基于财报视角的房地产行业上市公司经营情况分析
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【摘要】2018年，房地产整体调控趋严，房地产市场遇冷，房企生存和竞争压力大。在此背景下，本文分析了房地产行业上市公司2018年半年报数据，结合行业基本面与发展趋势，研究房企行业上市公司投资策略，提出对房企有价值的投资建议。
【关键词】房地产 上市公司 财务报表 经营情况
2018上半年，在“房住不炒”、“坚决遏制房价上涨”以及“金融去杠杠”的整体调控基调下，各地政府纷纷进一步出台或加强“五限”（限购、限贷、限价、限售、限签）政策，融资难度增大以及销售回款变慢对房地产公司的现金流造成了巨大的压力。在此背景下，分析房地产上市公司2018年半年报中的关键财务指标，梳理和比较他们在发展速度、风险控制、盈利能力、营运能力等各方面的异同点，以进一步了解房地产企业和市场。
本文综合中国房地产业协会2018年上市房企排名以及2018年房企销售排名，共筛选出30家上市房企纳入比较范围，其中包括上交所7家、深交所6家、联交所17家。
一、发展规模及成长性
从总资产情况看，达到万亿规模的企业依旧为中国恒大、碧桂园和万科，2018上半年没有其他房企冲进万亿规模。与2017年相比，碧桂园超过了万科跃居第二名；华夏幸福发展速度下降，跌出前10榜单，招商蛇口顺势挤入前10。
在本次统计的前30家上市房企中，总资产百亿规模的仅建业地产一家，其余均达到千亿规模，从绿地控股（9038亿）到蓝光发展（1184亿）梯队依次拉开。其中最为集中的是一千亿到三千亿这个区间，共有16家房企。从2017年底至2018上半年，总资产规模发展速度最快的是旭辉控股，增长率高达49%；此外，富力、新城、碧桂园三家也发展较快，增速超过了30%；总资产规模雄踞第一的中国恒大放慢了增速，增长率为30家房企中排名最后，仅0.46%。具体排名见下表1。
可见，房地产企业的竞争已经进入白热化，市场从蓝海变成红海，前5的龙头企业总资产占前30企业的47%，行业集中度进一步提升。
二、营运能力及盈利性
销售是房地产企业运营的重要环节之一，存货周转的快慢直接关系到公司现金流，间接影响公司的战略布局和投资决策，在调控趋紧、市场下行的环境下尤为重要。
表2为样本房企存货周转及应收账款周转的情况排名，其中金茂存货周转天数最少，存货变现速度快；泰禾集团存货周转天数最多，高达3211天，存货变现速度慢。应收账款周转天数最短的是正荣地产，中位数为金茂的11.59天，而排名在最后的中南建设和华夏幸福应收账款周转天数本别高达87天、121天。
表3为样本房企盈利排名情况，中海以排名第7位的总资产在净利润排名中位列第2，达204.5亿，是当之无愧的“利润之王”。华夏幸福在总资产排名中跌出前10，但净利润排名第9，龙湖未能在净利润上挤进前10。排名最后的建业地产净利润5.5亿，约为恒大的十分之一。从销售净利润看，央企招商蛇口以37.97%高居第一，且遠超第二名中海的27.3%，金科股份销售净利率最低仅5.1%。
三、资本结构及偿债能力
和其他行业相比，房地产企业一直以高资产负债率著称，表4是样本房企的资产负债率及流动资产/总资产排名情况。30家房企中，融创中国资产负债率最高，高达90.52%；中位数为中国恒大，资产负债率为81.66%；行业中资产负债率最低的是中海地产。
结合流动资产/总资产的情况来看，融创中国流动资产占比排名仅第20，在房企中处于较低的水平；而中南建设两个排名都很靠前，流动资产占比高达93.07%，其中存货1214.80亿元；中国金茂的流动资产占比在30家房企中排名最低，不到50%，流动资产中存货361.73亿，是30家房企中最少的，非流动资产中的土地使用权和固定资产极多，所以在存货周转天数这个指标上金茂遥遥领先。
在偿债能力上，30家房企流动比率均超过1，中位数为1.54。中海地产在流动比率和现金比例两项上都排名第一，短期偿债能力较强；中国金茂由于存货最少，影响了流动比率排在最后，现金比率0.25排在第8位；绿地控股现金比率仅0.14，排在最后。
四、投资策略及发展方向
2018上半年，“业务多元化”成为了很多房企的变革方向，继恒大、万达等房企率先完成更名后，今年又有保利、富力等企业进行了去地产化更名，以突显公司多元业务发展的决心。除了传统住宅投资开发以及物业管理外，地产公司纷纷涉足长租公寓、商业、养老、医疗、教育甚至农业、人工智能等领域，这很大程度上是来自传统住宅市场宏观调控以及根本上土地供给有限的危机意识。到底是把传统业务做精做细，还是多元化发展能够在房地产市场波动的周期中屹立不倒、稳步向前还不得而知。但是可以肯定的是，房地产行业已经告别了过去野蛮粗放增长的时期，在未来的发展中，细分领域更加精准的客户和产品定位、过硬的产品质量还是会成为房企的生存之道。
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