商业综合体项目发展模式的选择策略探讨

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　　摘要：依靠政府的全力支持，许多开发商把注意力由住宅房地产转变为商业地产，促使商业综合体建筑变成房地产开发单位的焦点项目。但是，尽管许多商业综合体建筑稳定发展，依旧有许多项目因为缺乏开发者的经验与全面的市场调研等原因，最后造成项目破产。这既给开发商及投资商带来了较大的损失，还严重影响时代发展。文章通过介绍商业综合体建筑发展现况，基于项目实例，详细阐述了商业综合体建筑发展模式的挑选对策。
　　关键词：商业综合体;发展模式;挑选对策
　　引言
　　近几年，受政府推动性方针的影响，很多开发商慢慢把目光从住宅房地产向商业地产转变。特别是综合体商业建筑，像万达广场等，因为可以吸引各种投资者的资金，而且能够承载许多客流量，获得更多的商业回报，所以很多开发商近几年都逐渐在商业综合体建筑开发方面投入大量精力。
　　一、商业综合体建筑发展现况
　　商业综合体的含义源于“城市综合体”的内涵，但二者有明显差别。城市综合体基于建筑群，结合商业零销、商业办公、酒店餐饮、公寓建筑、综合娱乐五个关键功能为一身的“城中之城”。但是“商业综合体”是把城市内商业、办公、公寓、酒店以及餐饮、娱乐等各种功能实现组合，且在各部分形成一个互相依靠、相互影响的能动关系。
　　商业综合体是一种商业形式与建筑群的体现形式，由最早的发展到比较成熟的过程经历较长时间。最早人们并没有深入探究和探讨居住模式和生产模式的科学化。那时的城市模式也在很大限度上制约着人民的生活模式与娱乐活动。但是，伴随最早在英国出现的工业革命，人民的居住模式出现了明显变化，许多人把居住场所与运营场合合并，进而推动了最早商业综合体建筑进展。
　　当前，国内的商业综合体建筑发展依旧比较缓慢，没有达到比较全面、良好的理性层面。据研究发现，大都停留于特殊的实践操作能力探究方面，而针对商业综合体设计师的设计思路以及准确性的探究比较浅显。当前，国内的住房功能以居住功能为主，其属性多样化依旧处在起步阶段，相对于国外还有很大差距，尚待持续发展。商业地产相对于其他地产种类更受到人们认可，商业地产的规划也逐渐得到关注。但是，我国针对商业综合体形式的认知依旧缺乏深度。
　　二、核心产业含义介绍
　　（一）理论介绍
　　在国外商业综合体探究中，经济学家罗斯托于《经济成长阶段》中第一次强调核心产业理论，指在特殊的范围内可以推动其周边经济建设的支柱行业。这一支柱行业不但发展势头很足，并且所占全地区的经济比重很大，技术也比较成熟，可以推进整个地区其余产业进展，且最终带动该地区经济统一发展。
　　（二）引进核心产业理论的作用
　　商业综合体并非一个单纯的概念，其是一个较强的多功能信息系统，和微观社会经济相似。该理论依靠相关探究已经在近几十年内取得了发展。各研究者根据理论依据，提出并创建了许多数学公式、指标，这类信息针对人们深入探究商业综合体具备显著作用。
　　（三）核心产业和支柱产业的不同
　　支柱产业不同于核心产业，其是一些在经济中可以起到关键作用的产业，这类产业往往伴随的是占据很大比重的经济，针对国家或是一个地方是必不可少的存在，可以有效推动所在区域的经济增长。该种不可缺少的表现也许是产业产值占比很大，也许是该产业针对整个产业链的建设起不到无法取代的作用，也可能是可以明显处理人口就业问题，另外，也可能其是重要的外汇创收行业，是促进国家经济稳定超前的重要产业类别。
　　三、项目开发对策及理论依据
　　（一）具体案例的发展状况
