工业地产开发企业财务管理与税务策划研究
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[摘 要]工业地产开发企业资金需求大，周转速度慢，融资相对困难，具有较高的财务风险，再加上近年来房地产市场竞争日趋激烈，所以对于工业地产开发企业来说，做好财务管理与税务筹划工作对提高企业经济效益、强化企业竞争力有积极意义。基于此，本文针对工业地产开发企业财务管理与税务策划展开分析和讨论，希望能够对相关从业者有所启发。
[关键词]工业地产;房地产;财务管理;税务策划
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.10.008
[中图分类号]F275 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2020）10-00-02
0 引 言
改革开放以来，我国社会经济高速发展，带动房地产行业迎来发展的黄金时期，使一大批优秀的房地产开发企业迅速崛起，成为我国经济体系中的重要力量。然而，作为一个资本密集型产业，房地产行业一直以来在财务方面就具有较高的风险，特别是开发周期长、资金周转慢这一行业性劣势，使所有房地产企业几乎都面临融资难、风险高的问题。工业地产作为房地产行业的重要组成部分，不仅拥有上述房地产企业相同的各类风险，还具有自身的一些独特风险。因此，面对当前越发激烈的房地产市场，工业地产开发企业要想在激烈的竞争中占有一席之地，首先必须提高自身财务管理能力，推行科学有效的税务策划。这对于提高企业资金利用效率，最大限度节约成本有重要意义，也是提高工业地产开发企业核心竞争力的重要途径。
1 工业地产概述
所谓工业地产，就是基于工业类形式的土地，包括各类熟地、毛地上的各种建筑物以及建筑附属物开发，是房地产行业的重要组成部分，但是与商业地产、住宅地产开发有较大的不同。工业类土地，顾名思义，必须用于工业相关用途，主要用来建设厂房、仓库、工业企业的研发办公楼宇等。与商业地产不同，工业地产的土地批租年限为50年。工业地产开发企业在获得工业用地以后，要基于企業的需求展开相关工业建筑项目开发，收获相应的效益。
2 工业地产开发企业财务管理与税务策划的关系
就财务管理与税务策划二者之间的关系看，后者是前者不可或缺的组成部分。对于一个工业地产开发企业来说，两者紧密关联，都必须给予高度重视。税务筹划，是在良好的企业财务管理的基础上，在保障财务管理科学合理的前提下，降低税收支出，进而可以更好地实现企业的财务管理目标，最大限度地发挥资金价值。另外，工业地产开发企业身处资产密集型行业，做好税务筹划，不但推动财务管理水平提升，更能够直接为企业创造经济效益。税务筹划工作在开展过程中，必须基于国家税法的内容，同时紧密联系企业的真实财务状况，从而在符合国家税法规定的前提下，通过推迟纳税或降低纳税，为企业实现最大化效益。从根本上来说，工业地产开发企业的财务管理和税务筹划，具有共同的目标，可以看作企业的一种理财行为，有利于企业财务管理工作有效实施。就财务管理的内容看，既有投资、融资等工作，也涵盖了利润、经营等内容;税务筹划只有全面融入财务管理工作的各个环节中，才能够收到显著效益。对于企业财务管理来说，税收体制是非常重要的影响因素，纳税成本对财务管理目标有非常大的影响，需要企业管理者对企业纳税成本与收益之间的关系有全面、清晰认识。
3 工业地产开发企业财务管理与税务策划存在的问题
3.1 财务管理的问题
3.1.1 资金需求量大且融资渠道单一
对于工业地产开发企业来说，建设各种工业厂房和设施，并以出租或出售的方式获得收益，是主要的经营方式。项目建设过程中对资金的需求量极大，且工业厂房建设项目具有很高的财务风险。因为工业厂房建设需要耗费较长的建设周期，而且占用大量的资金，这就意味着企业的资金周转会非常缓慢，资金回收遥遥无期。所以在这个过程中，企业必须通过各种手段展开融资，诸如债券、银行贷款、合作开放等诸多形式，从而为项目运营提供资金支持。然而，有统计数据表明，工业地产开发企业对资金的需求，60%来自银行贷款。可见，企业的融资渠道非常单一，对银行有很强的依赖性;一旦企业在经营过程中出现利率波动、偿债风险，就有可能造成资金链断裂，甚至直接造成企业破产。
3.1.2 成本管控能力较差
工业地产开发是一项涉及范围很广、程序较为复杂的项目，在项目推进过程中，包括审批、融资、建设、销售等任何一个环节发生问题，都会造成整体出现问题。因为环节众多，所以在各个环节中的资金管控难以全面深入。另外，在项目中，合同是管理的重要依据，项目相关的诸多经济活动都必须基于合同展开实施;如果其中有违背合同的内容，则必然会出现成本失控的现象。基于全面成本管理的要求，企业应建立全过程、全方位的成本管理体系;然而就工业地产开发企业的实际运营状况看，往往出现各个环节脱节的现象，使成本与预算之间存在较大差距。
