昆明市长租公寓市场发展与对策研究
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摘要：中国房地产已经进入存量时代，随着城镇化率的不断提高和租购并举制度的逐步实施，住房租赁市场欣欣向荣，长租公寓行业乘势而起。近年来，昆明市房屋租赁市场鼓励政策密集出台，地方国企和私营企业开始布局长租公寓，但由于地处西南，经济尚不发达，运营模式还未成熟，市场中潜藏许多风险，发展面临诸多困难。文章就昆明市长租公寓发展现状进行分析，结合政策就昆明市长租公寓市场融资、监管以及运营效率等方面提出一点建议。
关键词：住房租赁;长租公寓;对策研究
长租公寓，又称白领公寓，是一种新兴的房地产行业，指公寓运营企业以新建、购买或租赁的方式取得房屋之后，对其进行装修改造，并提供多样化的社交场所和物业管理服务，吸引年轻租客入住的出租型公寓（出租时间一般在几个月或一年以上）。近年来，中国房地产市场已经由“增量时代”转向“存量时代”，房屋租赁市场迎来持续增长，据《2018年轻人租房大数据报告》显示，预计到2023年，中国房屋租赁人口将达到2.48亿人，中国或将迎来“租房时代”。昆明长租公寓发展略显滞后，目前仍处于起步阶段，面临诸多困难亟须解决。
一、昆明市长租公寓市场概况
（一）昆明市长租公寓市场现状
目前昆明有十多家长租公寓品牌，运营模式主要有集中式和分散式两种业态，集中式长租公寓是指公寓运营方通过自建、收购或租赁的方式获取楼房后，对房间进行统一装修改造，配套一定设施后出租的模式，而分散式长租公寓是指公寓运营方从存量市场上取得房源，经过标准化装修后，统一出租管理的租赁公寓模式。在昆明主要的集中式长租公寓运营商主要有昆明公租房公司旗下的“惠悦家”公寓、龙湖地产旗下“冠寓”公寓、Me+国际青年公寓和H公寓，其中房源储备最多的是“惠悦家”品牌，仅前两次供房数量就已超过千套。昆明的分散式长租公寓主要是美丽屋、柠檬公寓、以及一些中小型房屋中介公司的自创品牌。长租公寓主要集中在昆明市二环以内，也有企业布局在邻近写字楼、地铁站、商业区等人流较大、交通便利的区域，其房租价格受装修程度和区位优势等影响，在600～3000元不等，出租率基本稳定在80%～85%。
（二）昆明长租公寓市场发展前景
昆明市長租公寓发展虽处于起步阶段，但市场发展具有光明前景。第一、市场潜在需求旺盛，2016年昆明市发布《昆明市新型城镇化五年实施方案（2016～2020年）》提出截至2020年昆明全市人口将达到850万，城镇化水平将达到73%。第二、昆明市长租公寓市场尚未饱和，目前昆明市有十余家长租公寓品牌，但全国排名前十的长租公寓企业仅有两家入驻昆明，排名前三十入驻昆明的也寥寥无几，可见长租公寓市场仍有较大发展空间。第三、长租公寓模式符合现代消费需求，相较于传统租房模式，长租公寓能更有效地解决房东和租客之间信息不对称的问题，必将带来新一轮的消费升级。第四、各种利好政策不断，从2015年开始，国家开始大力支持房屋租赁市场，2016年《政府工作报告》强调要建立租购并举的住房制度，2017年1月，云南省发布了《云南省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，大力支持房屋租赁市场的发展，这些政策都对昆明市长租公寓市场的健康发展有着积极的意义。
二、昆明市长租公寓发展困境分析
（一）前期投入大，融资渠道少
长租公寓公司要想获得较好的发展，规模化是必然的选择，但前期承租、改造、宣传等需要大量资金投入，融资成为长租公寓公司面临的首要难题。银行和金融机构一般以不动产产权作为抵押，而大多数长租公寓公司从存量市场上取得的只是房屋的租赁权而不是所有权，所以很少能以普通融资方式获得资金。依靠风险投资基金是长租公寓行业目前最主要的一种获取资金的方式，但获得风投基金需要很高的门槛和繁琐的程序，而且一般融资成本也较高。昆明经济相对落后，融资环境也相对恶劣，许多长租公寓企业因缺乏资金不得不退出市场，这严重制约了昆明市长租公寓行业的发展。
（二）运营利润低，回收周期长
