试论房地产投资风险的防范
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作者: 吴选明
摘 要:房地产公司要想发展壮大,开发项目要想获得成功,必须做好风险管理工作。文章就如何有效地防范与处理房地产投资风险,识别风险因素,达到减少损失幅度、保障项目任务完成进行初步分析探讨。
关健词:房地产投资 风险防范 风险控制 风险转移
中图分类号:F293.30 文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2010)08-160-01
风险是客观存在的,而防范则是基于主观的判断,如果主客观一致,即可判定预测风险,有效地防范风险。人们就有可能凭经验推断出发生风险的规律和概率。这些规律和概率并非一成不变,但通过观察,可判断出其大致情况,采取一些预防手段来防范。
一、风险规避
房地产项目风险规避是指房地产开发商通过对房地产项目风险的识别和衡量,发现某房地产项目活动可能带来风险时,事先避开风险或改变行为方式,主动放弃或拒绝实施可能导致风险的项目活动。就风险的一般意义而言,风险规避是处理房地产项目风险最有效的手段。但这些措施只能起到减轻损失的严重程度。
风险规避虽然能有效地消除风险源,避免可能产生的潜在损失,但其在房地产实际开发运作中的应用有很大的局限性。
风险规避只有在开发商对风险事件的存在与发生、对损失的严重性完全确定时才具有意义,而一般开发商不可能对房地产项目中所有的风险都能进行准确识别和衡量。
由于风险规避措施通常与放弃某项开发活动相联系,虽然能使开发商规避损失,但同时也使其失去获得相关收益的可能性。
房地产项目某种风险难以规避。房地产项目中潜在着的各种经济风险、社会风险和自然风险,如社会经济发展的不确定性、气候灾害等都是难以规避的。
房地产项目风险无处不在,有时避开了某一种风险却又可能导致另外一种或几种新的风险,不同的开发方案具有不同的风险发生,避不胜避。
二、风险控制
风险控制是一种主动、积极的风险防范对策。损失控制包括:减少损失发生的机会,降低损失的程度。
(一)风险预防
风险预防是指在风险发生前,为了消除或减少可能导致损失的各项风险因素所采取的各种措施,以降低风险损失发生的概率为目的。在房地产开发的各个阶段,风险预防有广泛的应用。
1.投资决策阶段。在投资决策阶段,房地产开发商预防风险的任务:首先,要准确把握国家和地区经济的发展趋势,制定适合自身特点的开发策略,合理评价和选择开发投资方案,从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险。其次,要树立风险意识,建立风险管理机构,高度重视开发企业内部风险管理,强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习,加强风险损失资料的搜集整理和分析。第三,要健全风险预警系统。防范风险的关键是预先行动,即主动控制,项目进入实施阶段时间越长,控制风险的成本就越高。
2.前期工作阶段。在前期工作阶段,为了预防风险,开发商应注意以下几个方面:第一,积极与地方政府、各管理部门、金融机构等相关单位搞好关系,争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助。第二,到当地规划、国土、电力、市政、城市档案、文物等有关部门,了解施工地块的自然条件及地下埋藏物情况。第三,妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题,既讲原则性,更讲灵活性,防止矛盾激化。第四,增强合同意识,认真签订土地出让合同、勘察规划设计合同、拆迁安置补偿合同、资金使用合同等。
3.项目建设阶段。在项目建设阶段,风险预防的主要措施有:第一,采取系统的项目管理方法。第二,向施工人员灌输安全意识,做好现场容易出事故的预案工作。第三,及时协调、处理设计、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之间的关系和各种矛盾。第四,合理布置施工现场。第五,尽快落实开发商常用的规避风险的措施。
4.租售管理阶段。在租售管理阶段,为预防风险,开发商应做好如下几点:房地产租售合同应由房地产专业人士起草,并经律师或法律工作者审查,做到合同条款明确、详尽、合法。定期检查房地产状况,发现和消除现有房地产存在的各种隐患。定期进行建筑物及附属设备维护,将隐患消灭在萌芽之中。
(二)减少损失
减少损失是在风险事件发生时或发生后,采取的各种降低损失程度,或缩小损失发生范围的措施,以缩小风险的损失程度为目的。减少损失有两方面的含义,一是风险发生时的损失最小化。二是风险发生后的挽救措施。在房地产开发中,可采用一系列特殊的手段将开发中的风险损失降低到最低程度。比如,进行准确的预警预报;制定详细而周密的风险应急计划;建立后备措施;保护现场,收集证据。
(三)风险转移
风险转移是房地产投资项目风险管理中非常重要而且广泛应用的一项对策,分为非保险转移和财务转移两种形式。根据风险管理的基本理论,投资项目的风险应由有关各方分担,而风险分担的原则是:任何一种风险都应由最适合承担该风险或最有能力进行损失控制的一方承担。符合这一原则的风险转移是合理的,可以取得双赢或多赢的结果。否则,风险转移就可能付出较高的代价。
1.非保险转移。房地产项目风险非保险转移是指房地产开发商在房地产开发过程中,有意识地采取某些保险措施将风险转嫁给其他经济单位承担,从而达到降低其自身项目风险的非保险转移。可通过两种途径来实现:一是转移会引起项目风险及损失的某项开发活动。二是将风险本身予以转移。风险转移对房地产开发商来说可以消除风险,但与风险控制不同的是,它不是通过放弃、中止项目活动或采取积极预防和抑制措施直接调节风险因素来达到消除、降低风险损失概率和损失程度的目的,而是允许风险继续存在,但将风险转嫁给其他经济单位承担从而间接达到降低自身风险损失概率和损失程度。当然,房地产项目风险转移必须通过正当、合法的手段,而非无限制地、任意地带有欺诈性地转嫁。另外,房地产项目风险的转移虽然可以使风险在开发商和其他风险损失承担者之间进行移动,但却不能因此将项目风险本身消除或从总量上减少。
2.财务转移。风险的财务转移包括非保险财务转移或保险转移。非保险财务转移是指单位或个人通过经济合同,将损失或与损失有关的财务后果(财产损失、人员伤亡等)转移给另一些单位或个人去承担的一种方式。其实质是通过风险的财务转移,使转让人得到外来资金,以补偿风险事故发生后所造成的损失。大部分财务型非保险转移都是通过合同中的某些条款来实现的。如在建筑活动承包中,建筑所有人可以通过合同将他对公众在建筑物附近受到伤害的部分或全部责任转移给建筑承包商。保险转移是通过购买保险,投资项目业主或承包商作为投保人将本应由自己承担的归咎责任和赔偿责任(因本人过失或不可抗力所造成损失的赔偿责任)转移给保险公司,从而使自己免受风险损失。需要说明的是,保险并不能转移投资项目的所有风险,一方面是因为存在不可保风险,另一方面则是因为有些风险不宜保险。因此,应将保险转移与风险规避、损失控制结合起来运用。对于不可保风险,必须采取损失控制措施。即使对于可保风险,也应当采取一定的损失控制措施,这有利于改变风险性质,达到降低风险的目的。
(作者单位:浙江信达投资有限公司 浙江温洲 325000)
(责编:郑钊)
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