中国建设银行广州分行“存房”业务模式现状分析

来源:用户上传      作者:

　　摘 要：中国建设银行广州分行推出的“存房”业务，改变了大众对银行的传统观念，开创了银行进入住房租赁市场后的新局面。自此广州民众的空置房产有了新的盘活渠道，对广州各家商业银行的住房业务，乃至广州房地产租房中介业务，形成了一定的冲击。因此，对中国建设银行广州分行的“存房”业务进行分析研究，为其良性发展提供有针对性的建议，对丰富广州住房租赁市场融资渠道，促进中国商业银行业务创新，有积极进步的意义。
　　关键词：中国建设银行广州分行;住房租赁市场;“存房”业务
　　中图分类号：F832.2文献标识码：A文章编号：1008-4428（2019）05-0104-03
　　一、 绪论
　　（一）研究背景
　　中国建设银行广东分行在2018年1月推出“不动产财富管理”业务，亦称“存房”业务，并在2018年3月在建设银行广州分行进行试点。该业务的主旨是盘活家庭闲置房产，增加优质长租房源供应，创新住房租赁金融模式。在此之前，国内多家商业银行，包括四大国有银行，响应国家“多措并举建设住房租赁市场”的号召，纷纷进入住房租赁市场。在实践中，这些银行在住房租赁领域的主要经营模式，基本划分为两类：一类是给予建设长租公寓的房地产开发企业提供巨额授信，等待长租公寓建成出租，发展商收到租金后再分期偿还银行贷款，其贷款类型接近以往银行对发展商发放的用于住房、商业用房建设的房地产开发贷款;二类是租房人向银行申请贷款以支付长租公寓的房租，银行授予租房人一定的授信额度，将贷款发放给业主或租房人，由租房人每月向银行偿还贷款本息，其性质近似于银行的消费贷款业务。以上两种模式各有利弊，在第一类模式中，一般只有处于行业龙头地位的房地产开发企业，才有机会获得银行的巨额授信，因此银行的风险相对较低。然而该类贷款投资金额较大，还款周期较长，对银行资金的流动性有显著的影响。在第二类模式中，银行能主动获取新客户，增加贷款利息收入，并可配套其他银行产品对客户深度捆绑。该模式的弊端是容易被不良金融中介或房地产中介利用，诱使租房者向银行申请贷款，以向中介提前支付数年房租，然后中介把这笔大额资金据为己有，或卷款潜逃，导致业主无法收到租金，租客被迫搬迁并背负沉重债务的后果。
　　建设银行广州分行推出的“存房”模式，是与传统的银行住房租赁业务模式不同的创新。在“存房”模式中，建行扮演房屋资源平台和金融服务提供者的角色，有空置房产的业主，通过向建设银行广州分行的住房金融服务中心申请将空置房产委托建行租赁，建行对该房产的长租收益进行评估，并将评估结果交予由建行旗下的广东建融住房租赁服务有限责任公司与方圆集团合资设立的专业租赁企业——广州建方房屋租赁管理有限公司（以下简称“建方公司”），由建方公司与业主进行洽谈，达成长租权交易。建方公司可获得该房产3-10年的租赁权，而业主则可获得建方公司一次性提前支付的或分期支付的长租收益，随后建方公司将该房产向社会公开招募租客。在房屋交由建方公司委托租赁期间，建方公司负责维护房屋质量，提供租后管理服务。据中国建设银行广州分行公开资料显示，该模式推行的两个月内，该行已累计受理了394笔业务申请，储备了614套房源。建方公司已与47名业主签订《住房长租权转让协议书》，并向其中2位业主一次性提前支付数年的长租收益。
　　（二）国内外对商业银行住房租赁业务研究的现状及意义
　　国内学术界对商业银行住房租赁业务的研究，主要集中在商业银行应如何创新现有住房租赁业务的融资途径。然而，当前国内还没有对“存房”业务这种崭新的商业银行住房租赁业务新模式的研究。纵观国内外，对商业银行的住房租赁业务的研究主要围绕按揭贷款展开，包括对商业银行按揭贷款模式、按揭贷款担保、按揭贷款风险等方面的研究，有关商业银行住房租赁业务模式的研究还有较大空白。由于建设银行广州分行“存房”业务模式是商业银行的重大业务创新，在社会上已产生积极的反响，因此有必要开展对该模式的研究，促进其完善发展，为该模式的进一步推广奠定理论基础。
