频繁调控，为何难抑房价

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　　“小康不小康，关键看住房”，涨势惊人的房价，让很多人望“房”兴叹。如今的高房价不仅影响城镇居民家庭生活条件的改善，而且积累了行业风险和金融风险，增加了城市商务成本，抑制了其他产业发展。房价上涨超过一定限度，会影响国家产业政策的实施，制约国家产业结构的优化和向高级化发展，甚至会损害国家的长远竞争力，2006年～2007年度《全球竞争力报告》显示，中国大陆排名54位，落后于印度11位。高房价威胁人民的居住权益，有悖于社会主义和谐社会的构建。
　　自2005年以来，新旧“国八条”、七部委组合拳、二手房税改等政策轮番轰炸高房价，效果并不明显。2006年5月29日，国务院出台《关于调整住房结构稳定住房价格的意见》，提出六大意见（简称“国六条” ），重点要求新审批和新开工项目中小套户型建筑面积小于90平方米的房屋比重不得小于70％。由于部分大中城市“细则难产”，建设部于7月12日将“90平70％”的单一项目限制修改为城市年度供应总量的限制，地产调控演绎成“数字调控”。 2006年4月～8月全国70个大中城市新建商品房售价与去年同期相比，增长都在6％以上。
　　为何宏观调控未能有效抑制房价上涨？为何宏观调控屡遭突破？除了各利益方之间的博弈之外，还有制度和市场体制等方面的原因。
　　
　　原因分析
　　
　　房地产商“政策免疫”
　　我国的房地产商已经形成了 特殊利益集团。房地产价格的飚升和房市的迅速发展，造成了房地产商赢者通吃的局面，使社会财富分配严重畸形。面对系列的楼市调控，他们表面上附和，暗地里却力挺房价，集体捂盘，死守高价。房地产商在捍卫高价的同时，四处发表言论误导消费者。比如土地招拍挂以来，地价迅速上涨，房地产商拿地相对困难，但房地产商却大肆宣传“地荒论”，使消费者产生房价上涨的预期，提前入市。更有房地产商恶意炒作，制造紧张气氛，哄抬房价。
　　城市化、工业化、经济起飞等原因，我国房市需求巨大；使用性购买、超前性购买、恐慌性购买和投机性购买几股洪流同时共振，需求无限扩张；再加上房地产市场的垄断性质，房地产商在房市博弈中处于绝对优势地位。宏观调控政策的出台，加速房地产行业的洗牌，淘汰一批中小型房地产企业，同时加大房地产行业的垄断程度，更加巩固了房地产商的优势地位。
　　
　　地方政府逆向调节
　　自从我国实行土地招拍挂制度以来，相当多的地方政府对“土地财政”产生依赖。地方政府为了实现土地效益最大化，追求“以地生财”，必须依靠高房价的拉动。房地产业被定义为中国的支柱产业，关联性强，对GDP贡献大。地方政府为了提高GDP，在“经营城市”概念的影响下，大搞“形象工程”、“政绩工程”。因此，一些地方政府对宏观调控政策“阴奉阳违”，甚至逆向调节。
　　据调查，一些地方政府只是学习国务院关于房地产政策的精神，并没有积极采取措施落实这些精神。“国八条”要求地方政府采取有效措施调整住房结构，增加经济适用房比例。然而来自国家统计的数据显示，2006年前8个月全国经济适用房投资比重同比下降了0.3个百分点。
　　一些地方政府的逆向调节，使国家的宏观调控陷入“空调”的尴尬境地。地方政府之所以逆宏观调控政策而行，主要是由于中央和地方政府事权与财权的不对称，对地方官员的考核中过分注重GDP的增长以及对地方政府宏观政策的执行缺乏有效的监督和问责。总之，地方政府狭隘的政绩观，导致对房价过快上涨控制不足，使国家调控房价的政策在执行中大打折扣，效果大大降低。
　　
　　消费者“雾里看花”
　　近年来，消费者一直被高房价困扰。消费者对宏观调控真正能否抑制房价上涨持怀疑态度。以往宏观调控来临之时，消费者总是充满期望，希望房价能够稳住甚至降下来。然而结果却常常让他们空欢喜。因此，房市在浓厚的观望气氛之后，出现反弹，价格飚升。
　　不能否认，我国居民住宅消费心态还不成熟，部分居民住宅消费行为不合理，如追求住宅面积、忽视住宅品质，追求一次性到位消费、超前消费，没有形成梯度的消费观念。在房地产商的舆论宣传中，在一些国家工作人员发表“房价肯定会上涨”言论的影响下，尤其是部分专家“房价会继续上涨”的论调，使消费者从“理论上”对房地产政策能否抑制房价上涨产生怀疑，很容易产生房价上涨预期。由于中国房市的消费者并没有成为市场的主导，土地市场被国家垄断，房地产市场处于房地产商垄断之下，奢谈房价下降是不可能的。
　　
　　投资者推波助澜
　　我国市场中闲散资金多，流动性强，而银行存款实际利率为负和股市漫长的熊市，相比之下，房地产市场年收益普遍在10％以上。很明显，“存砖头”比“存银行”和“存股市”划算。因此，大量资本集体涌入房市，制造大量投资（机）需求，推动房价上涨，房价的过快上涨和房地产商的逐利动机又导致了住宅结构不合理。由此可见，大量投资（机）者入市，不仅推动了房价上涨，而且导致了中国住宅结构不合理。
