租房还是买房，这是个问题

来源:用户上传      作者: 任　强

　　生存还是死亡，这是个问题(To be or not to be：that is the question)。借用哈姆雷特这句经典的内心独白，漂泊在都市里的人是不是也时而问自己：租房还是买房，这是个问题。
　　进入2007年，北京、上海、深圳的房价以一种无所畏惧、义无反顾的姿态勇攀高峰。不用说城市里的低收入人群早已望楼兴叹，就是有着殷实收入的白领心里也在犯嘀咕：倾全家之力，在城市的郊区买一套每平米万元的房子，值吗?
　　在西方发达国家如美国这其实并不成为一个问题：买不起，就租呗!但在住房自有率全世界最高的中国，问题就复杂化了。毕竟中国是一个农业大国，人口众多，农民意识根深蒂固，赚了钱就建房置业是天经地义的。于是，一方面是力不从心，一方面又跃跃欲试。到底是租房还是买房?什么情况下租房什么情况下买房?这种哈姆雷特式的诘问存在很多人的心中。《钱经》也无法给出准确的答案，只能从定性和定量的角度来做一衡量。是买还是租，最终还是由你决定。
　　
　　定量分析
　　
　　买房租房，哪个更划算?
　　买房和租房在价格上具有可比性吗?因为一个是拥有自己的东西，另一个是在用别人的东西。但如果你不仅把房子当成是大宗消费品而是一种资产时，对其价格的看法就有了另一种角度。
　　众所周知，股票等金融资产的价格总是上下波动的，于是人们寄希望自己能够做到低买高卖。房产作为一种资产也有同样的规律，从长时期来看围绕一个平衡点往复震荡。只是国内很多城市人只感受到“涨”而没有经历过“跌”，可是如果关心一下国外的、乃至中国香港、北海等城市的房产市场，就会发现在一个长时间跨度内价格上下波动很正常。显然，如果你能在房价高悬时期租房住，而在价格下跌后买房，那就是很明智的理财决策。
　　租售比，也就是租金与售价的比例，是衡量房产投资价值的一个重要指标。这有点类似于股票的市盈率，市盈率太高的股票不能碰，同样，售价高于租价太多倍的房产不能买。据中国社会科学院城市发展与环境研究中心发布的《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》显示，2006年我国部分大城市二手房的“租售比”已超过国际警戒线。北京、深圳，上海等城市中心城区的“租售比”已经高达1:270至1:400，而国际警戒线不到1:200。
　　当然我们不能总拿国际标准说事，毕竟中国国情不同。不过当你在偏远郊区置业的房贷月供负担很重，而且远高于在城区租同等条件住房的租金时，会不会也要考虑：这房买得值吗？下面，我们结合具体的案例对买房和租房成本进行定量比较分析，仅供参考。
　　程奇峰先生现年30岁，是一家建筑公司的设计师，平时月工资约5000元，主要收入要靠业务提成奖励，基本上是每个季度以业务奖金形式兑现他的提成收入，以程先生的技能及多年来的业绩看，他一般每个季度的奖励约为1 0000元，年终还可有一笔额外的10000元综合奖励，年收入大约为11万元。
　　程先生的太太是一家外贸公司的会计，月工资约4000元，年底有一份双薪奖励，年收入约为52000元。两人年家庭工资收入16.2万元。
　　假设程先生需要第二套房产，为享受相同品质的生活，有两个选择，其一是购买位于清河颐清家园125平米的三房两厅，每平米8000元；其二是租住一套同小区125平米的三房两厅，月租3800元。
　　参照下面的数据：房贷利率6.39％，通胀率3％，租房押金为三个月租金，房屋年物业成本为10000元。

　　(一)每年的房屋使用成本分析
　　租屋年成本＝押金×存款利率+年租金
　　故程先生目前的租房年成本为：
　　3500×3×1.8％+3500×12=42189元
　　购房年成本：
　　再买一套住房，属于程先生的第二套住房，将不再享受房贷优惠利率，贷款利率6.39％(房贷新政实施前)，而且房贷时最多只能贷款7成，即70万，贷款20年。采用等额本息还款方式，月还款额5174元。如果月供存入银行，还会产生活期存款收益0.56％(税后)。
　　购房年成本＝自备款×定期利率(加息前)+月供投资成本+物业成本=300000×1.8％+62247+10000=77647元
　　因此，从当前的房屋使用成本角度来说，租房的成本要低于购房，此外，由于程先生按揭两套房产，将有一套房产不享受优惠利率。这样每年月供负担为62088元，占家庭总收入的38％。程先生本人认为这个财务负担比较重，同时期家庭其他财务需要如生育等将受到影响。所以，从使用成本分析角度看：租房是不错的选择。但是38％的负担率还属于可以接受的范畴，最终的决定还要取决于其他方面的比较结果。
