房地产行业:中长期投资机会跃然纸上
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作者: 陈慧
统计数据显示，在本期19家新入选“今日投资66”的股票里面，房地产行业独占4家，一时炙手可热。从房地产政策面与基本面来看，房地产板块处于中期底部位置，未来政策面的变化与市场的向好都将成为其上升的催化剂。
经济平稳运行 货币政策预期明确
经济增速平稳 通胀逐步见顶
总体来说，今年一季度国内宏观经济运行平稳，但二季度出现了比较明显的下行趋势，预计三季度经济整体保持相对低位，但并无较大的下落风险。根据渤海证券宏观经济预测，预计工业增加值将在7――8月同比见底，环比保持稳定，消费缺乏大幅走强推动力但整体仍偏好，投资仍将是下半年经济增长的主要驱动力，对外贸易仍将保持稳定增长。从推动经济增长的三驾马车来看，短期不存在较大幅度降温的可能性。2011年1――5月，固定资产投资额90254.5亿元，同比增长25.8%，略大于去年全年整体增速24.5%。投资保持平稳增长，仍是经济增长的主要推动力。
消费依旧快速增长，我国当前处于城市化快速推进的阶段，人均GDP跨越4000美元，客观上存在消费升级的需求，消费保持较高的增速有坚实的经济基础。2011年1――5月，社会消费品零售总额71268亿元，同比增长16.6%，略低于去年整体增速18.3%。总体来看，消费依旧保持平稳增长。
从对外贸易来看，短期内贸易形势不会发生重大变化。2011年1――5月，进出口贸易总额14015.87亿美元，同比增长27.38%。发达国家经济体仍处于缓慢复苏过程中，需求保持旺盛。
经济保持平稳增长的同时，受各种因素的影响，去年以来通胀压力逐步增大，从去年四季度开始，央行逐步收紧货币供应量，2011年5月，M2余额763394.5亿元，同比增长15.1%，增速逐步回落。
2011年1――5月，居民消费价格指数高位运行，平均上升5.2%，5月CPI达到5.5%，创几年来新高。
根据渤海证券宏观方面的预测，预计CPI将在6、7月份达到峰值，下半年由于翘尾因素的回落以及新涨价因素得到遏制，居民消费价格涨幅将高位回落。
从紧货币政策仍将持续政策预期明确
今年二季度以来，央行多次动用货币政策工具。分别于4月21日、5月18日、6月20日共三次提高存款准备金率，每次提高0.5个百分点，大型金融机构存款准备金率由20.0%提高到21.5%的历史峰值。2011年4月6日，继去年末至今年初三次加息后，央行再次提高基准利率0.25个百分点，调整后一年期存款利率达到3.25%。
今年以来从紧的货币政策下，房地产行业受到较大影响，一方面，房地产企业更难从银行获取开发贷款，房地产开发资金来源中，国内贷款增速下降，年初以来贷款在总资金来源中的比例也逐步下降。另一方面，随着存款准备金率的逐步提高，银行资金紧张，个人购房贷款获取难度增大，贷款成数降低且不再有利率优惠，房地产市场成交受到较大影响。
根据渤海宏观方面的预测，预计未来仍有1――2次加息及提高存款准备金率，由于房地产企业对从紧货币政策已有充分的调整时间，而构成当前房产销售主力的刚性需求对利率的相关性不强，因此整体来说对房地产市场的影响不大。对于房地产板块的投资机会来说，加息及提高存款准备金率等突发性事件导致的房地产估值水平的突然下降，反而给投资者提供了低位吸纳的机会。
房地产调控政策基本见底
政策效果逐步显现
从去年开始的房地产调控经历了三轮政策，已持续一年多时间，在房地产市场供给、需求与市场监管等各方面都出台了一系列政策措施，进入今年四、五月份以来，房地产调控效果初步显现，主要表现在房价基本得到遏制、市场成交处于低位、土地市场降温。无论从房地产开发投资以及新开工面积，还是从房屋销售面积及企业资金来源来看，当前的房地产市场仍然处于调整期。房地产开发综合景气指数去年四月从高点回落，近期虽有小幅回升，但主要是受保障房开发的影响，预计未来仍将继续下行。
房屋销售价格指数在2009年12月达到峰值后逐步回落，2011年4月降到近两年低点，表明在房地产调控作用下，房价过快涨幅基本得到遏制，房地产调控效果逐步显现。
房价的调整总是从涨幅较高、绝对值较高的一线城市开始，今年以来，房价下降的新闻时常见诸报端，北京、深圳、上海等一线城市的部分项目价格下降或低于周边市场开盘。虽然房价总体并未明显下降，但在市场成交维持低位、未来商品房供应量增大、保障房大量开工等影响下，房价下降的市场趋势逐步明确。
