基于梯形模糊理论的房地产投资环境综合评价

来源:用户上传      作者: 崔邯龙　吴　超　周书敬

　　[摘要] 房地产投资企业要想在激烈的房地产市场竞争中，取得较好的收益，降低投资风险，在投资前期对房地产投资环境进行合理、科学的综合评价，选定好的投资环境，无疑会增加在竞争中获胜的筹码。本文在系统分析房地产投资环境影响因素的基础上，将投资者、专家、客户群三者准则有机结合，并结合梯形模糊理论，实现对房地产投资环境的综合评价。最后，实例证明了该方法的实用性。
　　[关键词] 房地产投资环境 梯形模糊理论 群体准则 综合评价
　　
　　从战略营销观念出发，房地产企业营销活动旨在使顾客产生满意感。投资者可以从房地产的区域环境入手，通过市场调查获取消费者所满足的环境组成，此外，再结合专家和投资者的意见，进一步降低风险。基于以上观念，结合投资环境评价中定性指标向定量化的处理方法，提出了基于梯形模糊理论房地产投资环境评价方法。
　　一、房地产投资环境评价模型
　　在投资者、专家、客户群多准则下对多个房地产投资环境（以下简称投资环境）进行评价。其中，记专家为;投资决策者为;抽样调查的客户为个；投资环境为;一级评价指标为，对于一级指标有个二级评价指标，记为分别表示专家、决策者、客户群给出的指标权重值，其中为梯形模糊数[2]。是由专家给出的数据，分别表示一级指标层下指标相对于目标层的权重，二级指标相对于的权重，指标相对于目标层的总权重。专家给出投资环境关于评价准则的评价值为梯形模糊数。其中是指标的最低评价值,是最可能区间，是最高评价值。
　　1.评价指标的构造和约简
　　在系统分析投资环境评价指标的基础上将指标分类：一类为企业指标，一类为客户指标。所谓客户指标是指客户在购买房产时考虑的投资环境方面的因素；所谓企业指标是指总的投资环境评价指标除去客户指标以外的指标因素。对客户指标进行约简，与企业指标共同构成最后的评价指标体C。在此过程中通过设计合理的客户调查表得到客户群的指标权重。
　　2.指标评价值的规范化处理
　　指标类型有效益型、成本型。效益型指标是指标值越大越好的指标，成本型指标是指标值越小越好的指标。为消除不同物理量纲对评价结果的影响，对各数据进行规范化处理，处理方法如下[3]:
　　若为成本型准则，则作下列变换：
　　
　　若为效益型准则，则作下列变换：
　　
　　经上述处理，并与1比较取极小值后得到的值为。
　　3.评价指标合成权重的确定
　　（1)专家的指标权重
　　首先构造指标重要性两两对比判断矩阵。通过梯形模糊层次分析法[4]得到专家指标权重，并求其期望,。为方便权重合成，对其进行归一化处理:,;计算得指标层二中指标对目标层的权重:，并对其按企业指标和客户指标分类。
　　（2)投资者的指标权重
　　投资者指标权重处理方法与专家指标权重的处理方法类似。得到决策者的指标权重:。
　　（3)客户的评价指标权重
　　对所得到得潜在客户群的客户评价指标权重初始值。进行量纲统一化处理:。
　　（4)指标权重合成
　　企业指标权重合成为:
　　客户指标权重的合成:
　　其中，满足，是评价者的重要性系数。
　　最后得总的指标权重:
　　4.指标的个体评价合成
　　对于每位专家对投资环境的模糊评价值为:。
　　5.指标的群体评价合成
　　（1)通过IAHP法[5]计算专家组中专家权重，满足;
　　（2)指标群体评价合成:。
　　6.识别排序和评价
　　本模型采用改进的距离公式[3,6]作为排序依据。
　　
　　其中，λ为评价者的风险态度，我们定义专家的风险态度为中性，即λ=0.5。计算，然后按照从大到小进行排序，得到投资环境的排序序列，越大投资环境越优。
　　二、实例分析
　　某房地产开发公司欲对三个投资环境进行评价，以决定对哪个区域进行开发。该公司针对不同的调查对象编制不同的调查表，对5位专家，300名客户进行调查，结合决策者()的意见，制定出房地产投资环境指标体系。如表1。
　　表1 房地产投资环境评价指标
　　由于篇幅所限，本文以专家对投资环境的评价过程为例阐述房地产投资环境评价的计算过程。
　　1.初始指标评价值
　　构造指标评价等级标准，如表2。
　　表2 指标评价等级标准
　　在对指标体系进行分类后调查得到专家E1对指标的初始模糊评价值。如表1所示。
　　4.2权重确定
