长租公寓行业的财务问题探讨
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作者:冯志森
[摘 要] 时下，长租公寓借助互联网技术的发展，逐渐形成规模化的新型产业，为支持社会经济发展、带动就业的同时，也产生了对企业会计上的新疑问。以蛋壳公寓为例，在国家相关负责部门未对长租公寓企业制定正式的会计核算方法背景下，分析了长租企业财务上的存货以及押金、营收项目、筹资途径三方面的问题，提出观点。此外，针对长租行业对现行企业会计准则带来的挑战，给出三点建议。
[关键词] 长租公寓;财务问题;蛋壳公寓
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2020. 03. 024
[中图分类号] F235 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2020）03- 0054- 03
1 引 言
长租公寓是当下房屋租赁行业中的全新的商业模式，分为分散式长租公寓和集中式长租公寓。借助于互联网技术，长租公寓实现了线下收房、线上出房的经营方式。相比较于传统的房东直租模式，长租公寓更加专业化、规范化运作，是房屋租赁产业的升级换代。在国内一二线城市的高房价的背景下，政府推出“租购并举”的新政策，积极鼓励房屋租赁行业的发展，以满足社会就业人群对住房的需求[1]。作为时下的一种商业热点，长租公寓的财务问题也会逐渐进入到政府和公众的视野中，本文将以分散式长租公寓中的蛋壳公寓为例，分析和讨论该行业的财务问题。
长租公寓行业主要集中在互联网型民营企业领域，社会知名度较高的有自如和蛋壳公寓。当前国有企业涉入程度有限，较知名的是万科地产旗下的泊寓公寓，近期由于投资成本过高、租金回报率低的问题，万科宣布暂缓该业务的扩张。截至2019年3月，蛋壳公寓共完成三轮融资，其中C轮融资额高达5亿美元，估值20亿美元。而其最新一轮融资额同样高达5亿美元，其估值50亿美元[2]。蛋壳公寓全名为北京紫梧桐资产管理有限公司，成立于2015年，在短短四年时间里，通过资本的介入，蛋壳迅速成为行业内的佼佼者，规模仅次于自如。长租行业是美国的舶来品，在国内属于新兴行业，公司业务主要是收房、精装修后对外出租，企业需要承担前期所有费用，在收入、成本和资产等会计科目上的处理方法具有不确定性。为了能够占据长租市场份额，蛋壳公寓控制了大量房源，对外宣称已经管理45万套房屋。而这些房屋应该在会计上确认为什么科目，与房屋所有人签订的房屋合同需支付的租金应该如何定性，新的承租人所支付的押金以及以分期付款方式承租房屋应该在会计上如何核算，另外，该行业所涉及的资产证券化如何，本篇文章以财务专业的角度对其提出个人观点。
2 存货的确认与分类
2.1 将房屋及配套设施以性质不同划分为不同性质资产
长租公寓属于重资产运营的产业，不同于阿里巴巴、京东商城等轻资产运营的方式，更偏向于经营租赁。长租公寓企业拥有房屋的出租权，承担风险与收益，房屋所有者与企业签订收房合同并收到收房租金后，在合同期限内丧失对房屋的使用权，不需要承担出租风险。经营企业与房东签订的房屋租赁期一般都在一年以上，目的是为了保障双方的经济利益，而签订的房源在合同期内属于企业的资产。通常而言，对于经营企业来讲，房屋应该属于固定资产或者投资性房地产。据企业会计准则，固定资产是指使用寿命超过一个会计年度并为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的有形资产[3]。但是，对于长租企业来讲，房屋属于其主要经营产品并且随时准备出租，应该归为存货类，以便每个会计期间的成本结转，而不应将其视作固定资产。依附在房屋上的装修材料和家电设备是企业的固定资产，其使用寿命基本都在12个月以上，企业拥有对这些物资的所有权，在会计上应该分开独立核算，分别计提存货跌价准备和固定资产折旧。而在现实生活中，特别是在一线城市，房租上涨的普遍性远大于下跌的普遍性，所以企业计提跌价准备的可能性也较小。
2.2 押金的确认与计量
房屋租赁是一个典型的存在押金的行业，早期房屋所有人对外出租时普遍存在收取押金的现象，少则押一付三，多则押三。同样，规模化的长租企业也同样要求租客预付押金蛋壳公寓与租客签订合同时收取一个月押金，而押金会给企业带来充足的资金流和收益。在实际操作中，长租企业房屋对外出租的方式有长租和短租之分，长租时间大于一年，短租在一年以下，甚至一个月或两个月。因此，押金可按流动性进行归类，租期在一年以上的租客押金流动性较弱，企业不需在短期内退还给租客，可将其作为金融工具使用，根据所投资的类别划分为不同的金融资产，包括购买一年期以上的债券或者短期理财产品;而对于较短期的押金，企业应专门建立相应的账户，将其打入该账户，随时满足短期租客的押金退还需求。
3 企业营收项目的确认
