产市场立刻迎来振荡与冲击。
　　
　　土地增值税清算，打击囤地没商量
　　
　　●有土地增值税清算盼“加盟”，与土地政策配合形成对土地开发行为“两头堵”的调控格局，土地市场规范化值得期待；
　　●1998年～2006年，全国房地产购地21．41万公顷，开发13．14万公顷，尚有8．2万公顷处于“囤积”之中。这种造成供地失衡、扰乱市场秩序的情形，不调控行吗?
　　清算的影响是多方面的，但公众担心的是房价。几年来的宏观调控政策，每次都以稳定房价、调节收益为名出台，而最终都是房价越调越高，公众对稳定房价的信心已经大打折扣。这次清算，会不会使开发商像以往一样将税负转嫁给购房人?
　　主流观点认为，从土地增值税的计税依据和税率设计来看，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多，当高额的土地收税使开发商获得的利润减少时，房产商就会不再哄抬房价，房价也将回归供需平衡。
　　一些专家学者也认为，清算对房价影响甚微。首先清算是对完工项目进行，对未来的开发成本没有影响；其次，较高的累进税率一定程度上抑制了高利润的产生；第三是目前房价的市场承受力已经到了临界点，提高房价会抑制需求。
　　如此，土地增值税的确是值得期待的。同时应看到，房价只是房地产市场的一个表象，真正的问题还在于市场机制本身。所以，土地增值税清算对土地市场的影响，也是许多业内人士所关注的。
　　顾名思义，土地增值税显然是针对“土地”的，所有的效应也因地而生。如果说清算对开发商的利润影响是直观的，那么，对土地市场的影响则是深层次的。
　　业内人士分析，清算对土地市场的影响，首先在于土地增值税的“加盟”，使国家对土地市场的调控体系更加完善，国家对土地市场的调控能力将进一步增强。
　　近一年来，国家对土地市场出台了一系列宏观调控政策。但囤地、涨价之势没有得到有效遏制。土地增值税清算政策出台，与土地政策相呼应，在供地环节杜绝低价拿地，在分配环节调节超额利润，形成了对土地开发行为“两头堵”的局面，这对土地市场的影响是深远的。
　　国土资源部有关人士认为，土地增值税清算将有效打击囤地炒地行为。有资料显示，1998年～2006年，全国房地产购地21．41万公顷，开发13．14万公顷，未开发土地8．2万公顷。即使去掉客观影响，开发商囤地现象也很明显。北京市2002年～2005年供而未开发的地房地产用地占全部出让住宅用地的53％，开发商囤地炒地意图昭然若揭。另有资料显示，到2005年底，万科、保利、上海世茂、中国海外等大地产商土地储备都在1000公顷以上。他们其中有很多地块都是前几年低价拿到的地块，即使不再投一分钱开发，其自然升值也是巨大的。
　　从土地管理角度看，囤地造成土地供应的失衡。谁也无法忘记过去的几年年，开发商一方面大量囤地，一方面大呼土地紧缺，扰乱市场，干扰地政政策的实施。这种囤地行为仅靠单一的土地政策很难治理，而运用税收政策调节其超额收益，则能收到治理效果。因而，增值税清算将起到不可替代的作用。
　　上海著名楼盘“汤臣一品”，其土地就是在上世纪低价拿到的，而天价房产使它获得常人无法想象的超额收益。谁都知道，这种收益绝大部分是囤地所得，而不是生产创造。如何调节?只有运用税收手段。有媒体报道，本次土地增值税清算使它缴纳52．5亿元土地增值税。可以想象，这样的情况，在我国绝不止一家。
　　有的开发商自己也认为，清算不但治理了以往低价拿地的开发商，同时也使未来购地更为理性。炒地高利不再，而改变开发理念，加快土地开发周期，减少土地储备量，通过为客户创造更多价值来获取利润，才是真正的开发之道。
　　
　　深度思考：值得期待但也有隐忧
　　
　　●开发商囤地，“土地财政”难辞其咎。现在土地出让金制度改革和税收清算制度同时实施，土地市场能不回归理性吗?清算的确值得期待。
　　●税务部门单方实施清算，可能和相关土地政策冲突。双方不能协调配合，清算难以收到预期效果。
　　一些学者专家也看好土地增值税对土地市场的调节。
