试论房地产项目可行性研究中财务管理存在的问题及对策

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　　摘 要 近年来我国政府对房地产市场实施“房住不炒”和“因城施策”的调控思路不动摇，且呈现政策措施严、实施力度大、持续时间长的特点，房地产市场竞争更加激烈，进一步突显了企业核心竞争力的重要性。由于房地产开发项目周期较长，所需投融资资金巨大，在项目运营过程中会面临较高的财务风险，所以在投资决策前要对项目的可行性进行研究，对项目的现金流进行充分的论证，对项目进行财务评价，为项目最终决策提供依据。本文针对房地产开发项目可行性研究的特殊性，分析房地产项目可行性研究中存在的资金压力、税务风险、成本预算不足、风控意识弱、重视度不够、财务管理滞后等问题产生的原因，有针对性地从做好企业资金管理、税务筹划、项目成本预算、风险防控以及重视财务管理、提高财务人员整体素质这几个方面，以点带面，思考如何加强房地产企业财务管理。在房地产项目可行性研究阶段，强化财务管理是前置财务管理、重视事前管控、提升企业核心竞争力的有效途径。
　　关键词 房地产企业 可行性研究 财务管理
　　一、前言
　　我国房地产行业在社会经济发展中占有重要的地位，在当前房企管控政策频出、市场竞争愈加激烈的情况下，加强房地产企业财务管理是提升其核心竞争力的有效途径。通过房地产项目可行性研究中突显的财务管理方面存在的问题及现状，提出相应对策，论述房地产企业的财务管理，不仅要在成本核算上下功夫，还要在税务风险管控、减少项目资金占用、提高资金回报率上做好前置性思考，在项目可行性研究中充分发挥财务管理的分析指导作用，提升财务管理水平，为房地产企业的健康持续发展保驾护航。
　　二、房地产开发项目可行性研究概述及问题研究的必要性
　　房地产项目可行性研究是一个复杂的过程，需要企业前期规划部、计划运营部、工程部、预算合同部、销售部、财务资金部等多个部门共同配合才能完成。前期规划部和计划运营部落实规划指标、强排方案;预算合同部和销售部依据现有市场状况以及未来发展趋势，估算项目投资额、测算收益和制定销售方案;工程部安排施工进度及提出工程季度资金需求;财务部则需要在这所有的基础数据之上，统筹平衡，测算各项税费，分摊期间费用，做好投融资计划，测算资本化利息，正确估计项目现金流，保持资金平衡，计算各项财务评价指标，对拟建项目的可行性进行判断，为管理层决策提供依据。
　　项目可行性研究的核心内容就是对项目未来经济效益的测算，如何应用好测算数据，就需要财务管理人员在项目的可行性研究阶段系统地考察与研究风险因素，做好纳税筹划和投融资管理，从而切实减少项目建设环节的财务风险，同时实现对过程的管控。一方面，结合实际业务，整合与运营相关的各种财务信息，梳理庞杂的数据，运用专业工具对数据信息进行处理提炼，测算各项经济指标，确定投资回收期，计算项目净现值（NPV）和项目内含报酬率（IRR），对项目盈利能力、偿债能力、抗风险能力进行分析和评价，为管理者科学决策把好关。另一方面，以资金管理为抓手，渗透到企业管理的各个环节中，以资金融通、现金流量、利润分配为主要管理内容，帮助企业规避运营风险，提高综合收益率，实现企业经营目标，因此财务管理在项目可行性研究中发挥着相当重要的作用，是前置企业财务管理、做好事前控制的关键环节。
　　三、房地产开发项目可行性研究中财务管理的现状及存在的问题
　　（一）融资政策趋紧，资金压力增加
　　近年来，人民银行、银监会等各个监管机构频频发文规范房企融资，公开募集资金不得用于土地款、开发贷款条件调高、信托融资通道被限制、房地产债券发行被叫停、金融机构联合授信办法出台等，客观上增加了房地产融资难度、融资成本和财务风险。在土地获取阶段增加的自有资金要求、开发前期阶段支付各项规费和保证金、建设阶段要支付的材料款和工程款的结算要求、开发中期预售资金部分受监管、房地产行业限购限售限价等政策日益严格，再加上日常流转税、所得税、土增税预征预交税负等，给房地产企业的资金管理带来了巨大的压力和风险，加上在日常财务管理过程中资金预算不够详尽，势必会产生资金闲置或吃紧的现象，带来资金链断裂的风险，阻碍房地产企业的正常运转，这些都对企业的资金融通及管理提出了更高的要求。
