新湖中宝：快速迈入一线地产商行列

来源:用户上传      作者: 王海涛

　　公司先后收购、增资了天地期货、长城证券和盛京银行。这些投资未来可能给公司带来大量超额回报。公司在08年、09年进入房地产业务发展的收获期，08、09年的结算面积分别是90万和140万平米，未来快速迈入一线地产商行列。
　　
　　一、公司发展稳定良好
　　2007年公司实现收入29.9亿元，增长43%，归属于上市公司股东的净利润为4.15亿元，增长75%，每股收益为0.24元，末期转增后每股收益0.15元，基本符合预期。
　　公司业绩增长的动力来自两个方面：第一、土地储备开始进入投资回收期，销售结算面积大幅增加；第二、受惠于全国房价的上涨，销售均价显著提升。07年，新湖中宝的房地产销售面积为85.8万平米，增长34%；房地产销售收入为55.9
　　亿，增长87%。总体上看，销售和结算同时呈现高速增长的态势。
　　盈利能力方面，07年的销售均价从4695元/平米提升到6522元/平米，增幅达到39%；而结算均价仅增长2%达到4947元/平米，结算毛利率比上年提高了3.8个百分点。除了新开盘项目中的高档项目增多以外，结算的滞后也是重要的因素。
　　我们将公司07年各项指标的实际完成情况与年初的计划进行对照后发现：除了项目开工面积比计划少了10%以外，销售和结算指标全面超出计划。其中，销售面积比计划增加了15%、销售收入增加54%。这表明，公司在面对大好形势下，仍保持清醒的判断，按既定计划加快销售和回笼资金，为实现08年的业绩增长打下基础。
　　2007年，除了按计划收购、增持6个现有项目的权益以外（大部分是回购信托计划的权益），新湖中宝仅在沈阳、天津、滨州和杭州增加了4个项目，新增规划面积93.9万平米。其中，天津项目和滨州项目都是年末地价调整后所获得的，杭州项目也是通过收购的方式获得的。可见，公司管理层对土地市场的判断相当清醒、明快。
　　
　　二、对外股权投资运有望获得大量超额回报
　　公司在金融股权投资方面有所斩获，先后收购、增资了天地期货、长城证券和盛京银行。我们认为，这些投资可能带来的大量超额回报。天地期货已经取得了金融期货的业务资格，股指期货推出之后，其业务量将倍速增长；盛京银行（原沈阳市商业银行）是东北地区最大的跨区域商业银行，在政策上将得到诸多支持，即将开始筹划上市。长城证券（07年净利约18亿）虽然规模不大，但股东背景显赫，业务发展稳健，未来也有上市的打算。由于这些投资基本上是以净资产或者不到一倍溢价的代价入股，所以上市后必将获得高额的回报。除此之外，公司还收购了山东蓬莱大柳行金矿。在全球通货膨胀预期不断加剧的背景下，黄金的价值储藏属性再次显露。市场普遍对黄金价格看涨。
　　虽然对外股权投资不断，但是公司表示会集中精力于房地产主业，不会走多元化发展的道路，对外股权投资规模会根据自身发展情况适度进行。
　　股权投资中，由于盛京银行的投资额大，而且未来上市预期较强，我们参照已上市城商行估值，对盛京银行的价值进行了测算。
　　
　　三、股权激励计划显示出公司的自信
　　近期，新湖中宝推出了面向管理层的股权激励计划草案。作为一家私人绝对控股的上市公司，这种制度安排证明了公司的实际控制人真正看重公司管理层在股东价值过程中的作用。从这个意义上看，新湖的股权激励与一些内部人控制的
　　上市公司的股权激励方案有着本质的不同，这体现出了公司内部对未来发展的信心。
　　我们认为，与以往的股权激励方案相比，新湖中宝的方案更加接近于真正的期权。核心的一点是：管理层的收益真正与股价相关。显然，不同的激励方案对管理层的导向的激励是不同的，在管理层利益最大化的假设下，新湖中宝的管理层显然更愿意提高公司的市值。从执行条件来看，8%的ROE虽然不算高，但包含了公司管理层为将来的股权融资所带来的指标稀施的空间。净利润方面超过50%的复合增长率已不算低。
　　
　　四、未来两年公司将步入快速发展期
　　进入08年，虽然房地产市场出现了短期的调整局面，但公司对行业的长期前景仍持乐观的态度。从公司08年的各项计划指标的增长率来看，08年将再次面临扩张节点：公司的项目开工和竣工面积在07年基本与06年持平的基础上将大幅提
　　高，销售面积和销售收入的降低则体现了公司在市场短期调整的形势下，所做的保守估计。尽管如此，凭借07年锁定的预售业绩，08年的结算收入仍将有50%以上的增长。
　　土地储备方面，截止07年底公司共拥有838万平米规划建筑面积的项目储备，大约相当于08年开工面积的4.4倍，高于行业平均三年的土地储备周期，表明公司的土地储备较为充足，可以从容地寻找新的投资机会。当然，公司管理层的雄心远不止于此。实际上，公司已经提出了未来三年要增加1000万平米土地储备的目标。如果资本市场的融资政策有所放松的话，08年起公司就将进入新的快速发展期。
　　
　　五、盈利预测及投资建议
　　综合绝对估值和相对估值的结果，我们给予新湖中宝短期9.5-10元的目标价，给予谨慎推荐的短期评级，长期我们看好公司未来的发展，给予推荐评级。

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