房地产企业成本控制探讨
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作者: 许敏
[摘 要]近年来,中国经济增长迅猛,强劲的房地产行业几乎成为拉动中国经济增长的主动力,在国内经济出现过热势头和缩减信贷规模的宏观调控政策下,这无疑使得房地产行业的融资成本增加。企业如何实现最大的投入产出比,在激烈的竞争中取得可观的经济收益,关键在于实施有效的成本控制措施,本文分析目前房地产企业成本控制的现状,并针对性的提出加强房地产企业成本控制的相关建议。
[关键词]房地产 成本控制 探讨
房地产企业的成本控制制度建设可以根据其工程进度进行成本控制阶段的划分,并相应进程成本控制和管理,房地产企业成本和费用一般分为投资决策阶段、前期工作阶段、项目建设阶段、房屋租售阶段,在每个阶段发生的成本和费用也不尽相同,投资决策分析阶段主要包括各项市场调研费用、财务决策分析费用,前期工作阶段,这一阶段主要是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计,具体包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费(企业规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出)、财务费用(筹措资金及利息支出);项目建设阶段应主要控制原材料和人工成本;销售阶段会发生各项费用支出,包括销售费用(企业负担的展览费、广告费、代销手续费、销售服务费、专设销售机构的人员工资、奖金、福利费等)、管理费用(工会经费、职工教育经费、劳动保险费等),而通过房地产企业成本在各个阶段的分解,便于分析房地产企业成本控制制度实施存在的问题并提出对策和建议。
一、房地产企业实施成本控制的必要性
我国的房地产业历经多年发展,已逐渐成为国家经济的重要支柱产业,并带动了相关行业的发展,但随着各个大中城市房价的持续攀升,国家对房地产行业发展给予高度关注,2005年以来,国家颁布了一系列的法规文件对房地产业进行调控,但是城市的房价依然居高不下,在2007年1-3季度,全国70个大中城市土地交易价格平均上涨12.8%,其中第三季度上涨15%。2008年美国次贷危机爆发以来,我国受其影响,为了实现保八增长的目标实施宽松的货币政策,银行信贷资金大部分进入房地产行业,房地产行业成为拉动经济增长的主要动力,各大、中城市的房价也继续攀升,国家又一次关注房地产产业发展,最近的一段时间,国家规范了房地产行业准入制度,出台了二手房的信贷规则,房地产行业的发展陷入了另一个关头。因此,房地产企业必须要实现管理模式的“粗放型”向“集约型”转变,而通过管理方式的转变减低成本并提高经济效应,最关键的是成功实施有效的成本控制措施,房地产企业实施成本控制可以提高管理效率,并提高企业经济效益、增强企业竞争力。
二、房地产企业成本控制的现状
(一)房地产企业成本控制的观念淡薄
在房地产行业的发展进程中,国内良好的经济形势使得房地产行业利润率高于其他行业,相应的企业领导者对于成本控制的意识与其他企业相比就比较薄弱,主要表现在成本控制仅限于施工和财务领域,忽视了前期选址、规划、设计及销售过程的成本控制,即存在某些环节成本控制的忽视;更多的注重事后成本控制,施工阶段和后期的费用支出仅仅参照造价设计,而在施工前对于成本控制缺少的合理组织设计,后期没有形成合理的反馈及成本控制。没有形成成本控制全员参与的观念,实际上只有财务人员能看到事后的成本,因此房地产企业没有能够控制全过程项目的成本。
(二)资金成本过大
对于大多数房地产企业来说,没有足够的资金支持项目的始末,而选择合适的融资渠道可以帮助企业节省大量的资金成本,目前的房地产企业多数依靠银行信贷资金,少数上市企业通过股票融资的方式,在企业上市受到各种限制时,房地产企业普遍缺乏灵活多变的融资方式,且对于银行贷款的利率及期限的控制缺乏严格的可行性的论证,导致了资金成本过大的现象。
(三)设计阶段的工程成本控制不精确