　　
　　(二)租房和买房的投资成本分析
　　如果程先生采用购房方式，则总成本为包括首付和装修40万元资金的使用成本、20年贷款期支付的利息成本以及装修成本。
　　如果程先生采用租房方式，则20年期间缴纳的房租为1149057元(假设在20年期间房租年均增长率为3％)。
　　由于节省了贷款的首付款及装修费，这笔40万元的资金投资于一只安全性和收益性均较好的债券型基金，假设该基金年均回报4％，则这笔钱20年后变为876449元。
　　可见，如果选择购买新房，程先生的财务结果是：
　　1、损失40万元的机会增值额为：876449元
　　2、支付贷款月供额合计：1241760元
　　5、无需支付房租的机会成本，如果每年房租4.2万元用于投资4％收益的债券基金，20年后的收至为1250679元。
　　这就意味着两项投资的比较差额为：
　　1241760+876449-1250679=867530元
　　即程先生如果选择购房投资方式，他要比租房多承担的财务成本为867530元，但是他获得了一套房产，要衡量哪种投资方式更划算，关键就在于评估所买的房产在20年后的价值，如果超过87万元，则买房划算，如果房产不仅不增值，还随着房子的老化折旧而不断贬值，则租房显然更划算。
　　综合比较后，理财规划师认为，作为北京未来的中心发展区域和高科技园区，程先生计划购买的位于清河颐清家园的高尚住宅未来应有较好的升值空间，虽然由于房地产发展泡沫和国家宏观调控，在未来三两年内房价应该不会再大涨，但是下跌的可能性也较小，假设该房产在未来20年内年均升值2％，则20年后增值为1485947元。
　　假设届时房龄已有20年，折旧减值40％，则房产价值仍有：1485947×60％=891568元，仍然高于87万的差额。而且清河颐清家园这个位置实现年均增长2％的难度不大。
　　综合以上比较分析，建议程先生买房，而不是租房。
　　
　　如果房价涨上去怎么办?
　　
　　买房还是租房，也要动态地来看。照现在这架势，可能程先生还在犹豫中，房价就又涨了几千元。房价涨上去后，是买房还是租

房?就不好说了，我们还是要算一算：
　　如果房价涨到12000元/平方米
　　当房价涨到12000元/平方米，程先生是选择买房还是租房。如果想要使买房的财务成本与租房相当，则对该房产未来20年的年均升值幅度要求将提高：
　　房价每平米12000元，则房价为150万元。
　　首付款为：150万×30％=45万元，加上装修款共计首期投资55万元，月供额为7760元。
　　总付贷款本息额为：7760×240＝1862400元
　　购买房首付款及装修款55万元的机会损失值，预计年收益4％，20年后为1205117元
　　故程先生买房的总成本为：
　　1862400+1205117=3067517元
　　买房与租房成本之间的差额为：
　　3067517－1250679=1816858元
　　再按20年后房子折旧四成计，
　　得出1816858/60％=3028063元
　　也就是说，如果现在该房的价格为每平米1.2万元，则只有当该房产20年后值303万，即在未来20年房价年均增长3.57％，才能使买房与租房的财务价值相当。
　　显然，房价要实现20年年均增长3.57％比年均增长2％的难度要大得多，程先生需要认真衡量一下买房和租房哪个更划算了。
　　下面，我们再看看房价上涨为11000元/平方米和10000元/平方米的情况(如下表)：
　　综合比较上面三种方案，该房20年后价值达到303万和269万有较大难度，但达到227万元的可能性还是很大的。我们建议，综合分析买房和购房的经济成本，房屋单价超过10000元，房总价超过125万情况下，应考虑租房或减少购房面积：低于10000元，房总价低于125万，考虑买房。
　　
　　一场关于买房租房的中国式辩论
　　
　　我们可以通过计算大致判断出买房和租房哪种选择更划算，但这种定量分析还远远不够。一方面是因为定量分析中的很多预测数据未必真实，比如20年里的房贷利率不会变吗?通货膨胀率能维持在现有水平吗?难道其他投资机会的年均回报只有4％?另一方面，我们在做投资理财决策时，绝对不会仅依靠冷冰冰的数据，很多情感上的因素始终左右着你：当你的家庭增添了小孩后，你还忍心让她们住在租的房子里吗?把钱交给房东是不是比交给银行让你更不舒服呢?
