房地产开发企业税务筹划策略
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摘要：在市场经济运行不断规范运行的背景下，各个企业为了规避纳税风险，降低纳税成本，获得更高的经济利润，都非常关注税务筹划工作的开展，这实际上也是公民依法纳税意识增强的一种表现。面对激烈的市场竞争，企业要想获得生存和发展的空间，加强税务筹划工作刻不容缓，必须要在熟悉国家税收政策法规的基础上，结合自身实际，根据税种和经营活动进行筹划，要加强内外税务信息沟通，探索建立税务风险防控机制，从而达到预期的目标。笔者在综合研究当前税法政策基础上，针对房地产开发企业的税务筹划策略进行了研究，以供共同参考交流，希望能够起到抛砖引玉的效果。
关键词：房地产开发企业;税务筹划;意义;策略
这些年来，随着我国税务部门对税法的不断宣传，“纳税光荣”的口号逐渐深入人心，使得企业的依法纳税意识不断提升。由于税收法律政策频繁调整，税收征管的手段日趋精细化，这从某种角度也导致企业的税务管理工作面临新的风险。如果税务筹划工作做得不到位、不彻底、不全面，企业很有可能面临税务部门的处罚，再加上媒体的曝光，不仅会遭受财产损失，而且还会造成声誉、形象等方面的无法弥补的伤害，这直接可能会造成企业破产。房地产开发企业在纳税方面会涉及到很多内容，因而更应该注重探索科学的税务筹划策略，提高企业的经济效益。
一、房地产企业税务筹划的现实意义
（一）减轻企业的税负
房地产是近些年来我国比较火爆的一个行业，在拉动经济增长方面发挥了积极作用，同时也刺激了房价的迅速攀高，对此，国家也非常注重运用税收的杠杆作用进行宏观调控，因而房地产行业涉及的税种众多，金额巨大，房地产企业的纳税负担还是比较沉重的。除了一般企业都应该缴纳的企业所得税、城市维护建设税和教育附加等税种，还要包括房产税、土地增值税、土地使用税、契税等特殊税种。面对如此大的税负，房地产企业通过科学有效的税务筹划，能够实现避税、节税、转税等目标，最终在一定程度上减轻企业的税负。
（二）帮助企业掌握财税政策法规
面对近年来房地产行业持续火爆的局面，国家也针对性地陆续出台了一系列的财税政策法规，税收机关的征税管理措施越来越严格，再加上房地产企业自身的经营行为更为复杂，这都使房地产企业的纳税工作面临各种不确定性因素，存在着很多风险。因此，为了降低企业的涉税风险，就必须要通过税务筹划工作了解掌握各项相关的财税政策法规，从而确保企业能够正常稳定的经营。
（三）有利于企业长远发展的需要
企业经营的根本目标就是盈利，就是追求利益最大化，在当前竞争日趋激烈的开放化市场经济背景下，企业必须要尽最大努力降低经营成本，才能获得生存发展的空间。税收支出在企业经营成本中占据很大的比例，但是偷税漏税肯定是一种违法行为，会受到法律的惩处，通过税务筹划这种合法有效的手段，就能使企业在法律框架内获得“额外”收益，这对企业的长远发展是有着深远的积极意义的[1]。
二、房地产开发企业税务筹划策略
（一）根据应缴纳的税种进行科学筹划
上面已经叙述，房地产企业需要缴纳的税种有很多，不但包括一些基本税种，还要包括行业特有的税种，所以在税务筹划过程中，首先就要巧妙运用税法条款中的选择性、数量性、模糊性等方面规定进行筹划，从税率、税基、税额入手，力争获得减免税收优惠。下面主要针对房地产企业的企业所得税和土地增值税谈一谈税务筹划方法：
1.企业所得税的税务筹划。房地产主要从事房地產开发经营活动，这些所得收益就是企业所得税的征税对象，其他的还包括股息、租金、资产转让等等。在此要重点思考企业应纳税所得额的计算，做好对相关成本费用的扣除。例如企业为开发土地借入资金，按照会计准则进行归集和分配，其中属于财务费用的借款费用就可以在税前扣除，从而有效减少了企业的所得税缴纳金额。