　　在探究商业综合体建筑时，需要基于何种理论制定对策，是否有对于不同对策的理论基础作为支撑。经过探究与分析上文理论，根据当前我国一些地产开发商的现状，通过现象看到本质，探究其商业综合体建筑发展的基本规律。在如今国内市场开发单位鱼龙混杂，水平都不同，最具影响力的就是瑞安集团与万达集团。瑞安集团侧重于多样化的地产经营，万达集团更侧重于地产开发。我国经济的快速增长近几年给瑞安集团的建设融入了新的活力，使之逐渐占据了较大的市场且提高了其国内影响水平。
　　1.瑞安集团“新天地”工程
　　“新天地”是瑞安集团的示范工程，其分布于上海、武汉等许多城市。而上海的“新天地”工程转变了传统的商业模式，带来了一场老城改建的浪潮。上海石库门工程是一个核心项目，既包含商业改造工程，也包含大量社区工程。“新天地”工程包含许多系统：翠湖天地与上海新天地。该工程各部分相互辉映，给人们耀眼的奇诡记忆。依靠科学、新型的设计观念，“新天地”工程迅速变成吸引眼球的房地产工程典范。该工程还进一步协调了每个部门子系统运转，使其和商业综合体共同发展，表现出由发展关键区块推动周围区块的较好态势，推动了地区经济的统一发展。
　　2.万达集团
　　近些年，万达集团附属的万达广场，凭借其较强的影响力快速扩张。其在许多城市已经变成城市内地标性建筑结构。万达集团规划首先建设一二线经济水平高的城市，然后朝经济比较落后的地方发展，进一步突破变成我国最大的商业主体。万达广场的功能较多，既有步行街、写字楼，也有五星级酒店、公寓等[1]。统一了餐饮、娱乐、采购、休闲等，致力于创建我国最有代表性的大型商圈。万达集团既占有较高的市场份额，还具有大量的商业资源，集团管理层能力很强，这些均是万达集团可以坚定处在国内市场上的核心因素。
　　上述两大地产开发商尽管在开发观念、项目的中心功能区和子项目功能等方面均存在明显差异，但是显然其都对市场做了详细调查，在全面掌握市场需求的基础上，将子功能区与主要功能区相统一，进而创建出一个完整的商业综合体。所以，在规划商业综合体时，应全面考量子系统是否科学。
　　3.核心理论及依据
　　通常许多的产业集合于一个经济体内，不同产业间将会有一个配比问题。并且，在一个商业综合体内也有许多不同性质的子系统，这类子系统之间也有组合比例的现象。商业综合体建筑类似于小型的经济体，而上述的核心理论也可以迎合商业综合体的建设。若将一个地方的经济发展与其商业中心发展相类比，将发现它们有很多相似的地方，即均是对特定地方的资源实现有机整合与再分配。而且，上述两者均是具备大量子系统的多属性经济体[2]。子系統既需要单独运营，还应和主要系统统一发展。所以，能够在规划商业综合体的基础上，参考上述地区经济的发展思路。 　　（二）参照核心产业思想
　　在使用核心产业思想时，人们极易陷进各种误区，比如核心产业可经过行政手段进行操控。但是，需要了解的是，商业综合体还没有相应地区的地区经济覆盖面大。另外，商业综合体创建环节的阻碍很少，所以，商业综合体建筑的发展需要基于足够的市场需求。唯有如此，商业综合体方可稳定超前发展。基于中心工业理论，结合烦琐商业建筑的中心功能子系统，让中心功能和其他非中心功能系统科学对应，这是选取全部功能系统的最基础标准。
　　四、对项目拓展期间的战略探究
　　（一）项目建设的城市因素
　　现如今，现代化城市的建设正在增多对属性完整的商业综合体的需要，而且，相关学者正努力探究商业综合体和城市经济发展之间的关系[3]。在现代化城市建设阶段，商业综合体基于不同功能工程群的聚集来再次整合资源，经过重新规划，再次设计城市，且采取这种方式来推进城市经济建设。由此，王健林对于万达广场的经营模式具有十分清楚的认知。王健林觉得商业综合体仅能在经济发达、人口集中，而且第三产业发展快速的城市才可以获得迅速发展。所以，在给万达广场选址时，上述条件均是他参考的依据。
