房地产新局
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作者: 夏习强
关键词1:楼市
宏观调控的政策意图是什么？
当前的宏观调控政策的意图是挑破房价的泡沫,让楼市实现自然增长。房地产泡沫的本质是价格虚高,在上海炒房最热的2004年,60%的二手房成交时,上家持有时间不满一年,这足以体现房价已经背离了居住这一最根本的需求因素。我估计上海当时有70%购房者纯粹是为了投资,而这一比例在北京大约为20%,虽然很多人买了不止一套住房,但有一定的储蓄意味,并不是打算在下一年出售套利。
从理论上看,资产估值的虚高会导致一系列问题,而最终的风险会归结到银行系统。按理说企业须有30%以上的自有资金,才能向银行申请贷款,完成项目开发。但目前很多企业自有资金严重不足,而首付二成以后,贷款的钱还是来自银行。银行的风险实际由财政买单,政府目前要顺应民声,把房价稳定下来,让老百姓买得起。另一方面,也要做结构调整,把狂热的资金从楼市轰出去。
第一,通过企业行为多建设经济实用房（北京）和廉租房（上海）,北京城建和天鸿集团合并为首开,主力建设普通商品房。第二,在政策上区分普通住房和投资住房,比如北京定义普通住房为面积小于140,容积率大于1.0,价格不超过周边楼盘的1.2倍,普通住房满两年卖出不收取营业税,投资住房两年内卖出收取全价5.5%,两年后收取溢价5.5%的税。北京6月份取消期房权益转让,就是为了遏制部分发展商炒楼花的行为。
目前政策的市场效果如何？
目前,上海房价调整接近一年,均价较2005年最高峰值跌去了30%,甚至影响了周边城市,例如南京房价的下滑。一方面地产商在或明或暗地打折让利,一方面多数人报有“买涨不买跌”的心态持币待购。甚至屡屡出现退房的法律纠纷。即使降价30%,上海房价绝对值还是很高,跌不超过40%开放商绝对是有利润的。
从媒体公布的数据来看,上海二手房交易量大约下跌了60%,而根据我实际感受,大约下跌了80％－90%。交易非常清淡,每月成交量在6000套左右,大致相当于北京目前水平。与房产交易相关的机构,包括中介、贷款银行的业务都受到巨大影响。有段时间中介门店平均以每天20－30家的速度关门。
在北京,交易量呈现一种温和上涨的态势。从全年看仅在第二季度比第一季度下跌了40%,这主要是受营业税的影响,但北京很快出台了对已购公房的优惠政策,个人所得税也仅仅实行了一段时间,第三季度恢复性上涨了30%,第四季度持续增长。全年的成交约在7万套,与2004年的4万套相比,几乎上涨一倍。
2006年上海的房价仍然会持续调整,目前上海售楼小姐的态度已经大变――以前是爱搭不理、连楼书都没有,现在是笑脸相迎。在一次次“退房风潮”的压力小,开发商日子很不好过,而近期房展会上,真正有购房需求的人也在持币待购,呈现问多买少的景象,并没有真正恢复以前的交易水平。
关键词2:房贷
银行个贷风险有多大？
从银行风险的角度看,有三种按揭风险:第一是市场风险,银行的住房贷款是八折,如果市值跌破八折银行就有损失;第二是交易风险,贷款者可能以假身份证购买多套住房骗取贷款;第三是操作风险,例如在交易过程中估价失准、抵押物法律纠纷。三者中最大的是市场风险。
从理性经济人的角度出发,当房价低于贷款的时候,应该选择不还款。目前可以制约贷款者的是征信体系,在北京、上海已经在银行之间互相联通,数据共享,不仅可以防止你在不同银行间连续骗贷,而且一旦有不良还款记录,今后很难再申请银行业务。
从政府来看,并不希望房价大跌,不然银行也会遭遇巨大的损失。记入可疑贷款,银行就要计提100%的准备金。另外,银行拿到房产也很难变现,目前只有通过拍卖的途径,周期很长,损失不小。另外,如果是惟一居住房,银行又没有及时作抵押登记,就不能没收住房把住户赶到大街上。
目前,上海各家银行采取分别对待的策略,对于按时还款者给予鼓励,2006年仍然执行优惠利率,第二套、第三套住房也实行优惠利率。对于欠款者列入黑名单,使其今后在各家银行都不能贷款。
各家银行面对2006年开始执行的新利率会有怎样的政策变化？
目前各家银行推出了不少房贷新措施,例如:工行取消房贷律师费;取消房贷保险,个人贷款购买第二套住房时,利率5.85%;建行上海在个人贷款购买第二套自用住房时,可获得5.508%优惠贷款利率;上海浦东发展银行对2005年3月17日前的房贷客户,到年底无逾期欠款记录,2006年贷款时将享受九折优惠利率。
目前看来,提前还款的人较多,有的银行还要收取违约金。利率升高之后每月还款多几十块钱,但是大家都认为今后会走上加息通道,心理预期压力较大。而上海由于楼市影响,各家银行往年红红火火的二手房贷款业务2005年已经出现了负增长。
预计随着利率升高,提前还款的人会越来越多。因为贷款者会有两个考虑,自己的投资收益超过6%才划算,否则不如拿来还清贷款。此外银行存款利息增加少,贷款者不如向亲戚朋友告借,换取较低的代价。