　　中国社会科学院金融研究所易宪容认为，随着全国各地房价的快速上涨，土地的价格上涨成为一种必然趋势，这必然刺激一些开发商囤积、炒作土地，从而造成市场土地的价格轮番上涨，恶性循环。而土地增值税清算，调节了开发商因炒地获得的高额收益，一定意义上可以遏制国内房地产市场的土地炒作。
　　南京农业大学中国土地问题研究中心教授吴群也认为，清算产生的积极影响是不言而喻的，会打压囤房囤地行为，促进土地节约集约利用。对土地二级市场和房地产市场发展有重要意义。
　　中国社会科学院研究员何振一则从土地出让金改革和土地增值税的配合解读土地增值税的清算。他认为，开发商囤地、炒地，是地方政府与开发商双方行为造成的。“土地财政”使地方政府大量卖地，为开发商囤地带来机会，所以，治理土地市场必须对地方政府和开发商同时治理。2006年末出台的土地出让金改革，将土地出让金纳入预算，实行收支两条线，从一定程度上限制了地方政府的卖地冲动，而买地一方囤地如何治理?土地增值税调节是个有效手段。双方都受到制约，土地市场有望回归理性。
　　有专家从地政的角度分析清算，认为土地新政的要害在于收紧地根与清理税收，收紧地根表现在严禁滥征乱占土地，加强土地的规划、计划管理，供地方式从协议出让向招拍挂转变。清理税收则是通过对暴利的约束，觅得均衡价格，并以减免税收的方式鼓励开发商向普通住宅倾斜。这些措施将让开发商认清一个事实，即他们应该得到的是均衡利润而不是暴利，这也是成熟市场的正常生态。
　　但也有一些更深层次的思考，认为土地增值税的严征也有负效应。
　　一位官员表示，土地增值税清算将改变开发商对供地政策的预期，加大其与土地管理的博弈力度，使土地市场更加充满不确定性。几年的宏观调控，已经使开发商的心理预期发生改变，2006年，房地产土地供应已经呈负增长，也许对盘活存量、节约用地有好处。但不要忘了我国的土地市场尚不是完整意义上的土地市场，清算也许会影响政府对长期土地市场的准确判断，一些相应的土地政策可能会失准。
　　中国社会科学院杨重光研究员也认为，土地增值税清算对治理开发商囤地、规范土地市场的确有好处。但土地增值税是针对土地的，既是税收调节手段，又是土地管理手段，所以，清算发挥作用的前提是两个部门的协调与配合。只有税收、国土部门联合起来，同步实施相应的配合措施才能有效。现在。税务部门单方出台清算政策，难以收到理想的效果。
　　他认为，土地问题是个预期问题。我国许多调控措施之所以没有效果，就是因为各项措施之间缺少协调与配合。一方面，土地增值税可以压缩利润空间，遏制开发商囤地炒地，但另一方面可能与一些土地措施产生冲突，抵消政策作用，也给开发商带来避税的空间。例如，闲置土地的处理，若其中有些项目已经预征了土地增值税该怎样处理?再如，政府或外部原因造成的土地延期开发如何要求清算，又如何收回?此外，清算在加速土地开发周期的同时，也可能造成市场的分割，如出租代转让等应如何管理?诸如此类的问题还很多，如果没有两个部门的配合，最终难以达到调控效果。
　　也有人认为，土地增值税能带来土地市场的嬗变，能强化地政管理，能在某种程度上改变房地产的经营模式，但却难以增加普通住房的市场供应量与提升普通购房者的利益。因为税收毕竟是个财政分配行为，首先是组织财政收入，一旦纳入预算，就要受到计划、基数、增长等约束，调控也会失效。而真正解决问题的措施是放松对具体市场行为的管制，少征甚至停征普通住房的土地增值税，盘活房地产资源存量以扩大供应量。
　　可见，土地增值税及其清算对土地市场的影响，远远比对房价的影响要复杂和深刻，也充满了不确定性。但有一点是可以肯定的，国家调控政策频频出台，力度越来越大，在这种背景下，强化土地增值税的清算，实际上传递了一个非常清晰的信号――公众与政府都不愿意看到开发商囤积土地牟取暴利的现象继续，也不愿意高昂的房价影响民生、干扰经济。如此，终结开发商的囤地暴利已经为期不远了。

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