　　根据经济学原理，降低某种商品价格最常用的方法是减少需求或者增加供给。房地产商品生产周期长，同时受资金、土地和规模的限制，短期增加供给较困难。因此，打击投机需求、减少投资需求是宏观调控的重点。同时，增加有效供给（比如增加经济适用房、中小型套房比例）以改善住宅结构不合理是宏观调控的长期目标。在《关于调整住房结构稳定住房价格的意见》中，二手房转让的营业税征收期限由2005年规定的2年延长到了5年，彻底堵住投机者进入楼市的通道，并迫使已经买了房产的投资（机）者大批量抛售房产，从而缓解市场供求矛盾。与此同时，有专家建议征收财产税（也称为不动产税），认为征收财产税不仅能够降低房价，而且能够最为有效地挤压投资需求，打击投资需求。另外，解决投资（机）问题，还必须拓宽民间投资渠道和压缩房地产行业利润。
　　
　　银行、外资大力推动
　　伴随着房地产业的发展，我国房地产金融也发展迅速，银行业与房地产业的关系用“十分密切”来形容并不过分。中央政府在出台房产政策时，要充分考虑多方利益，力求实现利益均衡。而银行的利益使然，无形中给房价调控一个“政策底”。 “政策底”虽然维护了银行利益，保持了市场稳定，但也使得房市泡沫风险越积越大。由于利益关系，银行在执行金融政策时显得力不从心。2005年“国八条”效果不明显，金融政策执行不到位是一个重要原因。
　　我国经济的迅速增长，金融改革却远远滞后，外资渗入房地产市场不但可以分享我国发展带来的好处，还可以坐收人民币升值的红包。虽然外资在我国房地产行业所占的比重小，而且投资的主要是收益性物业，但是外资进入影响了国内信贷政策的有效性，由于示范效应大，助推了房价上涨，对我国房地产业产生不良影响。建设部等六部委2006年7月份联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外资进入我国房地产业加以限制；2006年10月11日商务部发布的《商务发展第十一个五年规划纲要》，终结外资超国民待遇。然而据“证券之星”网2006年10月12日的报道，外资投资房地产已经向二线城市渗透。由于部分房地产商需要外资来拓宽投资渠道，一些地方政府对外资也非常欢迎，外资进入我国房地产市场能否得到有效抑制还需要实践检验。
　　
　　提升宏观调控效力
　　
　　房价问题不仅关系到国民经济和社会的稳定发展，更关系到普通居民基本住房权益能否得到保障。为了解决好房价问题，推动房地产市场的健康发展，促进社会主义和谐社会的构建，除了保护有效需求，遏制投机、控制投资以外，我国的宏观调控政策要提高在房价调控中的有效性，须特别注意以下几个方面。
　　
　　市场垄断的破除
　　国家垄断土地，房地产商垄断房市。地方政府依靠土地批租和招拍挂制度发展“土地财政”，房地产商通过对市场的垄断获得暴利，造就了大批富翁。因此，调控政策的制定，必须充分考虑这两个垄断市场。有专家建议征收财产税（不动产税）以降低地方政府对“土地财政”的依赖，也有学者建议对商品房进行指导定价以压缩房地产商暴利，同时增加社会福利。地方政府必须清楚认识到“土地财政”是一种不可持续的税源，不能过度依赖。同时，房地产商的暴利对社会主义和谐社会构成威胁，因此必须对其进行管制，结束暴利，走向微利。
　　
　　预售制度的改革
　　预售制度的引入是为了支持房地产业的发展。然而，预售制度也使得房地产业对银行依赖加大。据统计，目前99％的房地产商需要银行资金的支持，而且房地产商60％以上的资金都来自银行。房地产不断发展的今天，金融风险也在增大。有专家认为预售制度是导致房价居高不下、消费者权益受损的重要原因，应该取消。也有专家认为预售制度可以不取消，但是应该建立房地产商、银行和消费者的风险分担机制。总之，随着房地产业的发展，商品房预售制度的缺陷也越来越明显，因此对其改革势在必行。
　　
　　投资领域和融资渠道的拓宽
　　我国民间资本多，房市的投资（机）需求非常大，其原因是房市投资的高额回报与股市低迷、其他投资领域狭窄形成的鲜明对比。投资（机）需求推动房价迅速上涨。而房地产商的融资渠道主要是银行，其他融资渠道比如房地产投资信托在中国发展都不成熟。银行考虑金融风险问题使得房地产商融资成本加大，部分房地产商向海外资金求援，而外资的进入对于房市来说并非好事。由此可见，拓宽民间资本投资领域和房地产商的融资渠道也是解决房价问题必须采取的措施。
　　
　　地方政府执行力的加强
　　地方政府在宏观调控中的表现直接关系到我国住宅结构的调整和房价的有效控制。一些地方政府执行力差的原因一个是受利益驱动，另一个重要原因是缺乏有效的监督、问责和考核机制。构建社会主义和谐社会，住房问题不可回避。地方政府必须树立科学的政绩观，向服务型政府转变，解决好房价问题和中低收入者的住房需求问题。

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