浅谈国有物业企业资产管理中存在的问题及对策

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　　摘 要 近几年来，为进一步深化国企体制改革，国家出台了多项政策来减轻国企办社会化负担，以期解决国企历史遗留问题。而国有物业企业作为国有企业中的重要板块，肩负着国家政治使命的同时必须努力开拓市场，发挥国企职能，为企业职工提供稳定的岗位，接受国资委及上级单位的考核和监督，力争实现国有企业资产的增值、保值目标。但由于企业的资产管理工作困难重重，严重影响了国有资产的运转效率，在市场竞争中无明显优势。近年来，部分国有劣势企业随着非经营性资产的移交，逐步退出市场。现有的部分国有大中型物业企业由于在资产管理工作中存在不少历史遗留问题，加上资产管理制度不完善、资产管理力度不够，导致资产运行效率低、保值增值率较低。倘若要在竞争激烈的市场经济中焕发生机，必须正视问题、解决问题。笔者结合实际工作，主要分析了国有物业企业目前资产管理中存在的国有资产产权管理问题、实际管理权和账面所有权的错位、市场化参与程度不够、资产处置不及时以及内部资产利用率低等问题，并给出相应的解决对策。
　　关键词 国有物业企业 资产管理 资产利用率
　　一、引言
　　国有资产是指在法律上国家拥有或者控制的各类资产，广义上的国有资产主要包括经营性国有资产（即企业国有资产）、非经营性国有资产（即行政事业单位国有资产）、资源性国有资产。而狭义的国有资产通常指其中的企业国有资产，本文所指的国有物业企业资产指的便是狭义的企业国有资产。
　　国有物业企业作为国有企业中的重要组成部分，肩负着国家政治使命的同时必须努力开拓市场，发挥国企职能，为企业职工提供稳定的岗位，接受国资委及上级单位的考核和监督，力争国有企业的增值、保值。但由于企业的资产管理工作困难重重，严重影响了国有资产的运转效率，在市场竞争中并无明显优势，反而由于资产管理的问题减缓了企业前进的步伐。
　　笔者结合自己在国有物业企业多年的工作经历，总结资产管理工作中存在的问题，发表自己粗浅的看法。
　　二、国有物业企业资产管理中存在的问题
　　（一）国有资产产权管理存在的问题
　　由于国有企业资产管理相对民营企业资产管理比较粗放，历史上对国有资产产权的变动情况缺乏完整的产权登记记录及审批，如笔者接触的北京某国有物业企业在历次股权变动中缺少上级单位的审批和国资委的产权登记手续，造成在北京市国资委的企业压减工作中因缺少产权登记手续，从而无法在北交所进场交易，造成压减工作的滞后。其次，部分国有物业企业受政府部门委托签订物业服务协议提供社会公共服务，在服务过程中购置的部分属于公共服务的固定资产由物业单位购买后入账，造成了账面资产不实，并且由于资产的所有方不属于物业公司，因而陷入无法进行资产实物处理的窘境，从而造成企业压减工作无法推进，严重影响了上一级企业改革改制运作的效率。
　　1.产权不清晰导致的资产保值、增值功能弱化。产权不清晰的资产问题基本均为历史遗留问题，公共服务设施的资产计入国有物业企业的账面中，动辄几个亿，历年由于公共服务的标准提升，经历数次的改造翻新，但改造后的资产不再计入企业资产中，直接计入地方政府的资产账中，而承载原资产的国有物业企业因原入账资产不清晰、缺乏竣工验收手续等问题而不能对已改造的资产进行核销，更因为企业的市场化经营而无法承担巨额的折旧费用，单纯只是大额资产挂财务账。这样巨大的资产包袱严重地影响了企业的资产收益能力，国有增值能力弱化。北京市物业企业3年来行业净资产收益率低于2.5%，已是比较低的状态，而背负着巨大资产包袱的某国有物业企业年净资产收益率不足1%。
　　2.产权不清晰导致的资产管理问题。北京市部分小区是20世纪90年代兴起的联建小区，一个小区多家产权，笔者接触到的这家国有物业企业作为其中的联建方，在管理中也遇到诸多问题。首先是一个小区多家产权的管理问题，一个小区多家产权甚至可能产生多家物业，在管理工作中势必出现交叉困扰。其次是联建小区的资产交叉，产权登记不清晰、账务记载不清晰甚至账实不符，存在诸多账外资产的情况。最后，由于联建小区的不规范，加盖诸多违章建筑，给管理带来风险的同时，资产账目的混乱也可想而知。由于无法清晰界定产权，部分租户恶意长期拖欠物业费及租金，给物业企业的管理和收费工作也带来了一定的难度，给企业的经营指标的完成带来了一定的难度。另外，受到北京市政府“疏解整治促提升”工作的影响，部分联建房产面临拆除，由于产权模糊，标的额较大，诉讼案件也时有发生。同时，因为产权不清晰问题，在非经营性资产移交过程中也给移交双方的账务处理带来了诸多问题。