项目决策时对于成本的估算精度偏差大,投资决策是产生工程造价源头,虽然该阶段耗资约占总投资额的0.5%-3%,但是影响项目投资的可能性却占75%-95%,在投资计划合理确定以后进入设计阶段,在该阶段有效控制工程造价要求严密、全面的施工图设计,但目前我国大部分设计单位对工程项目的技术与经济的分析不够深入,在设计中不是重技术轻经济就是相反,很难做到两者的完美结合,而设计人员也形成了只对设计工程的质量负责,对工程造价的高低不太关心的态度,以致在项目起初设计的时候就无法进行优化组合,编制初步设计、概算的偏差较大,不能起到控制总造价的作用。同时,设计招标制度也不完善,例如方案评标不透明,评审意见以及结果不公开等导致了管理层与设计公司的串谋,加之对设计方案的经济性还没有制定详细的评价指标体系,对于设计成本的控制的经济性的评价缺乏统一的标准,这也造成了领导对于设计阶段成本控制的忽视,这些都造成了后期施工建设阶段的成本基础偏高。
三、进一步完善房地产企业成本控制的对策
(一)加强成本控制意识
加强成本控制意识,首先要从领导层和管理层增加成本控制的意识,放弃房地产行业利润丰厚,重视开发和新项目建设而忽视现有项目成本控制的观念,同时实施成本控制的企业文化,鼓励全体成员,无论是财务人员、售楼办公人员还是项目建设的某个施工人员,都积极主动的节俭开支,形成创造企业利润为己任的企业文化,从而达到成本控制的目的。
(二)控制资金成本
控制房地产企业的资金成本,一要严格控制贷款利息的支出,根据调查有些企业的融资渠道中银行贷款占到80%,这使得使用贷款付出较昂贵的代价,企业应该根据工期的建设长度及其资金的支付和流入的时刻预算,合理的配置贷款的期限;除此之外,房地产企业应做好前期预售工作,期房的销售可以使得企业减少银行贷款,从而将楼房预售款用于工程的开发和施工建设。
(三)加强设计阶段的工程成本控制
要想在设计阶段加强工程成本的控制,首先要配置专业人才,这些人才既懂得设计又通晓经济学原理,避免经济性与质量或设计风格不能兼顾的局面,或者打造一支具有高度默契和协作精神的团队,达到实施最优化方案,控制工程成本的目的。若房地产企业对于工程的设计方案要采取招标方式,则要设置严格的程序,要求投标公司做出合理,精准的可行性和投资-收益分析,对于楼房的质量和设计风格与购买人群的消费偏好匹配做出相应的市场调查分析,对于设计阶段工程造价的合理控制,是施工阶段成本控制措施有效实施的基础,也是房地产企业实现决策目标和合理利润的保证。
(四)重点抓好施工阶段的各项费用控制
加强房地产企业施工阶段的各项费用的控制主要包括材料费用的控制和现场管理费用的控制。材料费用的控制,一要合理确定材料数量,在建工程建设中,材料成本占整个工程成本的比重一般可达60%-70%,因此材料费用的控制非常重要,对钢材、水泥等建筑材料的购进应合理考虑工期,避免购进过多产生资金占用和管理费用,并在材料的使用上实施节约奖励,对于过度浪费原材料的施工队给予相应惩罚,如超限部分自行承担;二要合理确定材料价格,在保证质量的同时,较低的材料价格同样是降低成本的关键,确定材料价格时,应由工程、物资采购、财务等人员到材料供应地进行充分的调查,找到最优惠的价格的供应商。加强对现场管理费控制是因为它是与工程施工直接相关的成本,现场管理费用的控制应贯穿整个施工过程,直至保修期满。首先要做好雨季、冬季施工的准备工作,预防因突然的自然环境变化而影响施工进度而发生的成本,还要严格按照施工规范、技术标准施工,防止质量事故发生,这是因为质量事故会增加返工费、返修费、停工费、事故处理费等等,而这部分费用可以通过施工质量的控制而降低。
四、结论
房地产企业实施成本控制措施,不仅可以提高企业的管理效率,还可以增强企业的核心竞争力,使得房地产企业的发展可以较小的受到国家政策的影响。本文介绍了房地产企业实施成本控制的必要性,具体分析了目前房地产企业成本控制中存在的部分问题,并相应的提出了加强成本控制意识、控制资金成本、加强设计阶段的工程成本控制和重点抓好施工阶段的各项费用控制四项建议,旨在期望房地产行业能在进入低利润时期前做好成本控制管理的建设。
参考文献:
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[2]刘丽卿.新形势下房地产企业成本控制的探讨.商业经济,2009
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