　　（1)专家指标权重
　　采用1～9标度构造指标重要性两两对比模糊判断矩阵,通过梯形模糊层次分析法经过处理和计算得到面向目标层的指标权重：=（0.1998，0.1121，0.0560，0.0285，0.0319，0.0584，0.0538，0.0716，0.0852，0.0551，0.0101，0.0300，0.0844，0.0431，0.0113，0.0069，0.0374，0.0244）。
　　（2)决策者指标权重
　　决策者指标权重处理方法与专家指标权重的处理方法类似。最后得决策者的指标权重为=（0.1230，0.1260，0.0606，0.0258，0.0375，0.0632，0.0584，0.0843，0.0950，0.0624，0.0389，0.0306，0.0751，0.0426，0.0125，0.0066，0.0342，0.0233）。
　　（3)客户评价指标权重
　　通过设计合理的客户调查表得到客户群的指标权重。并对其进行量纲统一化处理得到=(0.1779，0.0790，0.0523，0.0720，0.0349，0.0354，0.0282，0.0606，0.1020，0.0576，0.0905，0.0069）。
　　（4)指标权重合成
　　根据评价者的重要性，取，权重合成为=（0.1724，0.1097，0.0566，0.0364，0.0342，0.0552，0.0546，0.0733，0.0925，0.0573，0.0187，0.0302，0.0763，0.0545，0.0108，0.0068，0.0364，0.0241）
　　3.指标的个体评价合成
　　通过3.4中的公式得到专家E1对投资环境A1的综合模糊评价值。=(0.8729，0.9050，0.9355，0.9676）。
　　4.相似处理
　　其他投资环境的处理过程与A1类似，计算得所有投资环境的模糊评价值:=(0.7867，0.8172，0.8601，0.8921），=(0.8189，0.8442，0.8772，0.9116），=（0.9075,0.9345,0.9646,0.9729）,=（0.8582，0.8881，0.9214，0.9550）；=(0.8603，0.8818，0.9173，0.9470），=(0.8756，0.9101，0.9371，0.9682），=（0.8467，0.8716，0.8903，0.9227），=(0.8487,0.8726,0.9012，0.9396），=（0.8751，0.9175，0.9343，0.9743）;=(0.8674，0.9197，0.9503，0.9806），=（0.8591，0.8736，0.9297，0.9474），=（0.8971，0.9361，0.9615，0.9817），=（0.8453，0.8872，0.9207，0.9618），=（0.8418，0.8799，0.9089，0.9335）。
　　5.专家权系数的确定
　　通过IAHP法计算专家组中专家权重=(0.2387,0.0719,0.1600,0.3561,0.1733)。
　　6.群体评价模糊数的确定
　　通过专家权重合成得房地产投资环境群体评价模糊数，评价结果见表3。
　　表3 投资环境群体评价模糊数
　　7.识别排序和评价
　　计算。，。排序得。通过分析可以看到：投资环境从优到劣依次为投资环境3，投资环境1，投资环境2。
　　三、结论
　　本文建立了模糊群体准则的评价模型对房地产投资环境进行评价；在对投资环境影响因素进行分析、分类的基础上，采用梯形模糊数学理论实现了定性分析向定量分析的模糊转化。同时，将投资者、专家、客户群三者准则结合，增加了房地产投资环境评价结果的可信度。最后给出了可靠度较大的综合评价结果。实例证明该方法对于解决房地产投资环境评价问题是科学有效的。
　　
　　参考文献：
　　[1]刘正山:房地产投资分析[M].大连:东北财经大学出版社,2000
　　[2]李登封:模糊多目标多人决策与对策[M].北京:国防工业出版社,2003,20-57
　　注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。

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