浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策

来源:用户上传      作者:

　　摘 要 随着社会主义经济的迅猛发展，我国的房地产事业也迎来了新的机遇和挑战。近几年来我国的房地产行业竞争变得越来越激烈，很多房地产企业的资金管理都出现了各式各样的问题。为了更好地推动我国房地产行业的发展，各大房地产企业需要提高企业财务部门工作人员的资金管理意识，丰富融资方式、拓宽外部融资渠道、创建资金平台、集中管控资金。本文就房地产企业资金管理存在的问题进行研究并提出了相应的对策。
　　关键词 房地产企业 资金管理 问题 对策
　　很多城市的房地产企业发展已经到了饱和状态，但是企业的资金管理问题也逐渐暴露出来。因此房地产行业也应该顺应时代的发展改变融资方式，提高资金管理意识。但是在很多房地产企业中，企业对资金的管理意识比较单薄，一旦房地产行业有什么行情变动可能就会对企业的整体发展带来一定的阻碍。
　　一、资金管理在房地产企业发展中的重要性
　　（一）资金管理有助于项目管理和决策
　　资金对任何公司来说都是至关重要的，公司的发展和运转离不开资金的支持。资金是房地产企业发展和经营的核心因素，尤其在国家相关制度的监督下，资金的有效管理就显得尤为重要。所谓的资金管理就是对房地产企业各个项目、各个环节内部资金的调控，对资金实现优化配置，提高企业对资金的使用率，降低企业的资金风险。对企业的资金统一调控管理也是为了可以让企业的领导者对资金的流动有更好的了解，从而有助于对项目的管理和进行正确决策。
　　（二）资金管理有助于合理规避资金风险
　　房地产企业的资金有效管理是企业正常经营和项目开展的先决条件，在企业项目投资中有举足轻重的作用。企业发展每一个阶段每一个环节都需要大量的资金，但是同时也会面对各种各样的风险。只有合理的管理企业资金才能更好地解决企业在发展当中遇到的各种问题，合理规避各种风险，保证企业项目顺利完成，提升企业核心竞争力。
　　（三）能够增强企业市场竞争力，提升企业整体管理水平
　　资金管理工作是企业财务的主要工作内容，资金的管理会影响到企业的整体发展以及项目的正常进行，同时资金的管理水平会直接影响到企业的整体管理水平。科学、合理、高效的资金管理方案可以为房地产企业的发展提供最基础的资金保障，合理的规划企业资金可以加快企业的资金周转，提高资金的利用率，还可以提高房地产企业的经济效益，提高企业的竞争优势，以及促进房地产企业整体的管理水平。企业的领导者需要加强企业资金的管控力度，明确的了解每一笔资金的动向，科学的运用每一笔资金，降低企业的运营成本。
　　二、房地产企业资金管理存在的问题和不足
　　（一）缺乏全面的资金管理意识
　　随着科技技术的不断发展，我国的很多房地产企业管理模式都在不断地变化和改进，但是很多房地产企业还是会遇到很多资金方面的问题，主要就是因为企业缺乏全面的资金管理意识。其实很多房地产企业的管理者和财务人员都很清楚资金对企业的发展有多重要，但是通过各个渠道融资之后资金的管理意识跟不上企业的发展，使得很多资金使用不合理，以此造成了资金周转时间比较长，使用率比较低为企业创作的价值比较少。房地产管理人员资金管理意识比较薄弱还有一方面原因就是，大多数的管理者都把精力放在建设管理和销售方面，因此很多房地产企业都发生了资金挪用的情况。
　　（二）缺乏先进的资金管理模式
　　很多房地产企业的资金管理观念和管理理念都处于落后阶段，企业的管理者比较重视企业的建设管理，在管理当中也没有使用先進的资金管理模式。大多数企业的财务部门是直接归企业负责人直接领导的，不具有独立性，这种管理模式已经非常落后了，已经无法顺应时代的发展。还有一些大型的房地产开发商，有很多的子公司和一些零零散散的项目部，这些子公司和项目部是分散到各个城市当中。为了保障各项目部和子公司的经营需求，总公司一般会采用项目承包责任制的方式。这样子公司的经理和项目负责人就具有自主经营和财务管理的权利。这些子公司的项目部可能会为了配合当地银行的工作开展把资金存放在各个银行账户中，但是这样的存放方式会导致公司的资金分散，不能发挥聚合优势，账户资金闲置与短缺的现象并存。如果公司需要大量的资金，在第一时间内就没有办法精准的掌控资金池流量和存量情况。
　　（三）融资渠道单一
　　房地产企业的主要融资渠道就是银行贷款，或者是以收取客户定金、预付款、按揭贷款等形式。但是，近几年来我国对房地产的融资要求越来越高，特别是在前期投标买地的阶段，这个阶段因为没有任何的实物抵押，所以银行一般不会给房地产企业放贷;在项目启动建设阶段，房地产公司四证不全的情况是不允许收取客户任何押金以及预收款，所以大多数的城市都是在有预售条件的情况下或是工程完成了百分之八十以上，或者是房屋主体封顶之后才可以进行办理，这也就意味着前期融资比较困难，渠道比较单一。房地产企业一般融资渠道分为三种：一种是自身资金，第二种就是银行借贷;第三种就是股权融资。大多数的小型房地产企业都是依靠银行进行融资。
　　（四）难以有效落实资金计划