　　二、 建设银行广州分行“存房”业务模式特点
　　（一）盘活优质房产资源
　　建设银行广州分行“存房”业务的开展，实质上是利用建设银行的良好声誉，将建行打造为房产资源整合平台，盘活居民的空置房产，增加优质长租房源供应。据广州统计局的数据显示，截至2017年末，广州市常住人口为1449.84万人，比2016年增加了45.49万人。本文调查发现，当前广州的租房市场以短租为主，房源主要坐落于广州的城中村当中。尽管近年来广州的城中村经历持续整治，已基本告别“脏、乱、差”的印象，不过大部分城中村租客遭遇的楼宇狭窄、通勤拥堵、生活设施不便等现象，短期内仍难以解决。而地理位置优越、生活设施便利的优质长租房源在广州租房市场则相当紧缺，在追求生活质量的租客群体中供不应求。然而，即使有业主手头上拥有优质闲置房源，出于对房屋保养、租客要求琐碎、“黑中介”骚扰等情形的担忧，宁可将房产空置，也不愿投入市场。事实上，不仅广州出现这种情况，北京等國内其他一线城市也存在类似现象。2017年的《租赁市场系列研究报告》显示，北京的流动人口达800万，产生了270万套房的庞大需求，但是北京目前现有的760万套房屋中，用于出租的仅有150万套。优质长租房源的缺乏，不利于一个城市留住中高端人才，也造成房屋资源的浪费。在建设银行广州分行“存房”业务模式下，业主对作为国有大行的建设银行有较大信心，愿意将房产交由建方公司出租及管理，增加优质房源的投放，起到盘活房产资源、缓解市场供需矛盾的作用。
　　（二）解除业主出租房屋的顾虑
　　在业主主导的房屋租赁模式中，业主需要为空置房屋寻找租客，添置家具，提供租后管理。部分业主为了缩短房屋空置时间，减少租客频繁看房的麻烦，会委托房地产中介寻找租客，节省时间精力。然而，在广州租房市场中，业主不仅要面对租客可能出现的拖延支付租金、诉求烦琐、擅自改变房屋结构、损坏墙壁家具、卫生状况恶化等行为，还要防范居心不良的“黑中介”或二房东合谋欺骗、私下转租、蓄意报复等行为。因此，部分持有空置房源的业主，为避免上述麻烦，宁可选择将房屋空置。在建设银行广州分行“存房”业务模式下，业主将房屋租赁事务委托给以建设银行声誉作担保的建方公司，可从租房的烦琐事务中脱身，净享受房屋长租收益，解除业主的后顾之忧。业主还可以从建方公司获得一次性支付或分期支付的长租收益。如果业主选择一次性提前获取数年的长租收益，可利用该笔大额资金用作其他用途，或购买理财产品，获得理财收益，体现了对传统收租模式的创新。 　　（三）提高租客的居住质量
　　在中国一线城市租房的租房者，普遍有着若干相同的经历，如业主肆意涨价、频繁逼迁、“黑中介”或二业主恶意欺诈、遭遇租金贷骗局等，反映外来人口在大城市安居的不易。随着当今年轻人对生活质量追求的不断提高，越来越多租房者希望能获得长期居住的私人空间，根据自己的想法精心布置即使是租回来的房子，彰显生活品质。而实现这一理想的前提是，需要有可以长期稳定居住的长租房。当前广州租房市场的魔方公寓、如家公寓等长租公寓连锁品牌，能基本满足该类租房者的需求。但这些长租公寓的位置大多处于广州的城乡接合部，远离中心城区，租房者不仅要忍受每天通勤拥堵等困扰，而且较难享受都市生活的便捷。通过在建设银行广州分行申请租房，租房者能够获得可居住时间相对长久的长租房源。该类房源一般坐落在广州市区，地理位置较优越，交通设施发达，附近衣食住行等生活娱乐设施基本充足。由于建设银行广州分行提供的长租房租赁期最长可达10年，租客可精心布置自己的房屋，体现个人生活品位，实现安居乐业的目标。建设银行广州分行为保证租客的健康安全，一般对新房源设有两个月的空置期，并在租客入住前交付租客一份房屋的甲醛指标合格报告。值得注意的是，入住建设银行广州分行提供的长租房，租客可享受自2017年7月起广州市执行的符合条件的承租人子女可以就近入读公立小学的利好政策。
　　三、 中国建设银行广州分行“存房”业务模式存在的问题