　　于是，我们经常可以听到关于该买房还是租房的争论，下面截取一对夫妻(张先生与江女士)就这个问题的一段对话。这是一场典型的中国式辩论，它可能就发生在你的身边甚至你身上――
　　
　　房价还能涨多久?
　　
　　江女士：亲爱的，这个周末有房交会，我们去看看吧?
　　张先生：干嘛?你要买房?
　　江女士：是呀，现在房价一个劲的涨，再不买就没有万元以下的房子了。买不起了。
　　张先生：正是因为房价涨得太快，太不正常，所以现在买房太傻了。
　　江女士：这话是什么道理，难道你认为房价会跌?我告诉你吧，房价一直会涨下去，不可能跌下去。
　　张先生：说说理由。
　　江女士：很简单呀。你看看身边什么东西不在涨。房子、股票甚至猪肉，因为人们手上的钱太多了，这些钱存在银行里是亏的，必须拿出来买各种资产，房子是最好的保值资产了。
　　张先生：你说的没错，现在确实是流通中的钱太多了，专业上的说法叫流动性膨胀。但我觉得这种现象最多能够持续5年，5年之后必然会发生根本性的扭转。当没有那么多钱去争着购买这些资产，它们的价格必然会降下来。而房产和股票不同，它是一种长期资产，当你在未来20～30年内一边还贷一边持有它时，它的价值却在缩水。而相应的负债也就是房贷的压力则越来越大，因为钱变得更值钱了。
　　想一想1997年亚洲金融危机后的那几年，国内出现通货紧缩，当时是什么感觉?不就是各种商品的价格走低，而企业赚钱也特别不容易，个人收入很难提高。如果几年后也出现这种状况，咱们就要用稀缺的、更有价值的钱去还现在虚高的债务，这不是太傻了吗?
　　江女士：几年后钱会变得稀缺、升值，我才不信呢。
　　张先生：完全可能呀。国内流动性膨胀很大程度上是因为人民币升值预期以及外贸顺差过大造成的。按人民币现在的升值速度，你相信5年后还存在人民币升值的预期吗?外贸顺差还会扩大、外汇储备还会增加吗?到那时说不定人民币都要和美元脱钩了呢，美元这几年的泛滥一定要付出代价的。
　　江女士：别卖弄那些理论了，有什么用呀!你看看身边的人，不都在买房吗。你那些朋友不都买房了吗，而且他们的房子都升值了，都赚钱了。
　　张先生：说的好。我身边的朋友确实大多数都买房了，但我发现一个现象，就是他们居然没有一个是用自己的钱交的首付款，都是父母的钱或者借的钱!你不还跟我讲过，你的一个同学的父母居然从外面借钱为她买房。这说明这些购房者透支了个人乃至整个家庭的信用，房子已经消灭了很多家庭的购买力，房产需求在某一个节点上将剧降。另外你说房子升值了，赚钱了，这句话我咋没听懂。
　　江女士：你装糊涂呀，房价从50万涨到70万，那还没赚钱呀。
　　张先生：但是房子得卖出去才能赚钱呀。就像我们买了房，你敢卖出去吗?房价涨这么快，卖完后得的钱可能都不够买旧房的了。除非你不再买房了，转而投向股票、基金，可我觉得你还是想有一套自己的住房呀。
　　就算我们是炒房的，买房就是为了卖出去赚钱，但现在事实上是有价无市。前几天你在房产中介也看到了，挂了那么多房源就是没人买。结果你登记个电话这两天就被打爆了，房产中介也着急呀，成交量萎缩这么厉害，他们怎么赚钱呀。你看现在大街上到处是房产中介展露房源信息的，如果这个市场活跃、房子好卖。他们用这么玩命推销吗?股市暴跌的前兆不是股价有多高，而是成交量萎缩，房子也一样。
　　江女士：卖不出好价钱，可以出租呀，你看我们每个月都要给房东送钱。
　　张先生：问题就在这儿。房价一路暴涨，租金涨幅度非常小，因此更要继续租房住。
　　
　　买房、租房，哪个更舒适
　　
　　江女士：租房!你还要租多久呀?难道一直这么租下去?