3.2 税务策划的问题
3.2.1 税收种类多，税负相对较重
就我国当前的税法相关规定看，工业地产开发企业需要交纳的主要税种包括企业所得税、房产税、土地增值税、印花税等。这些不同种类的税收，对于企业来说无疑是非常沉重的负担。企业为了合理降低税负，有必要基于国家税法规定和企业实际情况，展开科学合理的税务筹划，从而最大限度地为企业创造更高效益。但是，受工业地产开发发展的时间不长的影响，该行业的相关政策法律健全程度远远不够，使企业的税务筹划常常难以有效展开。
3.2.2 标准化不足，税收筹划有风险 就工业地产企业税务筹划工作的实际展开状况看，往往会出现这样的现象，即不同财务人员对税务筹划有各自不同的方案。这就可以充分看出，税务筹划工作并没有统一的规范和标准，没有公认的方法和方案，在实际工作中主要基于财务人员的个人经验，特别是对税法的熟悉程度制定的。但是，在纳税业务中，纳税人与纳税机关之间的关系并不是一种绝对对等的关系，对于税法的认定和解释，双方会出现差异，进而对纳税筹划产生不同的认识，使纳税筹划工作中蕴藏了各种风险，诸如执法风险、心理风险、信誉风险等。因此，对于企业来说，必须对这些风险有清晰的认识，并积极应对以有效规避风险。
4 工业地产开发企业财务管理与税务策划的开展措施
4.1 财务管理措施
4.1.1 拓展融资渠道，建立多元化金融体系
对于当前工业地产财务管理工作来说，拓展融资渠道，建立多元化金融体系，是至关重要的事情。首先，相关部门需要全面了解企业的实际发展状况，然后在此基础上，采用证券、信托、抵押等多种融资方式，加快融资产品创新发展，从而降低融资成本，转变融资渠道过于单一的局面。其次，对于工业地产企业来说，要想在日益激烈的国内外市场竞争中获得一席之地，还必须努力与先进的企业展开合作，吸收先进的财务管理制度和经验，在企业内部建立多元化金融体系。一方面，要将项目预算融入企业各个部门的各个环节;另一方面，不断推动风控体系安全和完善，从而更有利于企业有效运用资金，加快资金周转，充分发挥资金价值。
4.1.2 重视成本管理，推行全面成本管控
对于工业地产企业来說，成本控制直接决定了企业的效益，也是企业财务管理的重要内容。因此首先必须强化企业内部各部门、员工之间的成本意识，从企业运营的各个环节，从预算到开发，从建设到销售，都要将成本意识贯彻其中，这样才能够从根源上解决成本控制不力的状况，才能推动全面成本控制体系建立。在此基础上，要建立全方位、多层次、全员参与的科学的成本管理体系，明确企业各部门、员工的成本责任以及成本层面的考核范围和考核目标，针对性地对企业成本展开全面考核，并对考核结果展开全方位分析，做出有效反馈，从而为成本控制的持续稳定推行提供动力。另外，成本控制工作的展开，还必须严格依据财务管理规章的相关内容展开，务必保证相关数据的真实性、准确性和全面性;定期针对财务数据实施全面清查，对会计工作做好有效监督，以杜绝贪腐行为发生，确保每一项工作都在成本方面得到良好控制。
4.2 税务策划措施
4.2.1 项目开发各环节的税务筹划
在工业地产项目的融资阶段和开发阶段，立项审批、土地征收和施工建设是最重要的工作。在这个过程中，由于土地增值税降低，所得税基础提升，所以具有相对较大的税务筹划空间。在企业融资的过程中，如果进行债券、拆借或银行贷款，利息可在税前扣除，这样能够一定程度上抵消土地增值税。如果利息税额相对较高，则通常采用据实扣除的方式;如果利息金额相对较低，可以分摊的方式来实施，就是将项目竣工后的利息，分摊至企业所得税。
4.2.2 调整应纳税额，强化成本控制
工业地产企业的定价、交易等环节，同样是税务筹划的重要工作，这主要是对企业的营业税和增值税有较大的影响。企业在实施相应房地产定价策略的过程中，必须基于四级累进税率制展开研究，增值税税率在20%以内的情况下，可以通过免征增值税政策执行税务筹划，此时应就增值税相关项目展开相应调整，同时务必重视税收临界点的使用力度。此外，工业地产开发企业也能够以销售公司、装修公司等不同形式，使销售收入得以分散，从而尽量少地缴纳营业税与增值税，为企业创造更大效益。
5 结 语
对于工业地产开发企业来说，财务管理与税务筹划都具有至关重要的意义。所以要想实现企业可持续发展，必须不断提升财务管理的科学性与合理性，并在此基础上通过有效的税务筹划为企业谋取最大化效益。这对企业未来的长远发展，有至关重要的意义。
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