　　（一）银行盈利问题亟须解决
　　目前，中国建设银行广州分行“存房”业务推出时间不长，仍处于试点阶段，缺乏成熟的模式可做参考。在当前的阶段中，建设银行广州分行为扩大“存房”业务的社会知名度，需要投入较多资源对该业务进行宣传推广，尽快让广州地区的业主和租客熟知该业务。同时，建设银行广州分行开始大量接收广州闲置房产业主的租赁委托，兑现承诺向业主一次性提前支付或分期支付长租收益，此举对银行形成一定的现金流压力，占用银行流动资金。然而，租客对建设银行广州分行“存房”业务的认识也是刚刚开始。据已入住建行长租房的租客表示，他们大多是在建设银行办理其他业务时，才顺带发现银行有“存房”业务。由于这项新业务尚未在社会上广为人知，当前前往该行申请租房的租客数量不多。据建设银行广州分行提供的数据，截至2018年5月，租客在该行申请租房的数量近400笔，业主委托该行放租的房源超过600套，呈现供大于求的局面。租客数量与存量房源数量不匹配，短期内会导致银行对业主的长租收益支付，大于租客缴纳的租金收入，造成银行资金净流出，出现账面亏损。若该状况长期未能得以改善，则必然对“存房”业务的经营产生负面影响，甚至可能迫使该业务停摆，动摇业主与租客的信心。因此，建设银行广州分行需要尽快找到让该业务可持续发展的盈利模式，创新盈利途径，促使该业务即使不列作该行的重要利润增长点，也能实现保本微利，维持不亏损运作。
　　（二）存在運营风险
　　中国建设银行广州分行“存房”业务运营过程中，存在若干运营风险，包括建行声誉风险和中介管理风险等。其中，风险最大的当属建设银行的声誉风险。因为“存房”业务的顺利推进，很大程度上是以建设银行多年积累的声誉作为担保。本文对“存房”业务的调研过程中发现，无论是业主还是租客，首先是出于对建设银行作为国有大行、信誉质量有保证的潜意识心理，才安心选择与建设银行广州分行合作。因此，设法维护建设银行的声誉，及时化解“存房”业务运营过程中可能对建设银行品牌产生的不利影响，是建设银行广州分行需要高度重视的问题，具有“牵一发而动全身”的突出意义。其次，中介管理风险也是需要该行重点防范的重大风险。在建设银行广州分行“存房”业务模式下，建方公司通过对外招标，将家居装修、家电配置、物业管理等服务外包给市场中介，让市场中介参与长租房的运营管理。在此过程中，市场中介的准入门槛、专业资质、服务质量等会备受业主与租客密切关注，因为具体的房屋质量与人身安全保证，如室内甲醛浓度等指标，最终是由市场中介提供的服务结果来决定的。国内长租公寓巨头如家，曾因旗下公寓的室内甲醛超标，怀疑导致租客罹患癌症而饱受质疑，品牌形象受到严重冲击。因此，建设银行广州分行需要对市场中介服务质量严格把关，防范由于对中介监管不严而引发负面舆论，重创建行形象。
　　（三）三方之间的利益冲突
　　在中国建设银行广州分行“存房”业务模式下，存在着银行、业主、租客的三方关系。“存房”业务模式得以实施的前提是，三方达成一致，同意共同遵守“存房”业务模式的运作规则。然而，银行、业主、租客的利益并非总是完全一致，彼此之间可能存在一定的利益冲突。
　　首先，作为业主，在房产出租期间，可能存在提高长租收益、缩短租赁期限、中止合同、更换租客、变卖房产、继承转赠等诉求。这些诉求显然会触犯银行和租客的利益，违背当初业主与银行达成的约定，并引起租客的担忧。
　　其次，作为租客，在租住房屋期间，也可能存在维持租金不变、延期交付租金、延长租赁期限、重新布置装修、占用公立学位等诉求。虽然租客群体在广州租房市场总体上仍处于弱势，话语权有限，但是租客部分合理的诉求也应该为业主和银行所关注，因为在以稳定的长租关系作为经营重心的“存房”业务模式下，频繁变更租客并非业主和银行所乐意看见。除此以外，对于银行而言，近期的目标是尽快打开市场，吸引更多人前来租住建行的长租房，所以也要顾及租客的需求，以增强“存房”业务模式的吸引力。
　　最后，从银行的角度来说，最有利的做法是从租客处收取更高的租金，向业主支付更少的长租收益，从而获得最大利润。同时，银行也希望业主与租客尽量少对银行提出要求，减轻银行的经营压力。