个人贷款是商业银行的黄金业务,争抢是必然的,以前银行挑拣客户的局面正在改变。很多商业银行,在支行一级的业务量中,个人贷款额已经超过了对公贷款额。在央行报告中,个贷的风险低于2%,而且具有长期稳定的现金流,属于优质的银行业务。企业很容易倒掉,而房产不会灭失。民营企业的平均昌盛寿命2.9年,而房产寿命几十年。
开发商在一家银行申请了建设贷款,也会要求购买者在同一家银行办理个人贷款。银行一般按照1∶3的拉动比例发放建设贷款,每一块开发贷款可以带回3元钱按揭贷款,在工行、建行等大行甚至还要高一些,大约在3.3。在“封闭”模式下老百姓选择余地很小。
但随着项目开发多了,一个项目并非只有一家银行放贷,因为银行支行长要考虑业务量不能太冒头,同时也要分散风险,所以往往是一家大银行与一到两家小银行组成伙伴,同时参与一个大项目。所以个人申请贷款有两到三家的选择。
目前还没到客户选择贷款银行的阶段。但是已经出现了“不指定目的人的纯按揭服务”,其实就是个人选择银行,例如我的业务往来都在招行,我能取得比较优惠的贷款利率。在开发商同意的情况下,由客户自己向银行提出申请。其关键在于“回售担保”,即一旦出现风险,由开发商买回该物业。银行一般要对开发商做深入考察（存入保证金）,但这种贷款则重点在申请人的资信。目前限于零散业务,尚未形成批量。
而在二手房市场中,个人主导申请贷款就非常普遍了,因为银行不接受“直客式”的服务。安家集团就可以提供很多银行产品,是一家“按揭贷款服务中介商”,客户需要多少贷款,需要多快拿到贷款,需要什么利率拿到钱,有专业的软件帮助你分析,选择最佳的途径。
安家北京与20多家支行和8家分行（工行、农行、建设、中国、民生、浦发、广大、东亚）建立了合作关系。安家在上海前端对客户收取很少费用,而主要对银行收费,银行相当于坐商,在北京因为银行间竞争还不够激烈,我们主要在前端收费,例如担保费、按揭服务费。这也是因两地市场格局不同而形成的。
2006年对外资银行开放人民币业务会否加剧竞争？
目前外资银行正在布局,东亚银行是进入较早的外资银行,目前它有超过半数的贷款业务在房贷领域。包括苹果社区、SOHO现代城都有介入。
外资银行用外币放贷,但今后政策时间一到,外资银行有资格发放人民币贷款。我认为外资银行的优势将是明显的。大多数客户选择外资银行理财业务,那么个人贷款没有理由不选择同一家银行。现在外资银行贷款利率还没有确定,但可能会放得更开。
美国的按揭贷款产品有100余种,其中主流产品约在50种,可以根据客户的年龄、资信选择固定利率和浮动利率,而中国实际上只有一种,分等额本金、等额本息两个子品种。
房贷利率风险全部由贷款人承担的浮动利率房贷“一统天下”的局面也将被打破。中国光大银行经银监会批准,该行设计的固定利率房贷已进入推出筹备阶段。据介绍,光大计划推出的固定利率房贷品种根据贷款期限长短分为1年至5年、5年至10年、10年至20年三类,具体执行的利率水平将很有可能略高于当前的浮动利率。
除光大外,建行、浦发等银行也已将相关的产品设计方案送到银监会报批,而工行也表示已将此事纳入考虑范围之内。银行金融产品创新,是有自身动力的。一个是为争夺客户,一个是为赚取利润。即使固定利率产品银行承担主要风险,它还可以根据客户分级和提高利率值来操作,总体看是绝对赚钱的。这将会极大地激活按揭市场的品种,锁定期限、锁定区间、收费办法、金额限制,可以衍生出很多产品类型。
关键词3:开发商
为什么会有“80%的开发商活不下去”的说法？
中国建设部部长汪光焘在年底举行的全国建设工作会议上说,2005年前三季度房地产开发用地比2004年同期减少24.03%。缓解过度投资、释放金融风险,是政策的根本方向。其中规避银行贷款风险是很重要的原因之一。开发商的资金链紧,不仅是银行收紧贷款,土地成本也有很大的提升。资金供给包括自有资金、银行贷款、首付资金。银行甚至在封顶后才会放贷。但如万科、华远、华润等大型地产商,则采取综合授信,万通和泰达在天津一次性授信100亿元。
银行的态度是抓大放小,80%的小开发商确实不好活。以前土地协议转让,已经改为招标拍卖,不存在黑幕,开发商需要拿出土地出让金的一半,而且土地价格也大大抬高了。开发商来预售回款的现金流逐渐变小,使企业受到巨大威胁。
不少建筑公司工程回款都很难,北京新兴建设是一家大型企业,他们的负责人也在诉苦,软磨硬泡,从开发商手里也拿不到多少,因为他们也没钱,也要“想办法”。但另一方面,房产基金、银行贷款、工程款、预售款、甚至典当资金都是开发商可以利用的资金来源。但在去年9月初银监会下发212号文后,房地产开发类贷款信托的门槛大幅提高,严加审核房地产企业信托融资的资质,使得房地产企业获得信托的渠道也有所收紧。
尽管银行已逐渐放宽购房贷款的要求,但对开发贷款没有任何松动的迹象。吴晓灵在金融年会上表示:“房地产融资方式没有形成风险分担的机制,绝大部分风险集中在银行身上,蕴藏了巨大的金融风险。”
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