浅议新税法下房地产企业的纳税筹划策略改进
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作者: 夏利萍
摘要：本文从实际出发，首先对新企业所得税法出台后与房地产企业相关的变化及所产生的影响进行了深入的探讨，而后针对这些变化提出了新的纳税筹划改进策略，以供其借鉴或参考。
关键词：新企业所得税法；房地产企业；纳税筹划策略
中图分类号：F810.42文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）12-0133-01
一、新企业所得税法与房地产企业相关的变化
2008年1月1日，最新的《中华人民共和国企业所得税法》开始实施，新税法从国家宏观政策调整的角度，对某些行业企业的所得税征缴政策与标准进行了重新界定，其目的是为了优化产业结构，加速产业转型，使国民经济能够更为健康、快速的发展。就房地产行业而言，新企业所得税法的出台对该行业企业也产生了较大的影响，为此其纳税筹划策略也需进行相应的调整。
(一)所得税的预缴
按照新税法及相关通知的要求，房地产开发企业所得税缴纳方式由以往的按年清缴，转为按季(或月)预缴，并明确了相关项目的预缴利润率区间，对于非经济适用房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；符合规定的经济适用房开发项目不得低于3%，而此前房地产开发企业的预缴所得税利润率一般为15%，这必然会增加企业的即期所得税税负，压缩其纳税筹划空间，并对其资金链产生较大压力。
(二)固定资产折旧
依据新企业所得税法，各企业固定资产的折旧年限有了明显的降低，这非常有利于企业的投资回拢，减少企业经营前期的现金流出，从而刺激企业进一步加速固定资产的更新。再者，固定资产购置时所发生的增值税今后可予以一次性抵扣，而非向之前需通过每年折旧来予以扣除，企业为此相当于增加了一部分递延所得税负债，并由此从政府处获得了一部分资金时间性价值。
(三)研发费用扣除
与旧税法相比，新税法细化了研发费用的扣除标准与内容，并对企业所从事研发活动的范畴进行了进一步界定。例如，对于企业已形成无形资产的研发费用，则规定可按其成本的150%予以摊销，其摊销方法为直线法，年限不得低于10年。再如，依据国税发【2008】116号文件的要求，企业可予以加计扣除的八项研发费用包括新产品设计费、研发人员薪酬、验收评审费用等等。
此外，新企业所得税法还扩大了关联方借款受限范围，包括非关联方提供、但由关联方担保且负有连带责任的债权性投资，关联方之间的融资租赁等，而旧税法并未将其包含其中。同时，新税法也提高了小型微利企业的界定标准，这将进一步扩大业内企业的税收优惠范围，减少其所得税税负。
二、新税法下房地产企业纳税筹划策略的改进
(一)充分利用差额毛利率
所谓差额毛利率，是指房地产企业的实际销售毛利率与预计计税毛利率或预计销售毛利率的差额。一般而言，房地产行业的实际毛利率应为30%以上，近年来受政策调控虽有所下降，但也应在30%左右；而依据国税发【2009】31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》文件的要求，其预计计税毛利率一般为5%～20%，这两者所造成的差必然会形成一定的纳税筹划空间。
首先，合理推迟工程竣工时间。一般而言，房地产项目实体完工后，最快可于1个月办理好完工竣工备案手续，再过一两个月就可办妥竣工结算手续；例如，A项目2010年3月实体已完工，但该企业到2010年7月才办理完工竣工备案及交房手续，因此跨过了2010年6月企业所得税的汇算清缴期，以此便可按按预计销售毛利率预缴其企业所得税，然后到2011年6月企业所得税汇算清缴时，再按其实际销售毛利率补缴即可，相当于节省了一部分贷款利息。
其次，合理推迟工程结算时间。与上相类似，A项目在2010年7月办理完工竣工备案及交房手续后，原本8至9月便可办妥竣工结算手续，但为规避2010年第三季度企业所得税申报，将其延长至下一年2月或5月，由此会形成一定的差额毛利率，其纳税筹划收益等于延期缴纳的所得税费用乘以该段时期的银行贷款利率。在此需注意的是，由于各省市对国税发【2009】31号文件的执行力度不同，各地房地产企业需加强对相关文件的解读，以规避其税收风险。
(二)对利润进行合理转移
所谓利润转移，就是指通过总公司及分公司之间的关联方交易将利润转移至具有税收优惠政策的一方，从而达到有效降低所得税税负的目的。一般来说，房地产企业可以针对不同的行业税收优惠政策设立诸多为其自身服务的子公司，这其中包括建筑施工公司、规划设计公司、物业管理公司、装饰装修公司、运输服务公司、营销策划公司等等，然后通过内部交易价格将其利润转移至这些子公司的账下，由此将整个企业的所得税税负降低至一个较低的水平。
(三)加大技术研发的投入
为了充分享受研发费用的加计扣除政策，同时提升其科研技术水平，房地产企业应适时加强与科研院所、大专院校的合作，与其共同开发新技术、新产品与新工艺。而在研发费用的账务处理上，各房地产企业应遵照新税法的有关规定，对研发费用实行专账管理，针对不同研发项目分别反映、确认其研发费用，如实填写年度可加计扣除的各项研发费用的实际发生额，并有效区分资本化支出与费用化支出，以获得税务部门的充分认可，有效规避其税收风险。
参考文献：
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