房地产特性与价格上涨因素分析
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作者: 陈爱华
摘 要：房地产是特殊商品，它的价格结构具有二重性，首先它是商品，它的价格由供求关系决定，它的价格也是由成本加利润组成。其次，房地产具有特殊性，有诸多因素影响着房地产价格。
关键词：房地产 价格结构 上涨因素
中图分类号：F293.30 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2011）08-272-01
一、房地产特性与价格结构
1.房地产价格的结构。房地产价格的结构包括生产成本、财务成本、销售成本、企业利润和国家税金等内容。生产成本含土地成本、建筑物成本、管理费、贷款利息。土地成本即综合开发费用，包括征地补偿、前期工程费。财务成本是指银行贷款所发生的贷款利息。销售成本是指销售期间发生的一切费用，含广告推介、中介、日常经营支出、办证等费用。利润是开发商销售商品房后的销售收入，扣除全部生产、销售成本，缴纳税金后的净利润。税费指营业税、教育附加税、城市建设附加税、防洪费、交易管理费等。
2.房地产价格的特殊性。房地产价格与一般商品的价格相比，更表现出如下一些不同的特征：（1）房地产价格既为商品交换的价格，同时也是房地产使用和收益的租金。其实，租金能较准确地反映商品房实际价格，因为真正需要房地产商品的人是租用房地产的人，是他们看中了房地产商品的使用价值。而房地产的购买者是作为一种投资去购买商品房，目的是用于保值、增值，他看中的是房地产商品的收益性，房地产的价值最终是体现在使用者身上。（2）房地产价格实质上是产权利益的价格。房地产的地理位置不可移动，可以转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权，是权益的价格。（3）房地产价格是在长期考虑地区经济因素下形成的。一个地区随着改革开放的深入，经济、社会的不断发展，房地产的价格是成倍或几倍地提升。综合考虑这些因素才形成房地产的价格。（4）房地产的现实价格是由房地产自身条件和供求状况而决定的。房地产不同于一般商品。没有一个统一价格或指导价格，交易主体会根据房地产的自身条件、供求状况而接受不同的价格。
二、影响房地产价格上涨的因素
（一）从供给方面分析，有以下几方面因素
1.土地因素。建设房屋首先要购买土地，所以房地产价格中直接包含着地价的因素，地价的高低对房地产价格有着很大的影响。土地在我国归国家所有，目前我国土地采取以政府挂牌拍卖的形式，限制土地的供应量。从目前的发展来看，地价已经成为房地产价格的主要成本之一。另外，土地本身是不可再生资源，随着使用的增多，其供给量只会越来越少，土地价格会随之升高。许多地段证明，地价占房屋建筑成本的65%左右，成为当地政府的“第二财政”。地价快速上升成为房价快速上升的重要原因。
2.房屋建筑的成本。随着建设房屋所需要的钢材、水泥等价格的持续上升，建设房屋的成本随之上升。建筑材料价格上涨也是房产价格上升的重要原因。
3.房屋建设的利润。房地产开发商的目标是实现利润的最大化。利润最大化实现的方式之一即为提高售出房屋的价格。而且在我国，房地产利润占据了很大一部分。目前，大多数房地产开发商的利润率普遍在10%以上，中高档房地产的平均利润率更高，一般达到30%~40%，远远高于其他行业的平均利润率水平。从国际上多数国家的情况看，房地产开发商的平均利润率一般在5%左右，高的也只有6%~8%，远低于我国目前的房地产平均利润率。随着土地价格和房屋建筑成本的上升，为了保证既得利润的实现，只有提高房价。
（二）从需求方面分析，也有以下几方面因素
房地产是一种商品，其价格形成不仅仅由其建筑成本决定，同时还受到供求关系的影响。
1.随着改革开放的不断深入，国民经济的不断发展，人民的生活水平日益上升。掌握在人们手中的钱多了，就希望在市场上购买质量好的房子，以改善生活质量，形成了对房地产的居住需求。另一方面，富裕起来的人们积聚了大量的货币资本，但是我国的资本市场发育不成熟，人们投资渠道狭隘，由于处于城市的房地产具有升值的空间，而且升值的速度快、幅度大，所以人们纷纷购买房产作为一种投资手段，这样便形成了对房地产的投资需求。
2.我国目前已进入城市化加速发展阶段。我国城市化率每年提高1个百分点，将有1000万农民转为城市居民，按城镇人均住房面积26平方米计算，一年需要新增城镇住房2.6亿平方米以上。根据国家有关部门预测，到2020年我国城市化水平将达到50%，到2050年我国城市化水平将达到70%。城市化进程的加速，迫切需要开发房地产业，尤其是普通住宅和城市生活配套设施。住宅既是城市的功能要素，同时又是城市市民必不可少的最昂贵的生活资料。世界各国的经验表明，一个国家在进入城市化加速发展阶段，在人均住房建筑面积达到30平方米~35平方米前，该国将保持较为旺盛的住房需求。因此，城市化的进程使得我国的房地产市场在今后的30年内会是持续发展的趋势，这是由城市规律所决定的。
虽然房地产价格的上涨在长期看来是必然的，但是根据我国当前的国民收入状况，房地产价格的快速上涨使得很多人尤其是中低收入者买不起房，住不起房。人均可支配收入相对于房价来说，相差太大，即使人均可支配收入的增幅大于房地产价格上涨的幅度，其增长的绝对量比房地产价格增长的绝对量要小得多。这样，中低收入者在长期会更买不起房。所以，为了创建和谐社会保证低收入居民居住有其房，政府应当采取适当措施抑制房地产价格的上涨幅度。特别是加强保障性住房建设，显得尤为重要，形成保障性住房和普通商品房并存的房地产市场新格局。控制房地产价格，全国各地正在积极探索，最近，有许多城市政府提出：把房地产价格上升幅度控制在与地区GDP上升幅度和居民可比收入上升幅度相平衡的状态。
（作者工作单位：中厦建设有限公司 浙江温州 325000）
（责编：李雪）
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