浅谈房地产资产证券化
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作者: 李 磊 鲁轶卿
摘要:随着我国改革开放的进一步深入、市场经济体制建设的进一步完善,在我国积极、稳妥地推进房地产证券化业务当前我国金融市场创新的一大壮举。本文首先对我国发展房地产资产证券化的作用进行了分析,接着分析了当前我国发展房地产证券化中存在的问题,在此基础上提出了完善的对策。
关键词:房地产;证券化;作用
资产证券化融资方式是上个世纪一项非常重要的金融创新,在近几十年的来最重大和发展最迅速的金融创新和金融工具。所谓房地产证券化是指资金需求者不通过信用中介―银行借款的方式取得资金,而是把房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证,通过资本市场或货币市场上发行证券,向投资者筹资的直接融资方式。随着我国改革开放的程度越来越高,房地产证券化已成为我国资产证券化的一个切入点,将成为我国金融效率提高和金融改革深化的重要的动力源,这不仅是对开放型新体制要求的被动适应,更是寻求我国金融产业发展和效率优化的主动理性选择。
一、发展房地产资产证券化的作用
我国发展房地产资产证券化不仅有利于投融资体制改革的深化,而且还能推动资本市场的发展,并为我国投资者提供一种较低风险的投资选择。
(一)有利于分散银行系统风险
由于房地产抵押贷款是一种期限长、流动性差的业务,但是银行又很难在短期内对负债结构做出相应的调整。随着我国开放程度的越来越高,面临着外资金融机构在个人金融服务、产品和业务创新、资产运作管理等各方面的严峻挑战。这与拥有雄厚资本实力,经营范围涉及商业银行、证券、保险等所有行业,业务内容包括风险投资、财务咨询顾问、证券承销经纪、衍生产品创造交易、资产证券化等所有领域的外资金融巨头有很大的差距。而房地产证券化为银行根据变化的市场环境及时调整自己资产负债结构提供了有效的途径。达到优化资产负债结构,达到提高资产质量的目的,从而化解风险。
(二)有利于促进消费
随着金融危机的爆发,拉动我国经济发展由三驾马车变成了两轮驱动,其中消费是两轮驱动最可持续的,运用消费信用方式来扩大社会消费需求、启动消费市场是市场经济国家的通用做法。而在实行消费信用过程中,必然需要商业银行提供大量的消费贷款。房地产证券化能有效地克服传统抵押贷款的局限性,促进消费信用的开展。房地产证券化是把房地产支持证券出售给投资者的一种变现性融资手段,极大的提高银行资产流动性,并能有效的转移信贷风险,促使银行的储蓄向投资转化。
(三)有利于推动资本市场发展
随着我国市场经济体制的不断完善,房地产证券化对改善我国金融结构、促进资本市场发展有很大作用。房地产证券化给投资者开辟了一个新的投资渠道,提供了大量不同期限、不同风险收益率、不同流动性的金融产品组合,为投资者提供了新的储蓄替代型投资工具,也可满足各种机构投资者的偏好和需求,有利于促进资本市场的进一步发展。另外,房地产证券化涉及多家机构,需要多种制度支持来规范房地产证券化,以保护相关当事人的合法权益。房地产证券化的进行将推动相关制度不断完善,对我国资本市场的发展产生的促进作用。
二、我国房地产资产证券化中存在的问题
由于我国市场经济体制建立较晚,目前资本市场还不发达,特别是债券市场不够发达,这都为我国房地产证券化造成一定影响。我国房地产证券化主要还存在以下问题:
(一)中介机构发展还不完善
由于房地产证券化涉及到多家中介服务机构,其中资产评估机构和资信评估机构是所有资产证券化交易必须涉及的。房地产证券化过程中的评估是投资者进行投资选择的重要依据,独立、客观、公正的评估是房地产证券化成败的关键。目前我国资产评估业和资信评估业还远远不能满足房地产证券化的标准:证券评级业运作很不规范,信用评级透明度不高,信用评估不细,没有一个统一的评估标准,缺少高资质的从事信用评级的专业机构。如果由评估机构承担资产证券化的信用评级业务,难以达到透明、准确、客观、公正的要求,评级结果也很难得到广大投资者的认同。