从房地产市场的先行指标土地市场来看，相关机构的监测数据显示，受房地产调控政策影响，1-5月全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%，北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。土地市场降温的另一个表现是土地成交溢价率降低，部分地块出现流拍。另一方面，房地产在经济中的地位短期难以改变，房地产开发投资对固定资产投资的拉动作用明显，2011年1-5月，房地产开发投资额占固定资产投资的比例为20.76%，为2009年以来高点。
二季度经济出现了降温趋势，在通胀水平保持高位的情况下，经济仍有陷入滞涨或是硬着陆的风险，由于房地产市场正在朝调控的预期方向变化，效果初显，为避免房地产行业整体萧条可能对经济产生不利影响，在房价不暴涨的条件下，未来出台新的房地产调控政策的必要性不大，新调控的可能性很小。
保障房改变行业格局
保障房的大规模开工是影响房地产行业格局的重大因素，由于保障房低价、低利润率的特点，上市公司要从保障房建设获取利润相当困难，积极开展保障房建设更多的成为房地产企业的社会责任。
据统计，截至5月底，全国房地产开工率为34%，资金是保障房开工率低、建设进度缓慢的主要原因，国家发改委日前发布的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》明确，允许投融资平台企业申请发行企业债券筹措资金，所募集资金应优先用于各地保障性住房建设。
由于保障房市场巨大，许多资金雄厚的房企表态要进军保障房市场，但保障房属于微利，回报周期较长，很多开发商参与保障房建设主要是为了与政府建立良好的关系。为解决保障房建设难题，未来可能有更多偏向于保障房建设的优惠政策，这对参与保障房建设的公司构成利好。预计三、四季度保障房仍将是主题投资的热点题材，各种政策性事件都将给积极参与保障房建设的公司带来阶段性机会。
房地产行业投资策略分析
房地产板块的市场估值处于历史低位
就自身估值来看，目前房地行业PE为20倍，处于历史低位，属于估值洼地。从一线地产公司万科A、招商地产、金地集团等的历史估值来看，当前也处于底部。
今年以来，房地产指数跑赢大盘，我们认为主要是在调控政策的压力下，房地产估值一直保持低水平，在市场整体调整的背景下，房地产板块能保留更高的安全边际。
投资策略
从政策面角度来说，在市场及政府预期6、7月份通胀见顶的情况下，货币政策预期已经较为明确，未来仍有可能加息及提高存款准备金率1――2次，但从近期表现来看，货币政策对房地产估值水平的影响逐步减弱。从房地产调控政策来看，由于去年开始的调控已持续一年多时间，调控效果逐步显现，在当前经济环境下，出台更严厉政策的可能性很小，未来的政策重点仍将是保障房方面。从房地产基本面情况来看，虽有政策强大的压力，但房地产投资仍保持较高增速，销售仍较稳定，当前来看，房地产基本面发生恶化的可能很小，预计全年房地产公司业绩仍能保持稳定增速。仍然优良的基本面决定了房地产板块向下的空间不大，具有较高的安全边际。
从公司估值来看，当前一线地产股对应2011年市盈率水平约为8――10倍，处于历史底部。未来房地产板块投资机会向好存在两类触发因素，一类是政策面改善带来整体估值水平的提升，另一类是市场成交量恢复带动公司业绩的好转，房价仍是决定房地产投资机会的最重要因素。从房地产政策面与基本面来看，我们判断房地产处于中期底部位置，未来政策面的变化与市场的向好都将成为房地产板块上升的催化剂。我们选股有两条主线，一类是持续调控下应对能力强的全国和区域龙头企业，特别是在一、二、三线城市均衡布局，周转快，资金充溢，业绩锁定性强的公司，例如万科A、保利地产、招商地产、荣盛发展。另一类是实质参与保障房建设，且将在保障房建设中明显受益的公司，我们判断保障房概念将是三、四季度主题投资的重要热点，未来利好保障房建设的政策将不时出台，相关推荐公司为首开股份、中天城投、天房发展。另外我们看好拥有多种业务复合优势的华侨城，其一方面将受益于旅游消费升级，另一方面将受益于资源优势带来的土地红利。风险因素主要为通胀不可控导致的经济整体下滑风险。
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