　　张先生：看如今房价这种走势，至少再租5年，或者更长时间。
　　江女士：天啊!我可不愿意每个月眼睁睁的把辛辛苦苦挣来的钱交到别人手上去。
　　张先生：但买房之后你不也要把钱交给银行吗?结果是一样的。而且现在房价暴涨，租金涨得很慢，月供款比房租还要高。
　　江女士：那能一样吗?买了房之后房子就是你的了，你还月供是为自己的东西付钱，不是白白地送给别人。
　　张先生：但你算过没有，如果让月供款和租金相当，至少要贷款30年，而且首付要支出一大笔钱。30年后，房子得折旧成什么样，你难道还真愿意住有30年房龄的老房子

吗?而把首付款用作投资升值，等房价降下来就可以买到又好又便宜的新房子了。
　　江女士：鬼才相信房价会降下来呢。不管怎么说，有了自己的房子才有了家的感觉，租房住就像是寄人篱下。
　　张先生：不会吧。我怎么觉得租房才有一种当家作主的感觉呢，你看房东对我们多热情呀，生怕我们不长期租他的房子。而你也听说过很多业主和开发商发生冲突甚至流血事件。购房者面对开发商成了弱势群体，租房住却没有这种感觉，因为租房选择的余地更大，更灵活。特别是在大城市里工作最怕上班的地方离家远，租房就不会有这个担忧。
　　其实任何商品都一样，当生产商的利润太高，钱太好赚，就不在乎产品的质量和服务。现在房子这种商品就是一个活生生的例子，质量比以前盖的房子要差，物业服务也不好，因为他们不在平消费者。但以后这种情况肯定会发生变化，因为开发商的钱不好赚了，你何必急着在高价位买质量差的东西呢?
　　江女士：可如果是自己的房子，你可以任意处置，想怎么装修就怎么装修，还可以把家人接来一起住。
　　张先生：这确实是买房子为数不多的几点优势。我们装修时可以买几幅画挂在墙上，说不定过几年还能升值。艺术品投资可比房产投资更有机会。
　　不过我觉得租房住也一样也可以把家人接过来一起住呀，前几天不就把你家人接过来玩了两个月，挺开心的吗。后来他们还是急着要走，说大城市噪音高、污染大，对于住惯了宁静小城镇的人来说不习惯。其实大城市确实不适合养老，我们老了之后最好也不要住在大城市，选择一个环境好的小城市，那样生活质量会更高些。
　　江女士：你什么意思?你想一辈子不买房了?
　　张先生：房子可以买，但现在时机肯定不合适，从供求力量变化上就能看出来。你没发现这两年房产的供应量急剧减少吗?一是因为政府害怕房价跌下来，二是开发商捂盘。过两年供应量一定会上去，但需求肯定会减少，因为人口结构发生变化了，生育高峰出生的一代人基本完成了购房置业。
　　无论什么时候买房，一定不要让房子成为一种负担，如果买一件东西给你带来负的效应，那么买它有什么意义呢?我不相信一个社会竞争力越来越差的人买了房子后生活质量就大大增加了，恐怕只会增加他的惶恐和焦虑。如果我们的收入提高到一个更高的水平，其他金融资产也越来越多，可以轻轻松松买一套房时再买也不迟。即使是一辈子不买房也无所谓呀，像美国等西方发达国家就有很多人一辈子是租房住的，一样活得自由、快乐、充实。

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