新盘、尾盘你选谁

来源:用户上传      作者: 志　屹

　　
　　在购房时机的选择上，有人喜欢买新盘、有人喜欢买尾盘。
　　什么是新盘和尾盘以及如何选择呢？房地产开发商在销售中多采用“低开高走”的价格策略，项目刚动工时，开发商会拿出小部分楼盘低价销售，这部分楼盘叫做新盘。然后，开发商根据工程进度不断提高价格，如果楼盘没有获得市场认可，剩余的部分就会降价销售，从而形成尾盘。
　　这两种楼盘价格一般比现房低，是注重价格的购房者的理想选择，但除了价格因素外，这两种楼盘在投资收益、投资风险、房屋质量上还有不同的特点，购房者应在综合比较后，进行选择。
　　
　　投资收益对比,尾盘收益来得快
　　
　　目前，对于消费者来说，投资房产的获益方式无外乎两种：出租或出售。中原地产三级市场部研究人士认为，对于同一套房屋而言，无论在何时购买其房屋品质不变，而其收益的不同主要体现在投资时间的长短上。首先，开盘期买房无论是出租或出售都要等到入住以后，才可获益，收益不能马上实现，如果采取贷款方式还要提前支付银行贷款；而尾盘期则不同，支出和收益是同步的，可以立刻缓解购房贷款的压力。其次，开盘期由于对项目太多的未知，无法对其收益情况进行正确评估和预测，而尾盘则不同，房屋情况眼见为实，消费者可以对其未来收益做到了如指掌，更便于进行下一步投资计划的制订和实施。
　　下面以一套商品房为例，建筑面积为92平方米，开盘价格为5000元/平方米，尾盘价格为5300元/平方米。下面来对比一下不同阶段购房，消费者的支出情况：假设需要贷款，采用等额本息还款法，贷款15年，银行贷款八成。
　　比较时间段以购买一年后为标准，将其支出作对比：
　　若在新盘期购房，消费者在入住前至少要提前交纳一年的银行的月供，即月还款额为3008.43元/月，一年的总还款额为36101.16元。也就是说，消费者在从签订购房合同到入住的一年时间内，算上首付款业主至少要支付128101.16元，此时并无收益。
　　若在尾盘期购房，消费者在办理完相应的贷款手续后，业主就可以将房屋进行出租获益了。以出租的租金为2000元/月为例，空置期一个月。
　　计算如下：房屋总价为5300×92=487600元，首付款487600×20%=97520元，月还款额为3188.28元，而此时房屋出租一年的收益为22000元。也就说消费者在购买尾盘后一年内，算上首付款业主需支付135779.36元，而此时一年的租金收益为22000元，即一年后相当于业主支出为113779.36元。
　　不言而喻，通过上面对比得出的结论与上面观点相吻合，购新盘的收益不能马上实现，而购买尾盘时支出和收益是可以同步进行的。
　　
　　投资风险对比,尾盘期风险最小
　　
　　房产投资过程中风险问题一定要考虑到，因为风险性的高低直接影响到投资者未来能否达到预定的收益率。因此，中原地产三级市场部研究人士建议，消费者在投资时机选择上一定要仔细斟酌，详细分析其风险的情况。
　　首先，楼盘在开盘期，有太多的不确定性因素，未来的房屋是否和开发商所说一致，开发商能否按期交房，工程质量到底如何，是否会出现偷工减料现象，这一系列问题都不得而知，投资风险最大。风险系数☆☆☆☆☆
　　其次，楼盘处于结构阶段或竣工阶段时，虽然工程质量情况已有所了解，交工时间也大概可以测算出，风险相对开盘期时要小很多，但此时物业管理的水平如何、社区到何时才能彻底完善、暖气热不热、小区安全保卫工作如何，这些问题只有在入住后才可真正了解，因此，具有一定的风险。风险系数☆☆☆
　　另外，楼盘处于尾盘期阶段时，不论是房屋质量、物业管理、小区入住率、小区环境、安保情况都一目了然，购房者对房屋可以有体验式感受。因此，消费者购买尾盘风险最小。风险系数☆☆
　　
　　房屋质量对比,尾盘需仔细挑选
　　
　　在消费者的心目中一直有这样一种想法，认为处于尾盘期的房屋是被别人挑剩下的，心中对其质量是否有问题犯疑。其实，我们通过对尾盘形成的原因分析就可知，尾盘并不都是不好的房屋，比如：开发商前期将其留在日后作为出租房用的，但后期因为种种原因只好再售，从而形成尾房。而这部分房屋的质量跟开盘时期房屋相比质量一样，没有区别。但是，专家建议消费者在购买尾盘还须仔细分辨其尾盘的形成原因，如果是建筑格局或质量问题，购买时就需要慎重考虑。
　　综上所述，通过以上对比，不同的购房时机各有利弊，消费者在选择时，可以结合自身情况，在对以上各因素进行综合考虑对比后，选择合适时机购买。

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