　　综上所述，由于银行、业主、租客三方的利益并非完全一致，三方在“存房”业务运作过程中可能产生各类矛盾，需要一套行之有效的沟通协调机制予以调解，确保“存房”业务模式得以继续顺利运行。
　　四、 中国建设银行广州分行“存房”业务模式的改善建议 　　（一）打造封闭的资金链条
　　中国建设银行广州分行要在“存房”业务上实现盈利，可参考银行经营企业贷款的模式，将“存房”业务全过程的资金流向牢牢掌握在该行手中。该行可以要求参与“存房”业务的业主和租客，与该行达成相关约定，将办理“存房”业务过程中的全部资金往来都必须纳入该行的银行账户。该行在与业主签订长租协议时，可鼓励业主将该行支付的长租收益优先购买该行的理财产品，或享受该行提供的其他金融服务，尽量将业主的资金留在该行的账户上，争取资金不流出该行。该行与租客签订租赁合同时，也可以要求租客需要将押金、每月租金、物业管理费、水电煤气费等资金结算往来必须使用中国建设银行广州分行的银行账户，确保租客储备一定金额的存款在该账户上，增加该行的存款余额。因此，通过将业主与租客的资金截留在该行的账户，中国建设银行广州分行可实现资金链条的封闭式管理，增加该行的结算量，并能从租客的租金收入中获得持续稳定的新增存款，为该行创造效益。同时，中国建设银行广州分行可在办理“存房”业务过程中，利用业主及租客对建行的信任与依赖，顺带为业主及租客提供额外的金融服务，如办理贷款、信用卡、转账汇款、资金归集等银行业务。此举有助于该行对业主及租客的金融生态圈深度捆绑，增加业主及租客对该行的忠诚度，从而新增一条获取新客户的途径，为该行创造更多利润。
　　（二）创新盈利模式
　　中国建设银行广州分行除了运用银行传统的盈利手段，还可以创新盈利模式，为“存房”业务创造新的利润增长点。该行可以借鉴如家、魔方等长租公寓经营企业的盈利模式，将该行未来稳定的租金收益提前变现。当前长租公寓行业比较流行的收益变现方式，主要是通过发行房地产信托投资基金（REITs）、房地产信托收益计划、租金收益资产证券化（ABS）等资本运作，以长租公寓未来稳定的租金收入作担保，向金融机构或社会投资者募集资金，以推动长租公寓项目的进一步发展，或用于其他用途。中国建设银行广州分行可以通过建立类似的资本运作模式，引入REITs、ABS等金融产品，实现产品及业务创新。此举可帮助银行开拓资金来源渠道，为贷款、贴现、证券投资、金融租赁等资产业务提供增量资金支持，从而让该行获取更多的利差收入，增加该行利润。在实践中，由于以前鲜有金融机构尤其是商业银行直接涉及长租房的供给与经营，而且市场监管尚未成形，因此中国建设银行广州分行可趁机进行“存房”业务盈利模式的创新试验，获取改革经验，以此壮大市场份额，巩固行业優势。从银行经营的角度来看，为有效减轻“存房”业务前期大举投入造成的经营负担，中国建设银行广州分行也有必要开发新的获利手段，形成有该行特色的新型银行盈利模式，增强“存房”业务的可持续性。
　　（三）加强中介风险管理
　　由于涉及建行声誉，中介风险管理是中国建设银行广州分行必须认真重视的工作。该行必须对参与“存房”业务的中介实行严格管理，对家居装修公司、家具卖场、家装电器品牌、物业管理公司等市场中介公司提高准入门槛，优先选用业内广受社会认可的知名品牌企业，让业主与租客放心。建方公司作为专业的住房租赁服务公司，有必要对房屋空间改造、装修装饰、水电安装等过程进行全程监督，确保服务质量符合安全标准。一些受业主与租客高度关注的风险，如室内甲醛浓度、电路改造安全等，在施工完毕后，应在装饰、装修彻底完工至少一周后安排检测，并由施工单位出具有公信力的质量检验报告，切实保障租客的人身安全，减少业主的顾虑。房屋修缮结束后，该行可科学设置一段时间的空置期，让房屋在足够通风的环境下，减少装修材料造成的二次污染。此举可有效避免出现某些长租公寓企业，在房屋装修完毕后立即安排租客入住，结果怀疑导致租客致癌而造成的负面影响，体现中国建设银行广州分行“以人为本”的理念，维护建行的声誉。租客入住该行长租房后，后续的物业管理等服务也需要建方公司密切跟进，提供精心优质服务。中国建设银行广州分行应站在开发新客户、维护客户关系的战略高度，打造长租房物业管理领域的高端品牌，以优异的服务质量获得租客的满意信任，赢取租客对该行的好感，从而提升该行的美誉度，加深租客对该行的忠诚度，实现盘活租客资源、服务留住客户的目的。
