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新收入准则的实施对房地产企业的影响

作者:未知

  摘 要 随着市场经济的快速发展,对房地产企业实施了新的收入准则,新收入准则的制定,能够在一定程度上弥补旧准则存在的缺陷,促进企业规范化操作,使房地产企业获得良性发展。
  关键词 新收入准则 房地产企业 良性发展
  就当前情况来讲,新收入准则受到了较为广泛的关注,其势必对相关行业的发展产生重要影响。[1]
  一、新收入准则的实施对房地产企业的影响
  (一)对收入确认产生的影响
  在新收入准则的体系下,房地产企业如果按时间段确认收入,必须满足3个条件。但就目前的实际情况来看,在房地产销售过程中一般无法满足3个条件中的任意项。有学者认为,可以满足“有权就累计至今已完成的履约部分收款款项”,但是在实际操作中还值得商榷,除非期房的付款进度与房屋建造速度保持一致,而且收到的款项不退不换。但目前许多的合同条款中并没有此项规定,房地产销售也无法满足时间段确认收入。要想完成房地产企业的收入确认,必须在合同条款、法律政策等支持之下。
  碧桂园最先采用按时间段确认的收入处理方式,在实际处理过程中非常谨慎,也有很多限制条件。通过对法律意见咨询,与当地的审计机构和监管部门进行积极有效的沟通,在报告中的附件部分明确提出“本集团是否有权就累计至今已完工的部分收取款项,并采用在一段時间内的方法确认收入,取决于不同合同条款里的具体约定,以及该合同条款在当地法律环境下是否适用,本集团在必要时必须审查合同条款,当地法律法规以及监管机构意见,并取得了法律建议”。
  由此可见,即便是碧桂园采用的按时间段确认收入制,也必须严格根据法律政策的规定。值得一提的是,碧桂园所采用的按时间段确认收入均为国外开发的房地产项目,是符合国外的法律环境以及合同规定所获得的结论。
  (二)对收入报表产生的影响
  在2005年的资料中显示,当前商品房预售面积占总面积的60%左右,而在房地产企业迅速发展的今天,预售商品房的比例更高。在原有旧准则下,房地产企业在预售时收到的房款,只能视为账款负债反映,如果在交房之前的负债金额较高,同时又处于资金密集型产业,企业的资产负债率也会相对较高。而在新准则影响下,原本被视为负债的预售房款,可以将其提前视为收入,企业的资产负债率有所下降,这种状况的出现更有利于企业融资。对于一些预售比例较高、施工进度较快、购买时付款速度快的项目,企业将按实际施工进度对收入进行结转,这有利于企业实际盈利水平的提升。
  (三)对信息披露产生的影响
  在新收入准则中,使用了更多的判断和估计方式,在准则中估计、预期、很可能等需要执行者严格按照准则规定,运用职业能力与行业经验,确定具体事项。同时收入确认、变更以及判断,合约履行进度与方法,资本投入等都会对企业信息披露产生一定影响。因此,房地产企业应该完善相关披露内容,减少确认收入方式和会计估计对企业造成的影响,不局限在形式上,更全面和及时地履行企业职责,保证流程清晰性,强化合作,保证信息的准确性和及时性。
  (四)对财务工作人员有了更高要求
  新收入准则的制定,使收入确认的时间和金额发生了改变,也使财务报表披露信息发生了改变,这种情况的出现,对财务工作人员提出了更高要求。因此,房地产企业需要加强对财务工作人员的培训,使其在熟悉新收入准则规定的同时,及时更新自身财务知识。
  二、房地产企业面对新收入准则采取的措施
  新时代背景下,基于对新收入准则的考量,房地产企业在执行相关条款时,需要秉承严谨、科学的态度,实施相应措施:
  (一)和客户之间科学开展合同识别
  在具体实施过程中,如果客户想要修改或者修订合同内容,企业需要确保收入在合同范围之内,使收入金额保持在稳定状态。同时,如果参与方同意变更合同范围,但是商议的价格未能达成一致,企业需要以可变对价的变化重新评估合同价格。
  (二)规范商品房销售合同
  商品房销售合同的规范化,能够使企业在履行约定过程中,保证商品有不可替代用途。合同中需要规定企业不能代替客户改变原有制定商品房,如果企业将其用作其他用途,客户有权追究相应责任,并且有强制执行权。同时企业有权利以预售累积商品投入成本为依据,向客户收取部分款项。
  (三)注重对新收入准则内容的学习
  在房地产企业发展过程中,相关工作人员需要认真研读新收入准则,并将企业具体业务与标准结合在一起,对比新旧准则之间的不同,及时调整账务处理方法,促进财务流程不断完善。
  (四)促进各个部门之间的融合
  在新收入准则影响下,房地产企业在发展过程中,应该积极实现财务管理、成本管理、人力资源、项目管理、进度管理等多个部门之间的融合,强化企业内部管理,有效建立工作流程,进而实现由旧收入准则向新收入准则的平稳过渡。
  (五)树立契约意识
  在新收入准则背景下,企业在签署合同的过程中,需要运用相应模式,取得销售收入。而具体模式的实施需要将合同作为依据,并且将其贯穿在整个过程中。但是合同涉及的金额较大、细则较多、条件比较复杂、风险性也较强,因此房地产企业在签订合同的过程中,需要注重一些细则规定,了解合同中企业需要履行的义务与拥有的权利。
  三、结语
  新收入准则的实施,有利于促进社会主义市场经济健康发展,而房地产企业需要在此过程中,找准自身定位,不断创新经营方式,完善财务管理,加强对新会计政策的了解,避免新收入准则对房地产企业产生不良影响。
  (作者单位为恒大地产集团济南置业有限公司)
  参考文献
  [1] 沈桂兰.新收入准则对房地产企业利润的影响[J].财会学习,2019(22):114+116.
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