住房限购令的法经济学分析
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作者: 宋盈
【摘要】住房限购令是在现今高房价的背景下产生的，其出发点是好的，但是它的合理性有待商榷，本文就笔者个人的观点进行分析。
【关键词】住房限购令 成本 收益
一、限购令的成本
（一）政府成本（可认为是公共成本，与政府收益中的政府分开）
1.执法成本。要想保证限购令的实施，政府必然进行监管，具体来说，执法成本体现对个人及家庭信息监管的成本，调查相关信息的成本等。
2.违法成本。违法成本体现为：“限购令”本身所存在的违法性问题，《物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。这条规定的意思是，不动产的“登记范围、登记机构和登记办法”要由法律、行政法规作出规定，不能由“政策”规定。一些地方的限购令作出的“对违反规定购房的，不予办理房地产登记”明显违反《物权法》的物权登记制度。
3.规避限购引发纠纷的成本。规避限购引发纠纷的成本体现为：一方面，从限购令的内容可以看出，限购令是以家庭为单位的。很多家庭为了规避限购令而假离婚，很多拟结婚的情侣推迟婚期，这些都是社会潜在的不稳定因素。另一方面，从法律上也有规避限购令的可能性。买房人只要不去办理产权手续，就可以不受限制。而对许多“炒”房者而言，只签房屋买卖合同不办证更方便炒房，只需到开发商处更名即可，还能节省过户税费。但是规避毕竟是规避，不按照正当的程序，都有发生纠纷的可能性。
4.住房问题恶化的成本。限购令企图降低房价，解决民生问题。但是限购令的效果却没有想象中的理想。相反却带来住房问题的恶化，具体体现为：
首先，限购令并没有起到降低一线城市房价的作用。从表面上看，房价高是炒房团投资房地产抬高房价的结果，限购令作用在于它排除了一部分刚性需求，但是不能抑制投资性需求。投资者可以选择去不同的城市进行投资。只要投资性需求存在，房价就很难下降。从根本上看，房价高是受现有的土地转让制度，货币政策等很多根本性问题影响的。而根本性问题不解决，房价问题也是解决不了的。
其次，限购令是对一线城市房价再次上涨起到推动作用。从社会发展历史可以看出，只有供不应求才要限购，供不应求自然就是奇货可居，价格自然要上涨。限购的结果就是房子成为短缺的产品了，手中想出货的客户都不急着出手，进而造成进一步的供不应求。而限购令是有一定期限的，一旦限购令解除，会有更多的资本流向房地产领域，进一步提高房价。
再次，限购令促使二三线城市房价上涨。由于限购令对投资者在一些一线城市购买房屋的限制，炒房团会搜寻到下一个不受限制投机的目标。这些目标就是二三线城市的住房。原本没有房价压力的二三线城市，也会产生房价上涨的现象，引起新的社会问题。珠三角的房子的火热，就是最好的说明。
最后，限购令促使房屋租金上涨。由于限购令的出台，有购买意愿的人心存房价下降的美好愿望，房价越有下跌的可能，人们就越愿意持观望的态势。因此，买房的人少了，租房的人变多了。根据供需与价格的关系，房屋的租金就上涨了。调查显示，一些一线城市的房屋租金涨了10%到20%，很多买不起房的人，现在租房也成了问题。
（二）个人的成本
个人成本包括规避限购令的成本与自我满足受限的成本。前者包括假离婚，缓婚等措施而带来的成本，后者包括因交易受限，资源不能优化配置而带来的时间成本，机会成本等。
（三）房地产商的成本
限购令带来的最大的影响就是在一定时间段交易量减少，因此，房地产商的成本主要体现为因交易暂缓而产生的机会成本（例如因资金问题错过的再投资机会等）。
二、限购令的收益
（一）政府收益
首先，新国五条中的“一定时间是多久”，并没有限制。这个地方政府有很大的自由裁量权。因此，房地产商为了自己的利益，会尽量采取措施使这个“一定时间”符合自己的期待，而这些措施最后便体现为地方政府和地方官员的利益。
其次，限购令只针对住宅地产市场，对办公楼等商业地产影响不大，因此在住宅地产被限制的情况下，大量资金涌入商业地产市场，随之而来的就是商业用地价格的升高。土地转让金的增加，政府势必会增加财政收入，部分利益相关者还会增加隐性收益。
（二）房地产商的收益
一方面，从普通商品房角度看，通过上述分析，限购令只是暂缓交易，使更多人持观望态度，但是房价不会受到太大影响，甚至还有上涨可能，并且现在住房市场仍然是供不应求，因此，在普通商品房方面，房地产商是利益获得者。另一方面，从高端住宅角度看。房地产的保值作用是投资者青睐的原因之一，特别是在现今严峻的通货膨胀的压力下。在这一情况下，既然只能购买一套，那些仍然愿意投资房产的资金，必然会倾向于选择高总价的物业，尤其是高端公寓和别墅。所以，限购令后，上海少数豪宅却逆势而行。除了高总价之外，投资者还会关注楼盘的稀缺性，只有具有稀缺性豪宅才能获得更好的收益率。
（三）个人收益
如前分析，限购令会带来房价，租金上涨，会使部分投资者与出租人产生收益。但是，相对整个社会而言，这种收益还是很少的。
三、限购令的成本与收益比较
收益与成本之差就是效用，在这里，效用=（政府收益+房地产商的收益+个人收益）-（政府成本+个人成本+房地产商的成本）其中，政府的收益更多体现为政府官员的私利方面，政府成本则体现为需要公共方面；房地产商虽然在享受收益的同时要承担成本，但是这种成本是可以被收益涵盖的。虽然暂时不能将各成本与收益细化。但是，可以看出，在收益方面，主要体现为私利集团（政府官员及房地产商）的收益(个人收益收益太小可暂缓不计)。因此，效用可以进一步表现为=政府私利+房地产商的净收益-（政府的公共成本+个人成本）=私利集团的收益――（政府的公共成本+个人成本）可以说，住房限购令是在现今高房价的背景下产生的，其出发点是好的，但是它的合理性有待商榷。
作者简介：宋盈（1987-），满族，中国政法大学法律硕士学院，研究方向：经济法。
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