改善型购房要出手吗

来源:用户上传      作者: 柳明珠

　　每月10日，国家统计局会公布之前一个月的房地产市场运行数据，从7、8月份的数据来看，全国70个大中城市的房价同比涨幅在放缓、环比持平。尽管由于所处立场、统计方式等原因，使得这些数据备受争议，但这唯一的权威渠道起码表明了政府对近期楼市的调控意愿。何况，当下调控正进入第二阶段，已向着实现价变的目标发展。
　　已出台的系列政策，在执行层面正在变得越发得严格。尤其是本轮调控的重磅举措――通过信贷限制而打压投资投机需求，在肯定其实效的同时，也不得不承认，这明显对改善型升级置业需求造成了极大的误伤。
　　
　　预算和需求可区分需求类型
　　
　　其实，改善需求置业者大多会被最近正在加紧的调控惊出一身冷汗，笔者在此提出几点应对策略。以二套房为例，可根据预算、需求程度的不同建立相应模式，并在这个模式内选择对应的方式。
　　
　　预算紧张，需求程度强烈，建议优先选择换房子
　　小张夫妇，75后，典型的自我奋斗家庭，3岁的儿子已上幼儿园，现居住的一居室是当初作为过渡而购置的房产。目前，家庭面临的问题主要是，居住面积小，孩子在慢慢长大，且附近无名校。夫妻俩属于典型的望子成龙型家长，购买“学区房”成了两人近期的主要目标。
　　其实，有这种想法的人不在少数。但是，城市教育资源分配不均，再加上名校的稀缺性，以及“就近入学”的教育体制及其他苛刻限制，使得学区房的价格居高不下。对于此类需求来说，有了经济基础，出于长期居住或者为子女考虑，需要面积更大之外，地段、交通、物业、社区环境都需要适当提升。
　　如果预算相对紧张，需求又比较强烈，考虑到当前的高房价、高首付比例和高利率，建议优先选择换房子，即卖掉旧房产、购置新房源，一方面可以减轻负担和成本，另一方面还可以购买到相对更优质的房子，一步到位，以实现生活改善的目的。
　　
　　预算紧张，需求程度一般，建议用活组合贷款
　　方小姐今年27岁，工作刚满2年，税后月薪400 0元。虽然工作稳定，但她并不满意目前的薪资，准备进修在职博士，以便将来找到更称心的工作。男朋友李先生税后只收入6000元，两人现在有10万元存款，目前他们的小一居月供3000元。他们计划再买个大点的房子，方便以后父母来住，但困扰他们的问题是，应该怎么应付巨额的房贷呢?
　　不管是过去还是现在，首套房还是二套房，房贷一直是让许多城市白领头疼的问题。其实，房贷的还款方式有很多种，只需要些简单的理财知识，就能找到相对更省钱的那一种。尤其是对于预算相对紧张的年轻人，需要用钱的地方很多，更应该仔细考虑。以下几种方式可供选择。
　　双周供是指将原本按月支付的房贷，改为两周支付一次，一月两次扣款的总额，与按月扣款数额相当，通过加快每年的还款频率和总额，缩短还款时间和节省总利息。特别适合每月发两次(或以上)工资、收入均衡稳定的人。
　　气球贷　是指利息与部分本金在贷款期限内分期偿还，而在期末将剩余本金一次性偿还的方式。这种方式，贷款周期较短，一般有3年、5年、10年，但利息又相对偏高。尤其适合事业刚起步的年轻人或者短期内资金压力较大、未来三五年内收入将大幅增加的购房者。
　　多贷绑定　可以把多个贷款产品绑定在一起，会更加生息，同时操作上也并不复杂，只需填在一张表上即可。
　　
　　预算充裕，需求程度强烈，优选公积金贷
　　小李夫妇属于那种生活不用太愁钱的类型，双方父母家庭都相对宽裕，并且二人现在工作都不错，属于收入较高的阶层。目前两人正筹备结婚，决定近期买一套面积较大的房子以改善居住环境。
　　其实，买房省钱可以从贷款角度来想考虑。公积金贷款，虽然对二套房的首付比例也做了相应的上调，但如果暂时不想卖掉手中的房产，自有资金又相对充裕的话，同样的首付，二套房的公积金贷款利率是绝对有优势的，一方面利率不但不上调，而且基础利率也很低，以总价200万元的住宅为，例，首付5成、以20年为期限的话，公积金贷款比商业贷款将少还月供1185.50元，少还利息284521.35元。
　　一般来说，如果有公积金缴存账户，并且累计缴存满12个月，可尽量选择公积金贷款。右图为商业贷款利率和公积金贷款利率调整示意。
　　
　　
　　预算充裕，需求程度一般，可选方式较多
　　小王刚刚走出校门，留在了北京工作。父亲在家乡属于小有名气的企业家，4年前小王刚来北京读书时，便为他买了一套一居室。留京后，父亲打算为其买一套大点的房子，但是小王觉得应该给自己一个动力，决定采取贷款的方式，用自己挣的钱来还月供。
　　如果预算充裕，需求程度又一般的话，以上提到的方法都可以考虑，甚至还可用固定利率还贷。CPI不断上涨，加息预期愈演愈烈，如果现在资金宽裕，月供压力不大的话，此选择也许会更划算一些。
　　对于三套房贷问题，各地区根据不同的市场情况，差异更大。像北京这样的热点城市，目前已经停止了三套房的放款，抵押贷款也同步收紧，不少国有商业银行暂停了个人抵押贷款的业务，其他商业银行也相应提高了门槛。
　　
　　入市机会需妥善把握
　　
　　房价当然是置业者最关注的问题，笔者上期提到，根据业界普遍流行的降价压力测试结果，“政府可承受20％的降价，银行可承受30％，开发商可承受40％。”笼统地说，如果降价，降幅肯定会控制在40％以内，而降价的基础可参照4月房价。对于改善型需求置业者来说，当下既“认房”又“认贷”，情况会更为复杂。建议此类购房者，可选择适度观望，找寻目标房源，一旦房价合适，或者政策出现变化，可以快速出手。对于最新的信贷政策变化信息，一般可通过售楼人员或者二手中介来获得，因为这些一线销售人员的消息往往会更及时一些。
　　从目前北京市场上的旺销楼盘特点来看，基本都位于五环以外非成熟城区的核心板块，像“日光盘”保利・茉莉公馆位于大兴区黄村板块，中粮万科・长阳半岛位于房山区长阳板块。尽管位置偏远，但交通便利，价格方面也低于北京市场的整体水平，是引领未来整个城区楼市发展的标杆楼盘。
　　另外值得关注的一个特点是，这些高价拿地、平价入市的项目，基本都是由大型上市企业投资开发，对持续性的业绩有较高的要求，尤其是到了年底，各种应付款项纷至沓来，需要漂亮的财务报表和良好的口碑，他们有责任根据调控目标，带动市场价格的回归，否则更加严厉的调控一旦再次袭来，他们将首当其冲。具有改善型需求的购房者，要多关注具有这些特点的项目，以及所在的区域，因为房价下降，是由点到面的，一旦某一项目形成低价优势，则会迅速波及到项目周边楼盘。根据“明星盘”锁定区域之后，对于急于入住的购房者，可考虑优先考虑周边的二手房。

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