　　（四）建立利益冲突处理机制
　　银行、业主、租客三方利益并非完全一致，因此需要有行之有效的矛盾协调机制予以调解。本文认为，中国建设银行广州分行首先必须坚持双方务必遵守合同的核心原则。只有坚持合同原则，依法办事，不怕走司法途径，才是维护该行利益的根本方法。在遵守合同的前提下，中国建设银行广州分行应建立矛盾协调机制，灵活处理三者之间的利益冲突，创新业务运营模式来化解矛盾，确保“存房”业务模式的正常运行。譬如在业主与租客相当重视的租金问题上，该行可设计两种模式，第一种是如果租客的租赁合同是每年一签，则该行可在租赁合同到期后，以中国建设银行住房指数为依据，参考市场价格，允许翌年房租有一定合理比例的涨幅，既满足业主增加收益的诉求，又不会过度加剧租客的负担。第二种是如果租客的租赁合同采取长达数年的长租形式，则由建方公司一次性向业主付清数年的长租收益，业主为此做出一定程度让利，承诺在房屋租赁期内维持租金稳定，保证租客与建行的合法权益。与此同时，中国建设银行广州分行可建立业主与租客的“白名单”与“黑名单”制度，为业主与租客建立诚信记录档案，给予遵守诚信原则的优质业主与租户在收益涨幅、押金减免、租金延付等方面享受优惠待遇，对违反诚信原则的业主与租户则采取发出预警、提高押金比例、拒绝再次合作等惩罚措施，促进“存房”业务的良性健康发展。
　　五、 结论
　　中国建设银行广州分行“存房”业务模式是商业银行进入长租房领域的一次创新尝试，在中国商业银行的发展史中开启了一个新时代。目前，该业务已经在广州地区受到越来越多的社会关注，其后续发展也可能推动广州租房市场格局的重新洗牌。经过跟踪观察，本文发现中国建设银行广州分行积极主动推动该业务的开展，有意将该业务打造成为该行的特色品牌。本文相信中国建设银行广州分行“存房”业务模式将会逐渐得到银行业界的认可，期望学术界能进一步的深入研究。
　　参考文献：
　　[1]陈兰江.大力发展租赁业务对房地产融资方式的影响[J].时代金融，2018（18）：207-208.
　　[2]谢晟.美国长租公寓融资模式及对我国的启示[J].中国房地产，2018（14）：56-59.
　　[3]朱晓峰.REITs在长租公寓中的应用研究——以新派公寓为例[J].中国国际财经（中英文），2018（9）：306.
　　[4]潘德亮，谢洁华，李成青.强金融监管形势下房地产行业信贷风险及创新发展思考[J].杭州金融研修学院学报，2018（5）：63-65.
　　[5]余瑛.新形势下房地产企业融资的创新研究[J].中国乡镇企业会计，2018（5）：29-30.
　　[6]高嘉璘，张海潮.探讨中国房地产金融信贷风险成因分析[J].知识经济，2018（1）：37.
　　[7]刘策.银行频出手，租赁公寓运营商迎来第二春[J].城市开发，2018（8）：22-23.
　　[8]Ashton P ， Christophers B . Remaking Mortgage Markets by Remaking Mortgages： U.S. Housing Finance after the Crisis[J]. Economic Geography， 2018， 94（3）：238-258.
　　作者简介：
　　庞嘉俊，男，广东广州人，广东白云学院应用经济学院金融系助教，硕士研究生，研究方向：商业银行的中小企业信用贷款。
转载注明来源:https://www.xzbu.com/3/view-14912855.htm