派生二元经济下我国房地产业发展态势探究

来源:用户上传      作者: 张浩良

　　[摘要] 近几年来我国房地产高速发展,房地产过热已经成为公众关注的焦点。本文将具体阐述我国房地产业在派生二元经济环境下的发展态势,并对其提出笔者自己的看法和建议。
　　[关键词] 派生二元经济房地产发展态势
　　
　　一、我国经济是特殊的派生二元经济结构
　　二元经济是对发展中国家早期发展阶段的一种描述,是指经济从完全依赖于农产品的生产状态向生计农业部门与现代非农产业并存的二元状态的转变。二元经济是在物物交换的自给自足经济中引入货币经济,其发展取决于货币经济的扩展,当经济发展到一定程度,二元结构逐渐转化为一元。我国经济在发展过程中也不可避免地出现二元结构。
　　然而,我国的二元经济结构有其特殊性。在传统的二元经济结构下,社会资源在非农产业部门的分配极不平衡,从而派生出新的二元结构――过热的产业部门和过冷的产业部门。由于农业GDP占我国GDP的比重持续下降,2005年农业部门所创造的GDP仅占我国GDP的11%。我国GDP的组成是扭曲的,超过一半的GDP是固定资产投资所创造,消费拉动创造的GDP不到35%。我国经济经历这么多年的高速发展,GDP年均增长率高达10%,可是农业部门,以及非农产业的过冷部门对GDP的贡献率远低于过热部门对其的贡献率,这是派生二元经济的过热部门所致。其实,我国经济不是过热,而是在三七开的派生二元经济环境下,过冷和过热同时存在。过冷的是中小民营企业,过热的则是对短期GDP增长有强大拉动作用的行业,房地产业就是一个典型例子。
　　二、派生二元经济下我国房地产经济扭曲发展
　　自2005年以来,我国房地产开发投资持续高速增长,房价一直高企不下,2007年下半年达到顶峰。以京沪深三地为例,2005年以来三地的房价不断飙升,2007年房价上涨幅度达30%以上,深圳房价更是高达14000元每平米,增幅达40%,可是三地经济增幅不可能达到30%以上,而我国GDP增长率也只有11.4%,房价涨幅与经济增长率的差别之大,这个现象显然不合理。
　　对于2005年以来的那一轮房价上涨,大多数学者认为是流动性过剩所致。我国的宏观调控也一直以抑制流动性过剩为目标,央行多次上调存款准备金率,最高达16%,金融机构为此纷纷调高一年期贷款基准利率。然而,并不是一个简单的“流动性过剩”就能解释这些现象的。其实,在派生二元经济环境下,央行的做法无疑是我国房价飞涨的“幕后”推手。
　　我国经济经历30年的改革开放,其高速增长是由投资、消费和出口三驾马车所拉动的。但我国的经济结构是畸形的,超过一半的GDP是由固定资产投资所创造,在我国第二、第三产业部门中,存在不少过冷部门,比如中小民营企业。近些年来,中小企业的经营环境不断恶化。这与人民币升值和利率上调有着密切联系。2005年7月21日起,我国实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。短短几年,人民币兑美元汇率由8.01∶1升至6.82∶1,导致出口型中小企业的利润严重缩水,生存环境恶化。然而,央行为了防止经济过热,连续抽紧银根,这对中小企业而言更是雪上加霜。2007年9月,我国一年期贷款基准利率提高到7.29%。中小企业要发展,要壮大,需要资金。但是,中小企业往往是通过银行贷款筹资,融资渠道十分单一,它们要获得超过7%的利润,难度很大。
　　为此,中小企业只好将资金投向股市、楼市等虚拟经济上。2005年以来,为了控制房地产开发投资规模,防止经济泡沫,央行采取了调高存款准备金率的措施。这是一元经济环境下西方发达国家所普遍采用的应对经济过热的货币政策。然而,毕竟我国还处于市场化初期,尤其是在我国特殊的派生二元经济环境下,一味照搬发达市场经济国家的调控政策,对我国经济并不一定起效。在此,笔者暂且将流入我国房地产市场的资金划分成三类:第一类是中小企业转移的资金,第二类是我国居民手中的资金,第三类则是国际热钱。其中,第一类资金规模十分庞大。企业的大量资金从实体经济涌向房地产市场,导致房价累创新高。然而,这些年来我国宏观调控打击的对象都是对房价上涨不起决定性作用的第二类和第三类资金。这导致企业的经营环境进一步恶化,它们只能继续把经营的钱投向虚拟经济上,不断推高楼市,形成恶性循环。这就是前一轮房价上涨的主要诱因。
　　三、促进我国房地产业健康发展的实施策略
　　1.优化产业结构,改善国内的投资经营环境。地方政府不能一味“以GDP为纲”,为了追求短期的GDP增长,而极力推动房地产的大规模建设。政府应该把重心放在优化产业结构上,优化社会资源在各产业部门中的配置,改善企业的投资经营环境。因此,政府必须出台更多积极措施,比如提高出口退税率等,降低企业的生存压力,为防止资金从实体经济流向楼市等虚拟经济筑起一堵防护墙。
　　2.加快住房保障体系的建设,构筑住房领域民生安全网。房地产业的特殊性,加之我国房地产市场的欠成熟,以及我国尚处于人均收入比较低下的发展阶段,这些因素共同导致了市场化与住房保障之间日益凸显的矛盾,也一定程度上助长了房价的飞速上涨。我国应借鉴新加坡和我国香港地区的经验,加快住房保障体系的建设,建立多层次的住房体系,平衡房地产市场的需求和供给,这将给房地产市场的良性发展打了一剂强心针。
　　3.坚定推进市场化改革,促进经济结构从二元经济向一元经济转变。由于我国市场化改革比较晚,目前我国经济仍处于市场化初级阶段,政府应该运用多种手段,消除恶性的派生二元经济结构,并进一步推进市场化改革,使经济结构成功转变成一元结构,我国房地产市场才能获得健康发展的大环境。这将是一个很漫长的转变过程。
　　
　　参考文献:
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　　[3]约翰・梅纳德・凯恩斯[美].就业、利息和货币通论[M].华夏出版社,2008
　　[4]文峰:制度变迁与中国二元经济结构转换研究[M].经济科学出版社,2008

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