2018年5月25日，昆明市公租房公司推出的首批352套“惠客”公寓正式上线，短短20分钟内，352套房源预订一空。但看似火热的长租公寓市场背后却是极低的运营利润，据统计，长租公寓行业的租金回报率普遍在5%以下，仅靠租金难以维持收益，SOHO中国董事长潘石屹在一次谈话中指出，若是靠贷款（4.9%的银行利息）建房出租，长租公寓行业的回报率最高不超过1%。前期投入大而回报率低，这就需要企业能耐得住性子，但在成本回收期间往往有许多企业因为资金链的断裂或经营不善等原因不得不退出市场，运营利润低，回收周期长是长租公寓行业面临的又一大挑战。
（三）行业竞争大，市场风险高
昆明市长租公寓市场处于起步阶段，运营模式不成熟，市场风险不断。相比之下，传统租房中介更为成熟，在房屋租赁市场上占据着较大份额，且不用承担房屋的空置成本，与长租公寓之间存在着“零和博弈”，行业间竞争较为激烈。目前，许多长租公寓公司为了扩张市场，铤而走险利用“租金贷”跑马圈地扩大规模。截至目前，已经有“鼎家”公寓、“寓见公寓”、“昊园恒业”等多家长租公寓公司被曝卷入“租金贷”。类似的问题在昆明也有发生，2018年12月18日，盘龙区市场监管局发布消息“昆明众客驿家公寓管理有限公司”疑似陷入“租金贷”。2019年2月19日，凤凰网曝出在昆明也有长租公寓布局的品牌公司“美丽屋”因租金贷遭多人投诉。可见，昆明市长租公寓市场存在风险，监管需要不断完善。
三、昆明市长租公寓市场可持续发展对策研究
（一）积极探索出路，拓宽融资途径
对长租公寓行业来说，传统融资方式难以满足日益扩大的融资需要，创新融资模式势在必行。资产证券化是解决企业融资难的一大利器，通过资产证券化，长租公寓的存量资产将得到有效盘活。《2018政府工作报告》指出，要着力解决中小企业融资难，融资贵问题。2018年12月24日，平安不动产有限公司50亿长租公寓REITs获批，将建200万间长租公寓。这是国内首单合作型长租公寓储架REITs（房地产信托基金）正式获得通过。其实在2017年云南省就曾发布文件明确指出，要加大对住房租赁企业的金融支持力度，支持发行住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点，但这些政策在昆明目前还尚未有所突破。除了发行REITs，企业也可以根据自身实际情况打造租金证券化等融资平台，发行相应证券解决自身融资需求。
（二）加强自身监管，降低杠杆比例
有些长租公寓公司因为急于回收成本，片面追求利润，无视相关法律法规，罔顾商业道德，使用廉价装修，导致安全事故频发，企业要想获得长远的发展，必须加强自身监管。近年来，“租金贷”一路声名狼藉，其实“租金贷”并不是拦路虎，而是一把双刃剑，用的好有利于企业发展，用的不好则容易造成巨大损失。由于目前缺乏有关“租金贷”的具体法律条目，所以其关键在于企业控制自身融资杠杆率的高低，如果盲目追求扩大规模，无视过高的杠杆率，则企业资金链很容易断裂导致“爆仓”，因涉及房东租客等多方利益，很容易成为社会不稳定的因素。因此，长租公寓企业必须加强自身监管，明确资金流向，降低融资杠杆，稳中求进谋发展。
（三）创新衍生服务，提高运营效率
长租公寓的租金回报率较低，若单一依靠租金回流，则资金回收周期过长而且不利于长租公寓的创新升级，长租公寓运营方应挖掘租客衍生需求，提供诸如技能培训，创业指导等个性化服务，在满足租客需求的同时，也能为自身创收，而且个性化服务能有效增强租客粘性，有助于品牌的推广。此外，在信息技术高度发达的今天，企业应将云支付，APP等互联网工具运用到日常管理运营中，既可以节约人力成本，又能提升运营效率。
四、结论
安居乐业是中国人千百年来的梦想和追求，城镇化和高昂的房价使租房成为刚需，长租公寓迎合了新时代房屋租赁市场的需要，也响应了国家“租购并举”的政策，拥有广阔的发展前景。目前昆明市长租公寓市场尚处于起步阶段，面对眼前的一些困境，企业不可盲目逐利，应调整心态，在融资方式上主动出击，加强自身监管，在顶层设计下积极探索应对之策。
参考文献：
董希淼长租公寓乱象亟须整治[N]. 经济日报，2018-11-22.
（作者单位：昆明理工大学马克思主义学院）
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