　　（二）固定资产管理中实际管理权和账面所有权错位
　　国有物业企业在物业管理过程中，受业主委托购置部分固定资产，由于该资金由物业公司负担，因此该固定资产计入物业企业，而往往实际的管理方为业主方，而业主方为政府部门的情况也较为常见。这就造成在每年的资产清查工作中，出现账实不符的情况。一旦物业企业退出该物业项目，与业主方也要进行资产的交接和处置，账实不符给移交工作带来了一定的阻力。同时，部分国有物业企业与政府机关签订服务合同，对某公共区域进行全面的物业管理，此类委托合同同样会出现购置资产账实不符的情况。
　　（三）市场化参与程度不足，国有资产保值增值率低
　　由于国有物业企业的国有属性，往往承继较多的历史遗留问题。在实际生产经营中，往往依靠集团内部或者上级单位划拨的物业项目方可維持正常生产经营，没有参与市场物业管理的经验，从而参与市场竞争中标概率较低。同时，缺乏引进市场人才的有效机制，导致市场化参与度严重不足，而承担的内部项目或者服务政府机关的物业项目又往往盈利点较低，仅仅能够保证维持项目的人工成本，这给企业进一步的发展壮大带来了不利因素。
　　（四）内部资产管理粗放，资产处置不及时
　　国有物业企业固定资产的预算、购置、审批、调拨、报废等管理不够精细，很多单位没有设置专门的资产管理部门，资产管理通常由行政、经营设备、房产经营等几个部门分别管理，缺乏专业的管理团队。即使有专门的资产管理部门，由于缺乏对资产管理系统的培训和学习，在实际管理过程中也是仅限于每个月能够按时计提折旧。计提资产折旧时由于不熟悉资产管理的相关规定，往往出现账面净值小于资产残值的情况。资产管理部门的固定资产台账通常与财务部门的数据不能有效对接，账实核对存在难度。资产的处置也存在滞后情况，通常资产已经年久失修，不能使用，但是仍然常年挂账。另外，资产管理人员在资产管理过程中缺乏责任心，也使得闲置资产不能有效发挥作用。 　　（五）内部房地产资源不能有效利用，资产利用率低
　　国有企业的房地产资源由于受到诸多因素影响，诸如为了规避国有企业房地产出租交易的廉政风险，根据要求，国有企业出租房产面积或年出租合同额在一定额度以上的，均须进市产权交易所进行招、拍、挂的交易，使得部分国有企业的房地产资源管理大多依靠内部租赁，依然停留在“瓦片经济”时代，不能与时俱进参与到房地产资源开发的市场经济中。房产出租时如果是供内部单位使用，往往由于内部承租方资金紧张，长期拖欠资金，或是由于政策限制或缺乏专业经营团队使得房地产资源长期空置等等，这些均造成房地产资源的运转效率低，不能有效发挥国有资产的增值、保值作用。
　　三、国有物业企业资产管理的若干建议
　　（一）加强资产产权管理，完善产权登记流程
　　由于历史原因造成的产权管理不完善，造成企业发展掣肘，所以企业在国有资产产权发生变化时，要做好登记和上报工作，同时上级主管单位及国资委产权管理部门要做好产权登记工作的宣贯、指导和监督，使国有资产产权登记工作步骤清晰、备案完整，以便于企业日后的进一步发展。这需要国资委及上级主管单位加大监管力度，国有物业企业也必须设立专门的产权管理部门，与上级单位加强沟通，按照国资委产权登记的要求严格遵照执行。
　　鉴于物业企业的特殊性，对于在物业经营过程中购置或者调拨的固定资产，建议在固定资产购置审批前应明晰产权关系，谁的资产谁购置谁入账，避免出现账实“两张皮”现象，在资产最后的处置中出现扯皮的情况。确认好资产的所有方，才能对资产进行有效管理，避免出现国有资产流失现象。
　　另外，政府和国企资产管理划清界限，分清经营权和管理权的同时，要储备资产管理人才。政府部门过多地干预国企资产的管理，将会阻碍国有资产管理的长足发展。通过建立公平公正的晋升制度来招募社会上极具国企资产管理知识的高级人才进入国企，为国企资产管理注入活力，利用更专业的经营管理理念助推国有企业发展。
　　（二）加强资产管理，完善内控管理流程