长租企业的主营业务收入是房屋对外转租所收取的租金，以蛋殼公寓为例，其租金收入的方式主要是押一付三和分期付款，分期付款可实现押一付一。租赁行业不同于传统制造型企业，以租赁为主业的企业适用的企业会计条款以及在会计科目上的设置上具有独特性。最新企业会计准则的规定，企业的收入确认以商品的控制权是否转移为标准，控制权是指能够主导商品的使用并从中获得全部的经济利益[4]。租客与蛋壳公寓签订租房合同并支付租金之后，房屋的使用权在合同期限内便发生了转移，此时企业可以确认收入。但是，根据企业会计准则关于租赁活动的规定，租赁分为融资租赁和经营租赁，区别两者应该根据交易的实质，交易若转移了资产的全部风险和报酬，则应将其划分为融资租赁，反之则为经营租赁。企业会计准则上明确规定，在租赁期内的各个期间，出租人应当采用直线法或者其他系统合理的方法将租金确认为收入。因此，在实务中，企业在会计核算时应将长期租金分期确认收入，而不应该一次性纳入当期损益。 长租企业作为房屋代管人，是房屋的经营者和受益者。蛋壳公寓目前针对应届高校毕业生推出的签约满租一年并且办理分期付款，则返现700元以及返送保洁代金券50元的活动。对于企业自身来讲，分期付款并返现的实质是再融资，返现和代金券的行为应视为销售上的现金折扣行为。根据中国企业所得税实施条例，企业会计上应采用总价法确认收入，即现金扣除前金额入账，现金折扣额在实际发生时计入当期损益，计增财务费用。
4 租金贷及资产证券化的筹资途径
如前文所述，长租公寓是重资产运营的行业，企业运营资金占比高，投资回收期长、盈利水平低。长租公寓企业前期的资本筹集方式单一，主要依靠风险资本的投资。虽然长租行业的市场前景好，规模大，但因在短期内无法获取高额回报、风险投资高等因素，企业创始人必须寻求更多途径的融资方式。租金贷和资产证券化便是目前国内长租企业采用的另外两种金融市场上的融资方式，例如自如和蛋壳公寓。所谓租金贷就是租客向第三方金融机构办理的分期付款业务，一般由长租企业出面办理并承担手续费，金融机构将贷款一次性打给长租企业，形成资金池[5]。租客作为分期贷款人，并不能直接获得贷款额，租客需要每月偿还贷款给金融贷款机构，企业本身实际未承担风险并利用此项贷款重新扩大市场占有率。
资产证券化是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（Asset-backed Securities， ABS）的过程[6]。企业发行资产证券化必须要求未来有稳定的现金流，长租企业有租赁合同为基础，未来有稳定的现金流，通过资产证券化的方式可以将未来的现金流折现。据证监会披露，蛋壳公寓2018年8月7日发行其首单公募ABS，发行规模2.035亿元，产品期限3年，在上交所挂牌交易，底层资产为租客租金与支付房东租金差额。
然而，笔者认为此两种融资方式在总融资额中所占权重不应过高。近年来，长租公寓行业不断出现爆仓的现象，其缘由主要在租金贷（分期付款）、收房成本过高、行业内的无序竞争，进而导致企业资金链断裂。租金贷的方式对租客和房东的风险较大，一旦长租企业出现经营问题或破产跑路，租客将会损失押金并且仍需按期偿还贷款，否则影响个人征信。
5 总 结
租房行业在我国的发展历史悠久，随着市场经济逐渐成熟，分散的租赁行业开始整合为长租公寓，由企业进行规模化集中经营。长租公寓起源于美国，发展成熟的长租企业有EQR、Greystar，这些企业的估值平均都在200亿美元到300亿美元之间[7]。国内的长租公寓仍处于初期阶段，头部企业主要以“烧钱大战”抢夺市场，由于国内的城镇化以及工业化道路尚未完成，所以国内的长租企业仍有巨大的发展空间。因此，这些新行业的出现必然会带来新的财务问题，与现行的财务会计准则产生冲突。如果相关负责部门不能尽快出台针对该行业更加详细的新规，长租企业的发展将会受到限制，该行业也会陷入无序发展的窘境，造成投资者和国家税收的损失。有鉴于此，提出以下建议：
（1）相关负责部门加大对长租行业的关注力度，完善企业会计准则
例如，长租企业作为房屋的代管人，与房东签订的租赁期在一年以上的合同之后，按照实质重于形式的概念，房屋应属于企业的固定资产范畴;而企业本是租赁性质的企业，房屋属于主要经营产品，应纳入存货的管理范畴，实现后期成本的结转，符合收入配比原则，前者和后者管理上的不同，其带来的最终效益也会有较大的差别。
（2）金融监管机构和税务部门要提高对该行业的监管强度
长租公寓企业不同于其他传统的互联网企业，金融板块也是重要的业务，以资产证券化和分期付款回笼资金的方式固然有效，但是金融监管机构必须要防止企业在金融手段融资上窜通金融机构降低贷款人信用和材料造假行为。再者，长租行业目前整体的盈利水平较低，管理成本较高，税务部门要提高警惕性，重点关注盈利水平较高的企业，防止财务上的造假。
（3）企业内部财务人员须及时掌握会计法规前沿信息，吃透准则
2017年新修订的企业会计准则相比之前有较大的变化，企业会计准则的修订往往具有滞后性，会计人员是企业财务核算和监督工作的直接负责人，在未出台最新规定之前，要吃透现行会计准则的内涵，根据实质重于形式的条件做事，遇到疑难问题及时与主管部门沟通，而不止拘泥于条条框框，避免给企业自身带来经济上的损失。
主要参考文献
[1]谢海生，张有坤.房地产新领域开拓与服务升级研究[J].建筑经济，2019，40（9）：5-9.
[2]滕瑾.蛋殼公寓被曝甲醛超标，销售员：一个死人的钱还是赔得起[N].中国新闻周刊，2019-03-19.
[3]财政部.企业会计准则第4号——固定资产[S]. 2019.
[4]财政部.企业会计准则第14号——收入[S]. 2019.
[5]陈秋竹，邓若翰.长租公寓“租金贷”：问题检视、成因探析及规制路径[J].南方金融，2019（4）：91-98.
[6]李嘉.“租住同权”背景下基于信托制度的长租公寓融资模式[J].贵州社会科学，2018（7）：116-124.
[7]滕芳菲.美国长租公寓房地产投资信托基金的实践及借鉴[J].上海房地，2019（8）：51-54.
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