住房公积金贷款制度存在的问题及对策分析

来源:用户上传      作者:

　　摘要：随着社会的不断发展与经济的不断增长，房子成为了当前人们生存的必需品，因此，住房公积金贷款制度就关系到了人们生活的稳定与幸福。从实际上看，目前我国的住房公积金贷款制度中还存在着一定的不足之处，对购买住房者在房屋购买过程中造成了一定的困扰，本文深入的分析住房公积金贷款制度中存在的问题，并提出解决策略。
　　关键词：住房公积金  贷款制度  问题及对策
　　住房公积金是我国住房制度改革的重要组成部分，是社会关注的重点金融问题与民生问题，对提高人们的生活质量有着重要的影响。经过长期的发展，我国的住房公积金贷款制度获得了社会广泛的认可，为广大职工带来了实惠，满足了职工的购房需求。从实际上看，住房公积金由贷款人和公积金缴纳单位共同担保的，并且申请贷款需要一定的条件，在加上诸多的风险因素，所以就导致了当前的住房公积金贷款制度中存在着一定的不足之处，在当前购房人数不断增加的背景下，思考住房公积金贷款制度存在的问题有着很强的必要性。本文在此基础上进行分析，结合住房公积金贷款的优势，思考住房公积金贷款制度中存在的问题及解决策略。
　　一、住房公积金贷款制度的优势
　　（一）利率优惠
　　住房公积金贷款制度与商业贷款相比，住房公积金贷款的利率更加优惠。住房公积金贷款的利率是按照国家规定的住房公积金计息利率的基础上加规定利差，与商业贷款相比，不仅还款时间短，同时利息更少，利率更加优惠。
　　（二）还款灵活
　　利用公积金贷款购买住房，银行的还款方式会比商业贷款更加灵活，借贷人在满足不低于银行规定的最低还款额后，可以自行确定每个月的还款额，在这种条件下，借贷人就可以根据自己的经济收入来指定出合理的还款计划，方便还款人的资金安排。同时，如果借款人想要在贷款的时间内提前还款，那么借款人则可以提前偿还全部本金和利息，并且不需要支付违约金，这种还款方式与商业贷款相比则更加灵活。
　　（三）购房限制性小
　　目前商业银行对二手房贷款的限制条件非常多，例如地段不佳，房龄时间长或房屋变现能力较差的二手房很难在商业银行成功贷款，但是对于公积金贷款，对于房屋的限制要求则较小，通常来讲，贷款时间和房龄年限相加不超过50年就可以成功贷款。
　　二、住房公积金贷款制度存在的问题
　　（一）限制缴纳时间不够合理
　　我国住房公积金贷款制度中表明：需要正常存缴十二个月以上才可以申请住房公积金贷款。但是从实际上看，当前受企业制度改革的影响，传统的“铁饭碗”工作已经消失，无论是企业单位还是事业单位都实行合同制，因此职工的连续在职难以得到保证。同时，当前使用房屋购买者主要为年轻群体，购买意愿也以刚需为主，很多年轻购房者着急购房，在住房公积金缴纳时间未满的情况下只能先进行商业贷款，随后在转到公积金贷款，转移的过程非常繁琐，影响了贷款者的使用感受。
　　（二）制度存在风险
　　现行我国住房公积金贷款制度的风险主要表现在两个方面：第一，信用信息不对称风险。在住房公积金贷款的环境下，信息信用联系人为贷款申请人、住房公积金管理中心和贷款业务担保人。贷款申请人和担保人非常容易就获得住房基金管理中心的相关数据，例如贷款利率、公积金总额等，但是住房积金管理中心对其余而二者的信息了解却不够全面，从而就产生了信用信息不对称的风险。第二，贷款操作的风险。当前，住房公积金管理部门的工作内容受到国家制度的制约，很多公积金管理业务都是由银行进行操作的，在进行贷款业务运行的过程中就可能会出现不承担委托贷款的风险，因为银行很难对贷款人的收入、信用等情况进行详细的调查，所以银行方面就很难完全按照自身的贷款业务流程标准为住房公积金管理中心进行严格的管理，因此就尽可能会导致贷款风险的产生。
　　（三）覆盖面较窄