　　（二）税收政策推陈出新，税务风险较高
　　房地产项目从开发建成到销售，涉及契税、印花税、增值税及其附加、土地增值税、房产税、土地使用税、环保税、企业所得税等多个税种，并且预缴预征税款较多、金额较大，都会影响项目可行性研究中现金流和成本总额。而随着我国经济的快速发展，税收方面的政策法律长期以来都处于不断调整与优化的状态，对于日新月异的各项税收政策，财务管理人员存在学习培训不够、税务筹划意识缺乏、对政策的理解不到位、不能与业务处理有机结合等问题，增加了税务风险。
　　（三）测算方案偏于乐观，成本预算不到位
　　项目可行性研究作为房地产企业的一种事前规划和预算模式，在测算过程中为了达到预期的收益，可能会对开发进度、销售方案、资金回笼等关键因素考虑得比较乐观，对成本数据的估计不足，甚至有成本预算松弛的现象，成本预算编制方法仅停留在工程造价定额资料的业务层面，且受惯性思维影响，考虑不够周全，没有结合房屋结构、用途及区位因素，忽略了外界條件和市场数据的参考。另外，预算过于静态，对开发过程中的合同洽商甚至规划调整没有实时更新，使成本预算的实用性和指导价值大打折扣，直接影响房地产企业经营业绩。
　　（四）财务管理体系不完善，风险管控意识不强
　　现阶段，房地产企业财务管理体系还不够完善，企业在财务管理方面还缺乏系统的控制流程和管理办法;加上外部政府关联单位多、合同合作方多的特点，客观上要求房地产企业有较强的财务管理意识和较高的风险防范水平。比如处理好与投资者、债权人、承包单位、工商税务部门、客户等的财务关系，与任何一方的财务关系若是处理不当、关注不够，都会牵一发而动全身，给房地产企业带来运营风险，造成负面影响。 　　（五）管理层的重视不足，财务管理滞后
　　房地产企业长久以来处于高增长发展态势，企业管理者更多将精力用于前期手续办理和营销推广方面，忽视了财务管理工作，对资源统筹安排和资金使用效率的重视不够。主要体现在财务管理人员没有参与项目从立项、规划设计、到开发施工、竣工验收的全过程，对业务事项半知半解，财务数据分析仅仅停留在数字表面，势必导致数据分析不全面;财务管理工作仅仅局限于收支审核、会计核算、纳税申报等被动反映的层面，对企业财务的动态管理及信息反馈相对滞后，没有很好地发挥财务管理的作用。这种重视不足势必造成对企业财务管理人员缺少培训，缺乏相应的奖惩激励机制，导致财务管理人员工作积极性不高，风险管控意识不强，进而影响房地产企业整体财务管理水平。
　　四、房地产项目可行性研究中加强财务管理的策略
　　（一）做好投融资管理，提高资金使用效率
　　房地产企业是资金密集型企业，除自有资金外，常用的资金来源有吸收直接投资、发行股票、发行债券、银行贷款、融资租赁、信托融资等，销售收入再投入也是资金的一个来源。提高资金使用效率、做好融资管理的重点在于综合考虑融资成本与融资风险，规划资本结构，灵活使用各种融资方式，防止资金不足与资金闲置;加强项目资金预算、做好投资管理的重点在于项目可行性研究中对项目整体现金流的正确估计，因其涉及许多变量，所以在现金流量估计中应注意假设与分析的一致性，保证在预测中不存在内在的偏见;注意现金流量的不同形态，如常规现金流与非常规现金流;注意折旧、利息与税收效应;等等。
　　总之，在投资决策时对现金流进行充分的分析，据此制定合理的可操作的投融资计划。财务部门需要了解项目建设的各个环节，严格按照预算来落实和管控项目资金，以减少项目资金链风险;对销售收入再投入，主要考虑加快项目开盘时间，提前准备预售证件的办理，提前蓄客;针对房地产销售资金监管及个贷放款，要加强与政府管理部门及银行的沟通，关注在每个监管节点的放款额度及监管资金的足额提取，确保销售回款按照计划落实，保证资金周转以及再投资利用，降低项目资金成本，提高资金使用效率。
　　（二）深入研究税收政策，规避税务风险