　　1.做好财务预算管理工作。国有企业的预算追踪必须做到全面预算追踪，不能单纯追求经济指标的完成情况。国有资产的预算管理和监督工作须进一步加强，在编制次年的资产预算时要结合实际情况，充分考虑次年的资产购置状况。相关部门在预算执行过程中要全过程追踪，不能形成预算和实际执行情况“两张皮”。如果确实出现在当年预算中临时增加的资产购置，一定要按照企业规章制度及时上会讨论形成决议性文件，及时上报上级单位审批，形成完整的信息记录。
　　2.完善内部资产管理制度。进一步完善国有企业的资产管理制度，不能流于表面、不接地气，实际操作过程一定要与资产管理制度无缝对接。相关职能部门编制的资产管理制度，一定是基于自身企业的实际情况，不能单纯地遵照上级单位的资产管理制度执行，而缺乏自己的实施细则。形成从审批、购置、入账、盘点等各个环节都能从制度中找到相应的管理细则，不能单纯地只是财务部门入账、计提折旧。在资产管理过程中最大限度地实现资产使用的最大效率。同时，加强对管理人员的资产管理知识的培训和宣贯，杜绝资产管理的淡漠意识。
　　3.加强资产管理的监督指导。上级组织机构在制定符合企业实际情况的资产管理制度的同时，加强对下属单位资产管理的监督和指导也非常重要。使资产管理工作的检查成为常态，让资产管理的防火墙植根于下属单位每一位负责人的头脑中。建立集团公司内部统一的资产管理平台，对所属企业的资产管理严格把关，特别是预算外购置资产必须层层把关。对现有的资产根据使用年限、资产状况、使用部门等分门别类管理，对于不能使用的资产及时要求使用单位上报审批处置，严格监督机制，形成月度、季度、年度监督报告。
　　（三）提高市场参与度，增强资产保值、增值能力
　　国有企业的负责人为增强企业的保值、增值能力，也应积极寻找外部市场，积极探寻国有资产保值、增值的途径，积极寻找解决历史遗留资产管理的方法。同时，上级主管单位也应积极协调和解决国有企业改革改制过程中存在的问题，减轻国有企业资产包袱，轻装上阵，最大限度地提升市场竞争力，更好地稳定职工队伍，履行国有企业的使命。
　　（四）优化企业绩效考核体系，提升资产运转效率
　　国有企业的绩效管理体系中，重收入利润指标，轻资产运转效率指标，在考核时可能考核应收账款周转率和存货周转率指标，缺乏对企业固定资产和其他房地资产的运营效率评价。这就会导致企业在日常的生产经营中，忽视资产的利用程度，囿于维持现状，一些设备资产年久失修不及时处置，一些设备资产小修小补尚能正常使用，但是由于购置固定资产计提的折旧数对当年利润指标影响较小而临时起意购置，从而造成了国有资产闲置、资金的大量浪费。因此，在企业绩效考核体系中，加入对资产运转效率的评价指标尤为重要。
　　（五）盘活自有房地资源，多渠道开展房地经济
　　国有物业企业的房地产管理是企业的重中之重，如何盘活现有的房地产，告别单一的“瓦片经济”，是企业转型的一个契机。建立自有的专业的房地产经营团队，或是通过市场选拔专业团队都是不错的选择。让国有企业的房地产资源充分融入市场竞争中，告别单纯的内部出租经营，在住宿、餐饮、养老、教育等多领域积极探索、市场调研、评估论证，从而开发新的市场切入点，为企业带来新的生机和活力，充分发挥国有企业房地产资源的保值、增值能力，从而为国有企业的进一步发展注入新的市场活力，提升新的利润增长点。
　　四、结语
　　国有企业是我国经济发展的中流砥柱，而国有物业企业则是国有企业的重要组成部分。国有物业企业由于物业服务的特殊性，在生产经营过程中存在诸多历史遗留问题和现有的资产管理漏洞。在实际的经营管理过程中，国有物业企业应着眼于未来，积极整合现有房地资源提升产业结构，着眼于当前加强国有资产的监管，积极堵塞管理漏洞，着眼于解决历史遗留的产权不清等资产问题，摒弃国有企业员工自以为“捧着铁饭碗”的想法，摒弃不想作为、不能作为的工作思想，积极寻求资产的高效管理办法，积极引入高科技信息化手段，积极引入创新型、技术型人才，以期国有企业优化资产配置、完善產业结构、壮大自身实力，拥有健全的内部控制体系和风险管控能力，积极投身于市场化的多种经济竞争中，提高资产收益率和经济运行效率。国有物业企业的资产管理具有特殊性和局限性，在执行上级组织机构资产管理办法的同时，企业必须在日常的生产经营中积极发现问题、创新解决办法，让国有物业企业的资产在有效的管理中焕发生机，真正发挥国有资产的增值、保值作用，在物业行业中逐步建立起资产管理的标准化流程，充分发挥国有企业的使命和责任。
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