　　虽然近年来我国住房公积金缴存人数的比例不断增大，但是与《住房公积金管理条理》中规定的覆盖城镇在职职工相比仍存在着一定的差距，这种差距的产生原因就是因为很多国有企业和事业单位的职工因个人发展需求而脱离出公积金体系，原有的职工因为贷款制度的原因停缴了公积金。还有一部分原因就是很多外资企业和中下企业不愿意为职工缴纳公积金，所以导致了住房公积金贷款制度的使用率较低，覆盖面较窄。此外，现有的住房公积金贷款仅能用于房屋购买使用，在其他例如物业、装修等与购房配套的消费中则不能使用，使用弹性较低。
　　三、住房公积金贷款制度问题的解决对策
　　（一）弹性设置时间要求
　　在上文的研究中可以看出，住房公积金贷款人因缴纳年限而影响了住房公积金的贷款是当前住房公积金贷款制度的主要问题之一，结合此问题，笔者认为，可以弹性的设置对住房公积金贷款者缴纳时间的要求。从实际上看，可以从两个方面进行入手：第一，银行贷款补贴。银行部门可以开通住房公积金提前缴纳贷款业务，由员工单位进行担保，银行将未达到时间要求的公积金缴存数量以贷款的形式为贷款人缴纳，从而帮助贷款人提前使用公积金贷款。第二，单位补贴。针对缴纳时间不足的情况，单位可以与职工商议，签订规范时间和要求的的劳务合同，单位如果帮助职工提前缴纳公积金，职工在提前缴纳的时间内不得离职，这样也可以帮助职工提前使用公积金贷款，满足职工的购房需求。
　　（二）合理管控风险
　　信息不对称和贷款操作制度的使然，住房公积金贷款中可能会存在风险，这些风险都制约了住房公积金贷款制度的发展，因此，需要对风险进行合理的管控。
　　首先，提升信息对称性。当前已经进入了大数据时代，个人征信是申请各项贷款的首要条件，因此，住房公积金管理中心也需要引入征信系统，在现有的基础上提升对贷款人的信用要求。第一，检查贷款人的贷款前的征信情况，通过与银行合作，查看贷款人的信用卡履约情况、贷款履约情况等，了解贷款人的信用。第二，调查贷款人的还款能力，通过单位和工资卡账单了解贷款人的收入与在职合同签订时间，了解贷款人的还款能力。
　　其次，降低贷款操作风险。住房资金管理中心可以将贷款业务与银行进行战略合作，通过银行人员专业的操作方法与技能来最大程度上的降低贷款操作风险。
　　（三）加大住房公积金贷款的覆盖面
　　要合理的扩大住房公积金贷款的覆盖面积，针对现有的情况而言，住房公积金贷款需要进一步的面向广大职工，大力的发展个人购房贷款业务，适当的房款个人贷款购房的政策条件和政策额度，让更多的职工享受到住房公积金贷款制度，从而提升住房公积金贷款制度的使用效率。同时，还可以弹性的设置住房公积金贷款的使用标准，改变传统仅可同于房屋购买的住房公积金贷款使用要求，结合地区的实际情况增加使用范围，例如物业管理、装修等，从而提升住房公积金贷款的使用弹性。
　　在本文中，笔者首先归纳了住房公积金贷款的优势，其次总结了住房公积金贷款制度中存在的问题，最后结合实际的问题提出了具体的解决策略。总而言之，住房公积金贷款制度是服务民生、服务社会的优惠制度，对提升社会及公众的和平与生活质量做出了重要的贡献。在人们购房要求不断提升，社会不断发展的背景下，更要对住房公积金贷款制度的问题进行详细的分析，从而确保住房公积金贷款制度的长效发展。
　　参考文献：
　　[1]王福林.个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证研究[D].浙江大学，2004.
　　[2]王彬.住房公积金管理中心的贷款风险防范研究[D].西安建筑科技大學，2004.
　　[3]欧显兵.我国商业银行个人住房信贷风险防范研究[D].中南大学，2005.
　　[4]汪利娜.德国的住房储蓄银行与中国的公积金[J].中国房地产导报，2000，（7）：32-34.
　　（作者单位：福建省龙岩市住房公积金管理中心）
转载注明来源:https://www.xzbu.com/3/view-14949535.htm