　　财务人员要与时俱进，及时了解和学习国家新的税收政策，在诚信纳税、依法纳税的前提下，积极进行纳税筹划;借助专业的税务咨询机构，提高税务管理水平，关注税收优惠政策，贯彻税务筹划理念，并在房地产开发的各个环节落实。土地增值税是房地产行业特有的税种，土增税的预征和清算会影响房地产企业利润总额的核算，因此在日常管理中需关注总包合同签订、成本分摊、工程费用支付时有效票证的取得，关注收入与税费之间的联动关系，分别核算普通标准住宅与非普通标准住宅，提前办理清算项目配套设施产权及移交手续等，最大限度地享受税收减免优惠政策，减轻房地产企业税收负担，减少税收风险，使企业利润最大化。针对公司近年开发的公租房和共有产权房税收优惠政策，比如减免征收土地使用税、印花税、教育费附加及地方教育附加、对土地增值税暂不预征等，都需要财务管理人员及时关注税收方面的政策调整，积极向相关部门提交申报资料争取享受税收优惠，在促进企业全面发展的基础上，统筹安排协调好各项税费，提高企业核心竞争力，促进房地产行业健康发展。
　　（三）实施全面预算，加强成本控制
　　在项目可行性研究阶段做好市场调研，实施全面预算，加强成本控制。全面预算的重点是年度经营目标，采用以资金流动性及成本费用控制为核心的全面预算管理模式，提升企业内部管理水平，提高企业核心竞争力，确保公司经营目标的实现。充分发挥财务管理在预测经济前景、参与经营决策、制定运营计划、控制企业运营中的作用。合理预测未来机遇与挑战，在项目可行性研究阶段对各项成本费用进行认真的分析，并制定科学的预算指标。尤其是在设计阶段、招投标阶段、材料采购阶段、合同选择阶段、施工阶段以及最后的竣工结算阶段，都必须做好成本控制工作。加强预算的事中控制，将总体经营预算指标横向分解、纵向落实，形成全员参与、各负其责的成本控制体系;以分析差异为重点，在项目开发后对照运营计划进行项目后评价，对不利差异深入分析原因，制定整改措施并落到实处，强化预算的事后控制;以考核为手段，提高预算管理约束力，将公司绩效考核与预算目标相衔接，以预算目标为基础制定考核指标，使成本预算与控制真正具有生命力。
　　（四）健全财务管理体系，防范财务风险
　　房地产项目开发周期长，在开发过程中有许多不确定因素，管理难度较大，加上中央和地方不断出台的一系列房地产调控政策，为保证楼市健康发展，房地产企业必须充分关注，处理好各方财务关系，运用敏感性分析和情景分析方法衡量项目风险，合理预计市场趋势及可能面临的财务风险、法律风险、税收风险，不断提高财务管理风险防范水平，完善房地产财务管理和控制体系，制定符合企业财务管理目标的实施方案，使具体工作顺利开展，充分发挥财务管控作用。企业只有建立健全财务管控体系、具备良好的风险管理理念、对房地产业务风险有充分的认识，才能真正防范财务风险。
　　（五）重视财务管理，提高财务管理服务质量
　　重视财务管理，从管理层到财务人员都认识到财务管理在房地产企业生存和发展中的重要作用，这样才能从根源上改变财务管理现状，推动企业财务管理工作深入发展，使财务管理真正发挥其应有的作用。在房地产财务管理中，要树立以净利润为终点，以房地产拿地、开发、销售、税费清算为过程的全周期财务管理理念，将财务管理应用到企业经营的各个环节，建立健全财务管理体系，夯实财务管理基础，加强对财务管理人员的培训，使企业的财务管理人员能够准确及时地了解最新的财务管理知识，更新自身知识库;加强对财务人员的奖惩激励，调动财务人员的积极性，使财务人员更多地参与经营决策和运营计划制定，提高财务人员的综合素质和专业技能，进而实现财务管理服务企业管理的目的。
　　五、结语
　　房地产开发项目可行性研究是房地产企业运作的关键环节，在研究阶段应加强财务管理，提高财务预算的质量，提高项目决策水平，加强资金投融资管理，提高资金使用效率，做好税收筹划、风险管控，全面提升房地产企业财务人员的职业素质，前置财务管理，将全周期财务管理理念貫彻始终，提高财务管理服务质量，进而提高房地产企业的核心竞争力。
　　（作者单位为北京金隅程远房地产开发有限公司）
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