房地产开发建设项目环境影响评价工作重点的初探

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　　【摘要】房地产开发建设项目环评有着很强的实践性、社会性和综合性，根据长期环评实践经验，将建设项目环境评价技术规范与房地产建设项目环境影响的复杂性结合考虑，在总结项目环评工作基本特征的基础上，结合行业发展趋势，提出房地产开发项目环评工作的几个重点，以完善环境影响评价工作,推动房地产开发建设的可持续发展。
　　【关键词】房地产开发建设；环境影响评价；可持续发展
　　
　　1 前言
　　随着国民经济的蓬勃发展，随着和谐社会的建立，房地产开发建设的步伐越来越大。近年来，房地产业已逐渐成为我国支柱性产业，成为具有基础性和先导性的产业，在国民经济综合体系中的位置愈显重要。伴随着房地产行业的快速发展，施工污染、生态破坏、外环境与房地产开发建设的不协调等环境问题也不断涌现。因此，对房地产开发建设项目必须把好环境保护第一关，认真作好环境评价工作，切实作到以人为本，使房地产开发建设项目与城市生态环境和社会经济协调共进,以保障整个城市建设的可持续发展。
　　2 评价工作重点
　　房地产开发项目类型多种多样，主要包括住宅、写字楼、酒店、公寓、商业、金融等建筑工程，以及与之配套的给排水、供热、供气、通讯、交通、园林绿化等市政工程。不同类型的房地产开发项目使用功能虽然不同，但从其对环境的影响而言，都具有双重性。一方面在施工过程和建成投入使用后有其自身产生的废水、废气、噪声和固体废物等，对外环境造成不利影响；另一方面，此类项目本身属于被保护的对象，更需要评价周边环境的适宜条件和制约因素，并提出相应的保护措施。结合项目特点，房地产开发建设项目环境影响评价工作重点应注意以下几个方面。
　　重点1：项目对外环境的影响
　　项目对外环境的影响包括建设期和营运期两个时段，其中建设期评价重点包括三通一平、地基开挖、填土夯实、钻孔灌注桩、现浇钢砼柱（梁）、砖墙砌筑、屋面制作、抹灰贴面、管线安装、油漆施工及附属工程（包括道路、围墙、化粪池、窨井、下水道等）等。影响主要体现在施工弃土和建筑垃圾、施工扬尘和尾气、废水、施工噪声、水土流失等环境污染问题，以及由于植被破坏、耕地减少、土地利用格局变化引发生态问题等。此外还要注意施工过程土方坍塌、地面沉降等风险事故的环境影响。
　　营运期评价重点除生活废水、废气、生活垃圾、社会噪声及配套设施设备运行噪声外，还应包括如下几点：现代高层建筑的崛起带来的光遮挡问题；玻璃幕墙、无线发射基站等特殊建筑物导致光污染和电磁波辐射影响；建筑高度、建筑造型、建筑色彩等诸方面与周边建筑的协调性对城市景观的影响；出入车辆引发交通问题；高层建筑附近风压作用形成局地涡流，不可预见的地质、气象灾害等风险问题。房地产开发项目评价报告的编制应在共性的基础上、结合自身特点进行分析评价。
　　重点2：外环境对项目产生的环境影响
　　房地产开发项目不是独立存在的，它与周围环境的其他功能区存在必然的联系。房地产开发项目环境影响评价不仅要评价拟建项目对外环境的影响，更需要评价周围环境对其建设的适宜条件和制约因素，并提出相应的防护措施。
　　环境制约因素是指外环境的人为活动所产生的污染对拟建项目的影响和干扰。由于项目周围环境存在较大的差异，对房地产建设项目的环境影响也不尽相同。从近年来房地产项目反映出的问题看，主要外环境影响因素表现在交通噪声和设备噪声，微波发射塔、高压线、变电站等电磁污染，周边工业污染源（含污水处理厂、固体废物处置场等），餐饮业油烟等异味污染，周边城市排污河道影响，历史遗留问题（工业场地污染）影响等。这些环境影响的分析与保护措施同其他行业建设项目一样，区别在于房地产项目保护的敏感目标是房地产建筑及其居民。
　　重点3：选址适宜性及总图布局合理性
　　2.1 选址适宜性
　　房地产开发建设项目的选址必须符合城市规划，符合相应功能区规划。环评应提供项目选址的相关依据（如开发区用地意向文件、规划审批部门的意见等）。对于城市规划区以外或涉及风景名胜区等特殊功能区的项目，还应符合相应功能区规划。环评应注重现状调查基础工作，通过现状调查判断拟建设场址是否已受到污染，是否适宜建设对环境质量要求较高的房地产开发项目，调查房地产开发项目周围存在的各种污染源情况，分析评价周围存在的各污染源对拟建房地产项目的影响程度并提出针对性的治理措施，消除不良影晌。
　　2.2 总图布局合理性
　　总图设计布局的合理性及其景观美学价值直接关系到项目的人居舒适度，也是房地产开发建设项目环保工作的最终目的。总图布局应遵循的基本原则包括：①符合城市总体规划的要求；②符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则；③综合考虑地方特点和规划用地周围环境条件、充分利用现有的具保留价值的地形地貌及构筑物等，并将其纳入规划；④适应居民活动规律，综合考虑光照、采光、通风、防灾、配套设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住环境；⑤为老年人、残疾人生活和社会活动提供方便条件；⑥体现地方民俗风情，建筑与层次应在协调中求变，注重景观与空间的完整性；⑦合理设计公共服务设施及公共活动空间。
　　分析合理性应从建筑的实用性、设施的完善性和方便性、道路系统的畅通性、居住安全性和小区域划分、环境清洁和安静性因素、景观设计、经济因素、建筑节能与循环经济理念入手，通过征地面积、总占地/总建筑面积、建筑高度/密度、容积率、绿地率等控制指标及交通出入口、停车场、建筑退让红线距离、建筑物平面距离等主要经济技术指标进行客观、科学的论证。通过图件、指标的对比分析，可较直观地体现项目整体的技术经济合理性，体现项目与周边环境的相容性和其内部的协调性。
　　3 结语
　　国民经济的可持续发展需要基础设施的支持，同时基础设施建设本身亦存在可持续发展问题。通过加强和完善房地产项目环境影响评价工作，为决策、设计、运营管理反馈正确信息，为房地产开发建设的可持续发展提供科学、合理的参考依据，保证房地产开发建设项目自身及整个城市生态环境和社会经济的可持续发展。为实现这些目标，我们必须从宣传教育方面入手，切实提高从业者的环保意识，加强对房地产开发建设环境问题的深入研究，从环境影响评价的角度对项目的建设提出补充意见，使我国房地产业建设、环境治理水平日渐提高。希望拙文在此能起到抛砖引玉作用。
　　参考文献：
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　　[2]国家环境保护总局监督管理司编著.中国环境影响评价培训教材.北京：化学工业出版社，2000.
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　　[5]姜林，王岩.场地环境评价指南［M］.北京：中国环境科学出版社，2004.
　　[6]王受之主编.当代商业住宅区的规划与设计［M］.北京：中国建筑工业出版社.2001.

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