中国商业地产的财务战略转型
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摘 要：轻资产运营的资本是靠价值驱动的，旨在以最少的资金投入量撬动企业价值的最大化。在当前我国房地产行业经济增速放缓的背景下，商业地产企业如果继续以重资产运营则难以持续发展，因而急于寻求盈利模式转型。本文通过对商业地产龙头企业万达商业2015年来轻资产财务战略转型的案例分析，对轻资产模式转型进行了分析和探讨。
关键词：轻资产;商业地产;转型
中国房地产企业的传统商业模式就是重资产，尤其是商业地产行业。作为地产行业龙头老大，万达于2014年首次提出轻资产模式，从2015年实施轻资产战略改革，直至调低了整体销售目标，从根本上改变了原来大多数房企的运作模式，并从2017年7月6日至19日，打包出售文旅和酒店业务，也是万达运营模式转型路上的里程碑式跃进。
一、万达商业地产传统重资产模式
（一）净资产收益率低
根据万达商业年度财报，2011到2012期间销售净利率、净资产收益率和净资产收益率较平稳企业运作稳定，持续盈利;随后两年，企业销售净利率、净资产收益率猛然下降，净资产收益率变化比下降幅度由29.42%增长到35.55%，2015年略有回升。即企业在2013和2014年间盈利情况并不理想。随着政府对地产行业调控政策的下发、市场的逐渐饱和以及地皮价格的上涨，压缩了地产业的盈利空间;总资产周转率较稳定，企业营运状况良好，对市场把控较为精准;权益乘数持续小幅下降，偿债能力逐渐下降。由此，净资产收益率的降低主要是由于企业销售净利率的大幅下降和权益乘数的持续小幅降低。
（二）资产负债率高
从2011年2015年万达商业的资产和负债总额持续上涨，资产负债率一直较高，2011到2014年维持在74%左右，2015年为70.93%。2012年至2014年的息税前利润在420亿元左右，而其2013年的利息支出为69.62亿元，2014年123.04亿元，导致己获利息倍数大幅下降，这是由于企业的有息负债占比高造成巨额的利息支出。企业长期偿债能力大幅下降。另外，万达商业流动资产与总资产比值自2012年到2014年持续升高，直到2015年有所下降，说明企业的资金周转速度放缓、变现能力变差。
（三）现金流压力大
万达商业的经营活动现金流量净值在2011年到2014年间下降明显。随着近年来万达商业地产规模扩张，投资活动现金净流量整体呈上升趋势，2014年的投资活动现金流量净额高达456.99亿元，这需要大量融资，频繁的融资活动使得万达商业的融资活动现金流量净值在2014年底以前逐年增加，现金周转严重下降。截至2014年12月31日，万达商业应付账款537.43亿元，同比增长55.2%;一年内到期的银行贷款及其他借款364.64亿元，同比增长75.6%;银行贷款及其他借款1，372.95亿元，同比增长25.6%;全年利息支出123.04亿元，同比增长76.7%。到2015年，企业的偿债能力和现金流量方面才有了一定好转。
二、万达商业的轻资产之路
（一）融资模式创新
轻资产转型后，万达依据其多年积累的品牌效益，利用其综合优势，积极调整融资战略，形成多元化、多渠道的投资战略。自铁狮门和凯德置地突破资本约束发展轻资产模式成功以来，万达也以准REITs和私募资金方式，从内外部两方面建立轻资产融资管道：通过引入第三方投资者，通过外部融资渠道融资。2015年1月，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资协议，建设共计240亿，20座万达广场。另一方面，提升内部融资能力。成立商务理财公司，投资平台，推出“稳健1号”低门槛众筹项目。以自有的投资平台将外部资金实现了内部融资，降低融资成本，并促进实体产业的发展。
（二）“小股操盘”
万达商业以自身品牌和运营管理能力为依托，以完备的商业地产产业链为核心能力之一， 形成独立的产业和竞争力。首先，以极小或零资金投入，负责项目前期项目选址和设计建造、后期输出项目的招商及运营管理。一方面，以品牌影响力及固有的专业技术团队保障了万达广场99%以上的出租率和客流量;另一方面加快资产周转，提升净资产收益率。万达以自有的专业团队与建筑公司合作，重新定位了参与的角色，利用其专业的管理服务，完成了从全盘全操的重资产模式到小股操盘的轻资产模式的转变。
（三）“互联网+”模式
2014年8月29日，万达以及百度、腾讯合资成立新电万达最大的客户共享。此次合资，万达可以将旗下五大主营业务打包上线，整体装入电商平台，最终实现统筹公司内部资源协同发展线上业务的目的。另外，万达与同程旅游合作，同城的线上和万达的线下，客源互补，得出1+1>2的效果，实现O+O发展;在零售方面，2014年9月6日与苏宁签订合作项目。万达的线下轻资产、线上谋平台，实现万达宏伟的事业版图。
（四）去地产化
2016年9月27日，万达商业（股票代码为3699.HK）在香港联交所退市。从2017年7月6日至7月19日，大连万达集团出售文旅和酒店业务，同融创中国和富力公司促成了637.5亿元的中国历史上最大的一次地产交易。通过此次资产转让，降低负债率，增加资金周转率，提升企业偿债能力。万达集团在银行的信誉随之上升。
结束语：
进入21世纪后，我国的商业地产发展迅速。随着国内外经济环境的巨大变化以及政府对房地产行业的调控，我国的房地产行业面临巨大的挑战。万达商业率先开始改革，通过改善融资渠道、小股操盘、“O+O”模式以及“去地产化”等一系列举措优化效率资源和资本资源的配置，扩大优势企业的市场空间和提高行业的整体效率水平，同时保持核心竞争力，以较少资本投入，实现企业价值最大化的商业模式。这也给其他商业地产的发展提供了启示。
参考文献：
[1]吴艳红，陈飞谷.轻资产运营典型案例研究——以现有企业为例[J].会计师，2019（08）：39-40.
[2]张家明.恒瑞医药轻资产结构流动性管理的财务逻辑——基于财务分析视角[J].财会通訊，2019（08）：83-85.
[3]汪曦.H地产公司轻资产运营模式研究[D].安徽大学，2017.
作者简介：
张宁宁（1993-）女，汉族，河南省南阳市人，硕士。研究方向：会计。
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