　　（二）项目研发的区位环境
　　和城市发展条件一样，针对不同区位的选取也是项目与设计对策发展的基础要素。一般情况下，不同综合体的挑选也是不一样的[4]。比如，级别很高的商业综合体侧重于选取经济比较发达的商业带。若想提升投产速率，就不得忽略城市次中心地带。但若开发商看中的是长久发展效益，则再规划的城市开发区就是一个很好的选择。这既是商业综合体建设的好机遇，并且还能够基于综合体的发展推动整个城市建设。
　　（三）对于不同属性项目的对策
　　不一样的商业综合体所适合的分类标准也不一样。下属三个种类的划分按照其城市功能与对应地区：①交通枢纽型;②旧城区改建型;③新城型。不同项目种类的特点也不一样，在选择的基础上，要做好详细的市场调查，并按照核心产业理论展开系统探究。
　　1.交通枢纽型
　　交通枢纽型综合型的商业建筑最近在我国得到了迅速发展。但是，值得注意的是，这种项目的开发与设计十分烦琐，若只重视长期的市场利益，就不是最优质的挑选对象。比如，设计师在最早规划广州火车南站时，并未将之定位为功能单调的商业体，其是力图创建出一个集许多功能于一身的商业综合体[5]。设计师最早的想法是，经对城市重要交通线的结合，依靠核心市场理论，创建出一个集休闲娱乐、交通以及餐饮等功能为一体的商业场所。但是，真正创建投用后，广州火车南站真的有效体现出其乘客承载水平，但是因为设计过程并没有积极参考科学的城市规划计划，最后造成该项目没有获得成功。
　　2.旧城区改建型
　　近几年，随着城市人口的增多及经济的发展，城市内能够开发的土地资源已经非常有限。对于这种情况，针对旧城区的科学改建就显得非常有必要。因为很多旧城区的土地规划不科学，近些年各级政府单位经过详细调研旧城区，投放了许多人力、物力，力图改建规划不科学的旧项目。这些改建是以老城中村，老商业区，老工业区为主。对旧城区的改建可以经过协调关键商业区的建设，推动城市经济迅速发展。
　　3.新城型
　　该种商业综合体目的在于重新规划与设计发展水平很高的城郊，尽量创建出新型的综合商业体。因为改建后的新城区能够不依靠旧城区单独发展，所以可以有效处理老城区内就业、医疗以及居住等功能不健全的现象。这种商业综合体，因为其建造周期很短，限制很少，是房地产开发单位的重要选择。
　　结语
　　文章通过对具体案例的阐述和诸多实际论证，对现今商业综合体建筑的策略选择进行了探究。唯有基于理论知识，结合各发展要求的内部逻辑联系，方可有效让商业综合体和相关地区协调发展，进而促使商业综合体的建设推动各子系统统一发展，创建一个稳固、高效、定位明确的商业模式，最后达到项目效益最大化的目的。
　　参考文献
　　[1]吴光东，温世平.城市综合体项目发展模式选择策略[J].建筑经济，2016，37（07）：73–76.
　　[2]徐升智.大型商业综合体火场移动防排烟战术探究[J].山西建筑，2020，46（07）：179–181.
　　[3]汤天培，周溪召，朱森来.商业综合体夜间停车共享供给能力评估[J].上海海事大学学报，2020，41（01）：80–86.
　　[4]何明民.商业综合体项目发展模式的选择策略[J].住宅与房地产，2019（24）：10–11.
　　[5]刘喆.商业综合体项目發展模式的选择策略[J].中国管理信息化，2019，22（09）：100–101.
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