(二)信用制度不健全
房地产证券化的前提条件就是要有良好的信用基础,比如:持续一定时期的低违约率,原所有者有良好的信用记录等。目前我国的信用制度的建设还不健全,违约成本太低致使发生信任危机,目前我国还没有一个全国性的信用信息数据库,市场参与者的信用理念还较为欠缺。信用制度的不健全不但制约了适于房地产证券化的规模,而且也会使房地产证券化在未来产生的现金流具有很大的不确定性,进而增加了房地产证券化的运作风险。
(三)缺乏有效的金融监管
目前我国还未建立有效的房地产证券化的监管体系,监管体制存在缺陷,由于我国房地产证券开展时间短,致使监管经验不足。我国在相当长的时间里,主要侧重于金融机构的发展和金融市场的培育,金融监管力度不够。监管职能重复和遗漏,使监管效率低下,风险意识与市场观念淡漠,致使我国房地产证券化的风险进一步加大。
(四)专业人才匮乏
房地产证券化是一项技术性、专业性和得合性极强的新型融资方式,涉及专业领域包括房地产、证券、资产评估、金融、信托、信用评估等多方面,需要一大批既有理论基础知识,又有实践操作经验的复合型人才,而由于我国房地产证券化起步较晚,高校未开设专门的专业来培养这方面的人才,致使我国房地产证券化专业人才队伍十分缺乏。
三、完善我国房地产证券化的对策
借鉴美国等房地产证券化发展先进国家经验的基础上,结合我国国情推行房地产证券化,对于我国完善社会主义市场经济体制,加快经济发展都具有重要的现实意义。
(一)大力发展房地产证券化中介
房地产证券化涉及房地产、证券、资产评估、金融、信托、信用评估、经营管理等多种因素,而没有一方能够具备上述各学科完整的专门知识和技术,这就必然要借助于中介机构来进行相关的操作。因此有必要建立一个完善的资产评估标准体系,同时,借鉴国外资信评级业的发展,使我国资信评级业少走弯路。重点培养几家在国内具有权威性、在国际上具有一定影响力的资信评级机构。在房地产证券化的知识结构、信息储备、服务内容、工作方法、技术水平等方面进一步提高,完善现有的资产评估和信用评级政策、标准和管理。
(二)加强信用体系建设
随着市场经济体制的不断完善,信用体系将是未来影响我国市场经济的主要因素之一,特别是社会信用环境的好坏将直接成为制约房地产证券化的开展。因此必须强化信用意识和整肃信用秩序,尽快实施国家信用网络工程,完善社会信用制度,培育以个人和企业为主要服务对象的社会化信用体系,引导个人和企业加强信用管理,以适应我国开展房地产证券化运作的要求。
(三)建立统一的房地产证券化监管体系
完善房地产证券化的监管主体,成立以发改委、工信部、财政部、中国人民银行、证监会、地方政府、住建组成的房地产证券化的监管委员会。以证监会为主导,其他部门承担一定的职责。明确各自权限的划分,在履行职责时要加强协调和沟通。特别要加强对审查,从源头上控制风险;严格限制SPV的业务范围,禁止其从事任何与房地产证券化无关的业务;规范房地产证券化的动作程序,如真实销售的认定、信用增级与评级、会计处理以及资产支持证券的发行与交易等关键环节;加强对中介服务机构尤其是资信评级机构的管理。
(四)建立强大的专业人才队伍
由于我国房地产证券化刚刚起来,需要大量懂得房地产、证券、资产评估、金融、信托、信用评估、经营管理等高素质的人才。既要有先进的金融理论和实践知识,又要充分了解我国的国情。首先要从银行、证券公司、信托投资公司等金融机构选拔业务精、理论强的部分年轻金融工作人员,邀请外国金融专家对其进行培训;其次在高校里开设房地产证券化方面的专业,整合相近专业的资源,尽快建立起全国房地产证券化的专业体系。
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