2.土地增值税的税务筹划。房地产企业在经营活动中，需要涉及对土地使用权、地上建筑物及附着物的转让处理，由此获得与土地权益相关的收益，所以应该依法缴纳土地增值税。对于土地增值税的税务筹划，具体可以从以下三个方面入手：①征税范围，比如有些经营活动属于代建房行为，也就是属于劳务性质，不应纳入土地增值税里面，所以企业就可以在土地开发初期就明确最终用户，这样的定向开发避免了销售环节，达到免税目标。②起征点，企业在建造和销售普通标准住宅时，若是土地增值额不高于扣除项目的20%，则可免征，这项规定是应该重点考虑到的。③扣除项目，增值率=增值额/扣除项目，企业应该尽量增加扣除项目，最大程度地进行税前扣除，降低增值率，从而达到减税的目标[2]。
（二）根据经营活动进行税务筹划
1.不同资金筹措方式的税务筹划。例如某房地产公司开发一个项目需要2000万元资金，若是采用银行融资方式，年利率6%，需要每年付给120万元利息，这部分费用就可以税前扣除，可以节税120×25%=30万元。如果采用债券融资方式，且债券年利率10%，这部分的债券利息能够在税前列支，可以产生200万元的利润影响，最终节税120×25%=30万元。但如果采用发行股票这种权益资金模式，这样的资金筹措方式只能按税后利润分配，达不到减税效果[3]。
2.不同投资方式的税务筹划。比如房地产公司A目前有500万元的闲置资金，要想与房地产公司B进行合作，提出了三种合作方式：一是直接出资进行合作开发房产项目;二是借助金融机构将资金借给;三是进行投资入股。假设1年后A公司退出合作协议，并获得100万元收入。第一种合作方式下，此时相当于项目转让，转让价格600万元，这里的转让收入就需要缴纳企业所得税、营业税及附加，税后收入100-33-16.75=50.25万元。第二种合作方式下，同样获得100万元，这就属于利息收入，税后收入为100-23.625-5.5=70.875万元。第三种方式下，100万元为股利，两个都属于房地产公司，无需补税，则纯收入100万元。可见，第三种方式的税负最少，但还要考虑到B公司的经营风险，这就需要A公司经营管理者结合自身实际情况进行综合审视和选择。
（三）加强内外税务信息沟通，建立税务风险防控机制
在房地产企业税务工作中，离不开与内部相关部门的信息沟通，因此应该建立专门的税务信息系统，对于采购、仓储、建造、销售等部门都应该进行系统的整合，各部门相互配合，要建立完善的税务报告制度，还可以借助现代网络技术建立可以共享的数据库[4]。对于与主管税务机关的信息沟通也是必不可少的，应该主动申请VIP服务，及时获得税法变动的情况，还要与城建、发改委、安监、工商等部门密切联系，营造公平、有序的纳税环境。
为了从根本上规避税务风险，房地产企业应该注重探索建立税务风险防控机制，全面仔细的分析企业在筹资、融资、投资、生产、利益分配等业务方面的涉税环节，做到全过程筹划[5]。企业领导层要加强税务风险意识，办税财务部门也要熟悉并运用税收法律法规，坚持合法的进行税务筹划，必要的时候可以聘请专业的税务师事务所等机构来协助转移税务风险，再就是还要制定应对风险的提前计划方案，做到防患于未然。
三、结语
总之，税务筹划是企业依法合理避税、减税的一种方式，涉及到很多细节。在新时期背景下，房地产开发企业必须不断加强税务筹划，尽量满足税法中规定的各种减免优惠条款，从而减轻税负，提高企业利润，提升市场竞争力。
参考文献：
[1]卞慧娟，师艺宸，黄梦雪.房地产开发企业税收筹划策略研究[J].现代经济信息，2015 （10）：52.
[2]杨丹，王艳红.房地产开发企业土地增值税的税收筹划研究[J].时代金融，2017 （11）：96.
[3]刘刚山.房地产开发企业税务筹划浅探[J].港澳经济，2015 （04）：126.
[4]梁建涛.房地产开发企业税务筹划探究[J].全国流通经济，2017 （10）：122-123.
[5]张立娟.房地产开发企业税务筹划策略研究[J].现代经济信息，2017 （02）：46-47.
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