　　资金计划属于预算的具体执行，制定和执行过程是企业预算的完成过程。资金计划的关键节点为计划的汇总平衡，审批下达及执行。资金计划难以有效率的落实执行，在资金计划管理中具有普遍性，一方面任何计划都是面向未来的计划，未来存在不可预料的事项发生;另一方面具体执行人（包括各管理层级的人员）的主观因素，特别是企业项目的主管领导对资金计划的干预，这种人为因素对资金计划管理的干扰，造成资金计划落实难度大增;再一方面企业收入来源的不稳定性及支出的随意性，造成资金收支预测准确性差。
　　三、房地产企业加强资金管理的对策
　　（一）提升资金风险管理的意识，健全管理制度
　　在进行企业的资金管理工作时经常会出现各种不同的资金风险和财务漏洞，想要提高企业资金风险管理意识首先需要健全完整的管理制度。所以企业想要持续发展首先要对企业的财务管理部门进行改革，加强企业管理，改变传统的管理模式提高企业员工的风险管理意识，建立多元化、全方位的财务管理部门以及健全管理制度。财务人员也要对企业的各项投资提前做好预算和预防措施，保持企业的流动资金充足，降低企业内部原因给企业投资带来的损失。为了提高企业的资金管理工作效率，首先需要完善相应的资金管理制度，制定合理的资金监督制度，严格要求企业的财务人员按照企业管理制度展开工作。企业内部需要建立合理的预算制度和投资标准、资金使用计划、资金融资管理制度等等，只要和企业资金有关的制度都需要加强完善。 　　（二）创建资金平台，集中管控资金
　　对于很多房地产企业来说，创建资金平台集中管理资金是一个比较合理的资金管理模式。创建资金平台之后公司的资金可以得到财务部门的统一调配和管理，每一个项目当中每一个环节资金运用都需要按照公司的相关流程进行申请。在审核通过之后由公司的财务部门和资金控制部门进行资金拨付。这样的管理方式不仅可以提高资金的利用率，还可以达到资源共享。同时企业的领导者还可以通过网络去监督每一笔款项的资金流动情况，财务部门也可以通过网络平台及时向上级领导报告，一旦发现资金有任何问题可以及时解决降低资金的使用风险。
　　（三）丰富融资方式，拓宽外部融资渠道
　　房地产企业资金使用量大、占用时间长，企业想要实现真正的投融资发展，必须实现对融资渠道及方式的拓宽，降低银行融资依赖性。
　　首先，要合理利用企业内部资源融资，主要包括两方面：一是利用公司货币资金外的长期占用应收账款及票据融资，通过金融公司等中介机构贴现增加企业现金流。二是加强资金计划管理，提升项目运作及规范化水平，选择能够快速实现回款的销售方式，减少资金占用，提高资金周转率。
　　其次，要积极拓展多元化外部融资。主要方式包括房地产投资信托基金、债券融资、私募股权融资、“互联网+”的合作形式、产业基金等，投资信托基金属于证券融资的一种，其准入门槛低、便于管理、买卖自由，较适合中小地产企业进行融资。私募股权融资通过让投资者入股或者以合作的方式进行融资，既优化股权结构，降低资产负债率，又以灵活变动入股方式，使股权比例自由分配。企业可以通过互联网招商、合作的形式进行融资，通过“互联网+”的形式进行合作、参股，以达到资本融合、实现双赢的目的。还有一些企业属于创业初期，这些企业可以采用产业基金的方式进行融资，达到产业与地产融合发展。
　　（四）加强部门管理，落实资金计划
　　房地产企业想要更好的管理资金，首先要加强財务部门的管理，落实资金管理计划，其次让其他部门更多地参与到计划的制定及执行中，公司审批通过的预算计划，公司各部门要严格执行。因计划与实际始终存在一些差异，应当根据实际情况不断地修正计划，房地产企业应注意资金计划环节，在工作中需要结合企业的投资项目、工程施工、前期工作以及财务人员对企业资金的了解进行系统化分析，以尽量与实际情况相吻合。加强资金计划执行的监督，企业需要安排专门的人员对资金后期运行进行监督和检查，严格的监督资金在执行当中的每一个环节，根据本年度的项目计划、销售计划、月度资金计划保证资金可以落到实处，对资金计划执行的质量和效率负责。
　　四、结语
　　资金管理对房地产企业发展有很大的影响。但是当前我国房地产企业普遍存在管理人员资金管理意识比较薄弱、融资渠道比较单一、缺乏先进的资金管理模式等问题。因此企业需要加强部门管理落实资金计划、丰富融资方式拓宽外部融资渠道、创建资金平台集中管控资金、提升资金风险管理的意识健全管理制度。
　　（作者单位为青岛中联建业股份有限公司）
　　参考文献
　　[1] 林晓梅.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].时代金融，2017（36）：88+96.
　　[2] 蒲亚萍.浅谈企业资金管理存在的问题及对策——以房地产企业为例[J].中国商论，2017（09）：21-22.
　　[3] 王洪生.房地产企业资金管理现状及对策[J].中国集体经济，2017（09）：93-94.
　　[4] 程晓莉.浅析国有企业资金管理存在的问题及对策[J].中国商论，2018（27）：90-91.
转载注明来源:https://www.xzbu.com/3/view-15076014.htm